東京都中野区の不動産売却｜マンション2,805件の実成約で読む、段差と間取り

東京都中野区の実成約を国土交通省のデータで数えると、中古マンションが2,805件、戸建てが1,282件でした。マンションが戸建ての2倍を超えています。

このページでは、中野区の数字に出ている特徴だけを、マンションから順に書きます。売る手順や費用のように、どの地域でも変わらない話は、それぞれの解説記事に任せます。

中野区の成約は、中古マンションが戸建ての2倍を超える

国土交通省の不動産情報ライブラリで、中野区の成約を種類ごとに分けました。いちばん多いのは中古マンションの2,805件です。次が戸建ての1,282件で、土地は342件といちばん少ない数でした。

中古マンションの中央値は4,300万円で、面積あたりでは100万円/平方メートルです。戸建ての中央値は7,500万円で、真ん中の半分は5,800万円から11,000万円に収まっています。

マンションが戸建ての2倍を超えるという比率は、査定の材料の探しやすさに表れます。マンションなら、同じ築年帯と間取りの成約を何件も並べられます。

戸建ては、条件の近い成約が半分以下しかありません。一件の成約が査定額を動かす度合いは、戸建てのほうが大きくなります。

中野区のマンションの査定では、部屋の広さと築年のほかにも聞かれることがあります。管理費と修繕積立金の額、修繕の記録、同じ棟で売り出し中の部屋の有無です。

そろえる書類の集め方は中古マンションを売るにまとめました。このページでは、中野区のデータに出ている特徴に絞ります。

最多は2LDK、次が3LDK。中野区のマンションは、面積より間取りの区分で成約を選ぶ

中野区の中古マンションで、成約がいちばん多い間取りは2LDKです。二番目は3LDKでした。

どちらも自分で住む買い手が中心になる間取りで、部屋数が一つ違うだけです。けれども、比べる成約はこの二つで分けて選んだほうが、査定の根拠がはっきりします。

理由は買い手の探し方にあります。3LDKを探す人は、2LDKをまず候補から外します。

逆に2LDKを探す人は、予算が合えば3LDKも見ますが、部屋が余る分を値段で割り引いて考えます。同じ面積でも、2LDKと3LDKでは買い手の集まり方が違うので、成約の値段も別の動きをします。

査定書に「近隣の成約」として並んだ部屋が、自分と同じ間取りかどうかを見てください。3LDKは2LDKより成約が少ないぶん、2LDKの成約を面積で引き伸ばした金額が出てくることがあります。その場合は、3LDKの成約だけで組み直した金額を聞いてください。

中野区のマンションは、築30年の手前で帯が変わる。築46年以上は、買い手側の減税要件にも引っかかる

中野区の中古マンションを築年帯で分けました。中央値がいちばん大きく下がるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上になると、築10年以内の半分以下まで下がります。

築46年以上の棟は、1981年6月に改正された耐震基準より前に建てられたものです。これは値段だけの話ではありません。買い手が住宅ローン控除を使うには、条件があります。

1982年1月1日以後に建てられた家か、現行の耐震基準に合うことを示す書類です（国税庁の案内）。その書類がないと、買い手は控除を見込めません。

買い手の側で使える制度が減るぶん、買い手の数そのものが絞られます。築46年以上で半分以下まで下がる背景には、この要件があります。

築31〜45年の帯にある部屋は、次の帯に移る前に何を残すかを考えておく価値があります。大規模修繕の記録、耐震診断の有無、管理組合の長期修繕計画です。どれも自分ひとりでは作れない書類なので、管理会社に早めに頼んでおきます。

直近1年、マンションははっきり上がり、戸建てはわずかに上がった。古い成約で損をしやすいのはマンションのほう

中野区の直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションははっきり上がり、戸建てはやや上がった程度でした。向きは同じでも、上がり幅に差があります。

この差は、査定書の根拠の古さがどれだけ効くかに表れます。戸建ては上がり幅が小さいので、1年以上前の成約を根拠にされても、今の水準との差は小さくすみます。マンションは違います。

2年前の成約を根拠にした査定額は、今の水準より低く出る可能性が高くなります。売り出し価格をその金額で決めると、安く売ることになりかねません。

マンションの査定書を受け取ったら、根拠にした成約の年月を見てください。直近1年の成約が入っていなければ、入れて組み直した金額を聞きます。

逆に戸建ては、直近の成約が少ないなら、やや古い成約も材料に使えます。同じ中野区でも、種類によって「どこまで古い成約を許すか」が違います。

改装済みの中央値が高い。その中には、業者が買い取って直した部屋の再販も混ざりうる

中野区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高く出ています。この数字を見て、売る前に直せば高く売れると考えるのは早すぎます。

国交省のデータには、売り主が個人か業者かの区別がありません。業者が古い部屋を買い取り、内装を入れ替えて売り直した成約も、改装済みとして同じ列に入ります。こうした再販は、仕入れ値に工事費と利益を乗せて値付けされます。

その値段で売れた成約が混ざれば、改装済みの中央値は押し上げられます。個人が自分の部屋に改装費をかけて、その分だけ高く売れたという話とは別のものです。

売る側が確かめることは一つです。現況のままの査定と、直した場合の査定を同じ会社に出してもらい、差額が工事費を上回るかを見ます。

上回らないなら、直さずに売るか、買取の値段も並べて比べます。判断の材料は売る前にリフォームすべきかに整理してあります。

段差の位置は、マンションが築30年の手前、戸建てが築45年の手前。同じ築年でも考え方がずれる

中野区の戸建てを築年帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内より3割ほど低い水準です。いちばん大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。マンションの段差が築21〜30年から築31〜45年にあるのと比べると、戸建てのほうが一つ後ろの帯で下がります。

段差の位置がずれる理由は、値段の中身にあります。戸建ての値段は、土地と建物の合計です。建物の評価が減っても、土地の評価は築年で減りません。

中野区の戸建ては、築46年以上でも3割の下げにとどまり、残りの7割は土地が支えていると読めます。マンションは土地の持ち分が小さく、建物の評価が値段の大半を占めます。だから築30年の手前で帯が変わり、築46年以上では半分以下まで落ちます。

売る側の考え方もずれます。築35年のマンションは、すでに段差を越えた帯にいます。同じ築35年の戸建ては、まだ段差の手前です。

戸建てなら、築46年に近づく前に売るかどうかを考える時間があります。マンションなら、帯の中での位置より、直近の成約の動きのほうが値段を左右します。

戸建ての中央値は第一種住居地域が上、第一種低層住居専用地域が下。低層の街は「誰が買うか」が違う

中野区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第一種低層住居専用地域です。ところが中央値は、この地域がいちばん低く出ました。中央値がいちばん高いのは第一種住居地域です。

第一種低層住居専用地域には、建物の高さに10mまたは12mの上限があります（建築基準法第55条）。この上限があるので、土地を買ってマンションを建てる事業者は、買い手になりにくい地域です。戸建てを買うのは、ほぼ自分で住む人に限られます。

第一種住居地域にはこの高さの上限がなく、敷地の条件しだいで共同住宅が建ちます。戸建てを買う相手に、自分で住む人のほか、土地として使う事業者が加わります。買い手の幅が違うので、同じ戸建てでも中央値に差が出ます。

自分の家がどちらの地域にあるかは、購入時の重要事項説明書に書いてあります。無ければ、区の都市計画図で調べられます。第一種低層住居専用地域なら、比べる成約はいちばんそろっていて、査定の根拠は作りやすい地域です。

第一種住居地域なら、戸建てとしての査定と、土地としての査定の両方を聞いておきます。どちらの買い手に向けて売るかを、それで決められます。

前面道路の幅は、4m未満・4〜6m・6m以上で戸建ての中央値が分かれる。幅は区の窓口で確かめられる

中野区の戸建ての成約を前面道路の幅で分けると、4m未満、4〜6m、6m以上の三つの区分で中央値に差が出ています。道路の幅は、後から自分で変えられない条件です。

4m未満の道路に接する敷地は、建て替えのときに制約を受けます。建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（第43条）。幅が4m未満でも、一定の条件を満たす道路は道路とみなされます（第42条）。

ただし建て替えでは、道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させます。買い手は、後退した分だけ建てられる家が小さくなると見込んで、値段を付けます。

前面道路の幅は、区役所の道路や建築を担当する窓口で確かめられます。過去に後退済みかどうかも、同じ窓口で分かることがあります。

査定の前に幅を調べ、4m未満なら後退の有無まで伝えてください。先に伝えておけば、契約の直前に値引きの材料にされるのを防げます。

土地の成約はいちばん少ない。古家を壊してから売ると、比べる相手まで減る

中野区の土地の成約は342件で、三つの種類の中でいちばん少ない数です。面積あたりの中央値は73万円/平方メートルでした。

件数が少ないので、この中央値は形や道路の条件が違う土地を少数でまとめた値です。自分の土地にそのまま当てはめるには幅が大きすぎます。

古い戸建てを持っている人が、建物を壊して更地で売ると、比べる相手は土地の342件になります。壊さずに古家付きのまま売れば、戸建ての1,282件の中の、築46年以上の成約と並べて値付けできます。中野区では後者のほうが材料が多く、査定の根拠を作りやすい状態です。

解体には費用がかかり、壊したあとで買い手が見つからない期間も負担になります。先に壊すかどうかは、古家付きで査定を受けてから決めても遅くありません。見極め方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかに書きました。

中野区の査定額は、根拠にした成約の「帯」を四つ聞けば読める

中野区の数字から見えたことを、査定のときに聞く項目に直します。金額の大小より先に、根拠にした成約がどの帯のものかを確かめます。

一つめは築年の帯です。マンションなら築21〜30年と築31〜45年のどちらか。戸建てなら築31〜45年と築46年以上のどちらか。

それで根拠の成約が変わります。二つめは間取りです。マンションは2LDKと3LDKを分けて選んでいるかを聞きます。

三つめは成約の時期です。マンションは直近1年の成約が入っていなければ、組み直してもらいます。四つめは戸建ての条件で、用途地域と前面道路の幅が、自分の家と同じ区分の成約を使っているかを見ます。

四つの帯がそろっていれば、査定額の高い安いに理由が付きます。そろっていないなら、金額が高くても根拠が弱い査定です。

売る流れの全体は家を売る流れは7ステップに、かかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめてあります。中野区のページでは、帯の聞き方までを扱いました。