東京都杉並区の不動産売却｜マンション3,893件・戸建て2,461件の実成約

東京都杉並区の実成約を国土交通省のデータで並べると、いちばん多いのは中古マンションです。ただ、戸建ての成約も少なくありません。マンションが主役でありながら、戸建ての比べる材料もそろっている区です。

このページでは、杉並区のデータに出ている特徴をマンションから順に書きます。売る手順や費用のように、どの区でも同じ話は、それぞれの解説記事に送ります。

杉並区では、マンションと戸建ての成約が同じ桁で並ぶ。主役はマンション、戸建ても材料に困らない

国土交通省の不動産情報ライブラリで数えると、杉並区の中古マンションの成約は3,893件です。戸建ては2,461件で、土地は666件でした。マンションの中央値は4,200万円です。

面積あたりでは93万円/平方メートルになります。戸建ての中央値は8,200万円で、真ん中の半分は6,600万円から11,000万円の間に収まります。

マンションが戸建てを上回る区ですが、戸建ての件数も桁は同じです。これは、売る側にとって二つの意味を持ちます。一つは、マンションでも戸建てでも、自分の物件に近い条件の成約を複数見つけられることです。

もう一つは、買い手の側でも、マンションと戸建てを同じ予算で見比べる人が出てくることです。後者は、3LDKを売る人にかかわる話なので、次の節で書きます。

マンションの査定で聞かれる管理費や修繕積立金、修繕の記録のそろえ方は、中古マンションを売るに書きました。ここからは、杉並区のデータに出ている特徴だけを追います。

3LDKが最多で、次が1K。杉並区の3LDKは、同じ予算の戸建てと見比べられる

杉並区の中古マンションで、成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのが1Kでした。広い部屋と小さい部屋が上位に並び、間の間取りはその下に来ます。

この二つは、広さも買い手も重なりません。面積あたりの単価93万円/平方メートルは、両方を混ぜた数字です。

3LDKに掛ければ高く出やすく、1Kに掛ければ低く出やすくなります。査定書に面積単価が載っていたら、どの間取りの成約から出した単価かを聞いてください。

杉並区の3LDKには、もう一つ見ておく相手があります。同じ区の戸建てです。戸建ての成約が2,461件ある区では、3LDKを探す家族の候補に戸建てが入ります。

マンションは、売値のほかに管理費と修繕積立金が毎月かかります。買い手はその負担を足した金額で、戸建てと比べます。

同じ間取りの成約だけを根拠に売り出すと、この比べ方を見落とします。売り出す前に、同じ予算帯の戸建てが区内でいくら出ているかを、担当者に確かめておいてください。

1Kを売る場合、買い手には自分で住む人と貸す目的の人が混ざります。貸す目的の人は、家賃から逆算して上限を決めます。今の家賃や入居の状況が、値付けの材料になります。

直近1年、マンションははっきり上がり、戸建てはやや上がった。売って買う人は、この差を先に当てにしない

杉並区では、直近1年の中央値が前の1年より上がりました。上がり方には差があります。マンションははっきり上がり、戸建てはやや上がった程度です。

マンションを売る人は、査定の根拠になった成約の時期を確かめてください。はっきり上がった年では、1年以上前の成約を根拠にした査定額は、今の水準より低く出ます。

逆に、直近の高い1件だけを根拠にすると、売り出してから値下げで戻ることになります。直近の成約の幅の中で、自分の築年帯と間取りに近い位置を選ぶのが現実的です。

杉並区内でマンションを売って戸建てを買う人は、売る側の上がり幅が買う側より大きい年に当たっています。ただ、これを資金計画の前提にしないでください。売却額は査定額ではなく、実際に成約した額で決まります。

上がった年の次の年がどうなるかは、データからは読めません。売る家の査定額は幅で受け取り、買う家の予算は幅の下のほうで組むのが安全です。

杉並区のマンションは、築30年を越える段で帯が一つ下がる。築46年以上は築10年以内の半分に届かない

杉並区の中古マンションを、築年帯で分けてみます。中央値がいちばん大きく下がるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移る段です。そこからさらに下がり、築46年以上は築10年以内の半分以下になります。

築20年代後半の部屋を持つ人は、数年で比べる帯が変わります。査定書が築21〜30年の成約を根拠にしているなら、その金額は今の帯の金額です。築31〜45年の成約も並べてもらい、両方の幅を見ておくと、売る時期を決める材料になります。

築46年以上の部屋は、多くが1981年6月の建築基準法の耐震基準改正より前に建築確認を受けています。買い手の側では、住宅ローン控除の対象に条件があります。1982年1月1日以降に建築された住宅か、耐震基準への適合を証明できる住宅です。

3LDKの買い手は家族が中心で、ローンを使う人が多い層です。この条件に引っかかると、買い手の候補が減ります。

耐震診断や補強工事の記録があれば、管理組合から取り寄せて先に出してください。記録の有無で、買い手が動けるかどうかが変わります。

改装済みの中央値は高い。ただし区全体の二つの数字を引き算して「改装の値段」にしない

杉並区の中古マンションでは、改装済みとして成約した部屋の中央値が、未改装より高く出ています。この差を見て、売る前に改装しようと考える人がいます。

ここで止まってください。改装済みの中央値と未改装の中央値は、築年帯も間取りもそろっていません。改装して売りに出る部屋は、築年が進んだ部屋に偏ることが多く、一方で改装した3LDKは広いぶん工事費も大きくなります。

二つの数字の差には、改装以外の要素が入っています。引き算した額を、自分のリフォーム代の上限にはできません。

決め方は一つです。現況のままの査定額を先に取ります。次に改装の見積もりを取り、改装後の査定額を同じ担当者に出してもらいます。

改装後の査定額から現況の査定額を引いた額が、見積もりより小さければ、改装しないほうが手元に残ります。判断の材料は、売る前にリフォームすべきかにまとめてあります。

築10年以内と築46年以上で、戸建ての中央値の差は小さい。杉並区の戸建ての値段は、土地が持っている

ここからは戸建てです。杉並区の戸建ては2,461件の成約があり、中央値は8,200万円です。

築年帯で分けると、いちばん大きく下がるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。ただし、築10年以内と築46年以上を比べても、中央値の差は大きくありません。

マンションが築46年以上で半分以下になるのと比べると、戸建ての値段は築年でほとんど動いていません。理由は、値段の中身にあります。

木造住宅の法定耐用年数は22年で、それを大きく過ぎた建物の評価はほとんど残りません。それでも中央値が下がらないということは、杉並区の戸建ての値段は、最初から土地が大部分を持っているということです。

このことは、古い家を売る人の考え方を変えます。「築40年を過ぎたから安い」という前提で査定を受ける必要はありません。

査定額を動かすのは築年より、敷地の条件です。次の二つの節で、杉並区のデータで差が出ている条件を書きます。

成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域。中央値の上と下は、どちらも別の用途地域にある

杉並区の戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは第1種住居地域でした。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で低層住宅のための地域と定められています。建築基準法では建物の高さの限度が10mまたは12mに決められ、高い建物は建てられません。

杉並区の戸建ての中央値は、ほぼこの地域の成約で作られています。自分の家がこの地域にあるなら、区全体の中央値がそのまま比べる相手になります。

商業地域の中央値が高いのは、土地として建てられるものが広いためです。ただ、商業地域の戸建ては件数が少なく、一件の取引で中央値が動きます。

見ておきたいのは、第1種住居地域の中央値が第1種低層住居専用地域より低い点です。第1種住居地域のほうが、建てられる建物の幅は広い地域です。それなのに中央値が低いということは、杉並区の戸建ての値段は用途地域の制限の強さだけで決まっていません。

道路の幅や敷地の広さ、形のほうが効いている可能性があります。第1種住居地域の家を持つ人は、区全体の中央値を当てはめず、同じ地域の成約を個別に出してもらってください。

用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、杉並区役所の都市計画の窓口で確認できます。

前面道路の幅で戸建ての中央値が分かれる。低層住専では、下がった敷地の分だけ建てられる床が減る

杉並区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m未満の道路に面した敷地は、建て替えのとき、道路の中心線から2m下がった線まで後退させることがあります。後退した部分には建物を建てられません。

第1種低層住居専用地域では、この後退が効きやすくなります。低層の地域は建ぺい率と容積率が低めに定められることが多く、敷地が減った分がそのまま建てられる床面積の減少になります。買い手は建て替え後の家が今より小さくなると見込んで、値段を付けます。

4m未満の道路に面した家を売る人は、過去に後退済みかどうかを先に調べてください。後退済みなら、買い手の不安が一つ減ります。

道路に接している長さが2mに足りない場合は、建て替えそのものができません。売り方が変わるので、査定の前に確かめておいてください。

6m以上の道路に面した家は、この不安がないぶん中央値も高く出ています。査定では、道路の幅と接道の長さを数字で伝えると、根拠のある金額が返ってきやすくなります。

土地だけの成約は666件。杉並区で土地の値動きを知りたいなら、戸建ての向きを見る

杉並区の土地だけの成約は666件で、三つの種類の中でいちばん少ない数です。面積あたりの中央値は73万円/平方メートルです。件数が少ないため、大きな一件で中央値が動きます。

杉並区の戸建ては、値段の大部分を土地が持っています。つまり戸建ての成約2,461件は、土地の値段の動きを映した数字でもあります。直近1年で戸建てがやや上がったという事実は、土地の値段の向きとしても読めます。

件数の少ない土地の成約から読むより確かです。土地の単価を自分の敷地に掛け算して売値を出すのは、道路の幅や形の違いを無視することになります。

古い戸建てを壊して更地で売ろうと考える人は、先に古家付きのままの査定を取ってください。杉並区では、古家付きの戸建てがそのまま土地の値段で売れている可能性が高く、解体費を先に払う理由が薄いためです。

決め方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかに書いてあります。境界が確定していない土地は測量に時間がかかるので、測量図の有無も先に見ておいてください。

杉並区で査定額を比べるとき、マンションは「日付と間取り」、戸建ては「用途地域と道路」をそろえる

売る手順は、杉並区でもほかの地域と変わりません。査定から引き渡しまでは家を売る流れは7ステップに、かかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にあります。ここでは、杉並区のデータから見て、複数社の査定額を並べる前にそろえておくことだけを書きます。

マンションは、二つです。一つ目は、根拠の成約の日付です。はっきり上がった区なので、古い成約を根拠にした金額は低く出ます。

二つ目は、根拠の成約の間取りです。3LDKと1Kの単価を混ぜた金額は、どちらの部屋にも合いません。3LDKなら、同じ予算帯の戸建てが今いくらで出ているかも聞いておきます。

戸建ては、用途地域と前面道路の幅が根拠に反映されているかです。築年は、杉並区ではあまり金額を動かしません。自分の家の用途地域、道路の幅、接道の長さを数字で伝え、同じ条件の成約が何件あったかを聞いてください。

この二点をそろえてから金額を比べると、高い金額を出した会社が、どの成約を根拠にしたかが見えます。金額の高さだけで選ぶと、売り出した後に値下げで同じところへ戻ります。