東京都世田谷区の不動産売却｜マンション中央値6,000万円・成約6,189件

東京都世田谷区の実成約データで目立つのは、中古マンションの多さです。取引の件数でも、直近1年の値動きでも、マンションが市場を引っ張っています。

このページは、世田谷区で家を売る人が先に知っておきたい事実を、目立つ順に並べました。売却の手順や費用の一覧のように、どの地域でも同じ話は、それぞれのページに任せています。

世田谷区の取引は、中古マンションが戸建ての2倍以上

国土交通省の不動産情報ライブラリで、世田谷区の成約を数えました。中古マンションが6,189件、戸建てが2,836件です。土地は824件で、三つの中でいちばん少ない種類です。

中古マンションの中央値は6,000万円です。面積あたりでは100万円/平方メートルでした。

件数がこれだけあると、売る側には二つの面があります。ひとつは、同じ条件の成約を探しやすいことです。

同じ駅、同じ築年帯、同じ広さの事例が、数か月分だけでも複数見つかります。査定額の根拠を「この成約と比べてこの価格」と示してもらいやすい市場です。

もうひとつは、売り出したときの競合も多いことです。同じ棟や隣の棟から、同じ時期に部屋が出ることは珍しくありません。

買い手は間取り・階数・価格を並べて見ます。売り出す前に、同じマンションで今いくらの部屋が出ているかを確かめておくと、価格のつけ方を誤りにくくなります。

戸建てとマンションでは、準備する書類も、査定で見られる点も違います。その違いは中古マンションを売るにまとめてあります。

マンションの値段は、築21〜30年から築31〜45年の間で大きく段が付く

世田谷区の中古マンションを築年帯ごとに並べると、値段はなだらかに下がるのではなく、段になって下がります。段がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上になると、中央値は築10年以内の半分以下まで下がります。

売る側にとって大事なのは、自分の部屋が段のどちら側にいるかです。築20年代の後半で売るか、築30年を越えてから売るかで、比べられる成約の水準が変わります。

ただし、これは世田谷区全体の傾向です。個別の棟では、管理の状態や修繕の履歴で順位が入れ替わります。

建築士の視点

築31〜45年のあたりで段が付くのには、建物側の理由があります。

一つは耐震の基準です。1981年6月に建築基準法の耐震基準が改正され、それ以降に確認を受けた建物は「新耐震」と呼ばれます。築46年以上の帯は、大半がこの改正より前の建物です。買い手の住宅ローンや税の扱いに差が出ることがあり、買い手側がここで線を引くことがあります。

もう一つは設備の更新時期です。大規模修繕の二回目、給排水管やエレベーターの更新が、ちょうどこの築年帯に重なりやすいからです。修繕積立金が足りず、一時金や値上げが決まっている棟は、買い手がそのぶんを値段から引いて考えます。

逆に言えば、築30年を越えていても、修繕が計画どおり進み、積立金に余裕がある棟は、同じ築年帯の中央値より上で決まることがあります。査定のときは、長期修繕計画と直近の総会議事録を先に渡してください。根拠のある価格が返ってきやすくなります。

直近1年、マンションははっきり上がり、戸建ては横ばい

直近1年の中央値を、その前の1年と比べると、中古マンションははっきり上がっています。戸建てはほぼ横ばいでした。同じ世田谷区でも、物件の種類で動きが分かれています。

マンションを売る人にとって、この事実は二つの意味を持ちます。ひとつは、古い成約を基準にすると安く売り出してしまうことです。査定書に載っている成約がいつのものかを確かめ、1年以上前のものしか無ければ、新しい事例で引き直してもらってください。

もうひとつは、上がっている局面でも、上がり続ける保証は無いことです。売り出し価格を直近の高い成約に寄せすぎると、問い合わせが止まり、値下げを重ねる結果になりがちです。直近の成約の「幅」を見て、その中で自分の部屋の条件に合う位置を選ぶのが現実的です。

戸建てを売る人は、横ばいを「今は売り時ではない」と読まないでください。世田谷区の戸建ての値段は、後で触れるとおり土地の条件で決まる部分が大きく、時期より条件の説明のほうが売却額に影響します。

3LDKが最多、次が2LDK。改装済みは高いが、改装費がそのまま乗るわけではない

世田谷区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。買い手の層が厚いのはこの二つで、比べられる成約も見つけやすい間取りです。それ以外の間取りは事例の数が減るので、広さと階数の近い成約まで広げて比べることになります。

改装済みの部屋の中央値は、未改装より高く出ています。ただし、これを「改装すれば高く売れる」と読むのは早計です。改装済みで成約した部屋には、業者が買い取って直してから売り出したものも含まれていると考えられます。

個人が売る前に改装しても、かけた費用がそのまま価格に乗るとは限りません。直すかどうかは、査定のときに「現況のまま」と「直した場合」の両方の価格を聞いてから決めれば十分です。判断の材料は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

戸建ては、築46年以上でも中央値があまり下がらない

世田谷区の戸建ての成約は2,836件で、中央値は9,500万円です。安いほうから4分の1の値から高いほうから4分の1の値の幅は7,000万円〜14,000万円です。真ん中の半分だけでも、これだけの開きがあります。

築年帯ごとに見ると、マンションとは逆の形が出ます。築46年以上の中央値は、築10年以内と比べてもあまり下がっていません。段がいちばん大きいのは築31〜45年から築46年以上へ移るところですが、その段も小さいものです。

理由は単純で、世田谷区の戸建ての値段は、大部分が土地の値段だからです。土地の単価の中央値は88万円/平方メートル（824件）です。

建物が古くなっても、土地の値段は残ります。「古いから安くしか売れない」と決めてかかる必要はありません。

建築士の視点

建物の評価がほとんど残らない家では、査定で見られるのは「この土地に何が建てられるか」です。敷地の広さ、形、道路への接し方、用途地域の制限で、建てられる家の大きさが決まります。

古家を残したまま売るか、解体して更地で売るかは、ここで分かれます。買い手が建て替え前提なら、古家は解体費のぶんだけ引かれる要素です。住める状態なら、そのまま住みたい買い手もいます。どちらの買い手が多い立地かで、正解が変わります。両方の価格を出してもらってから決めてください。見極め方は更地で売るか、古家付きのまま売るかに書いています。

戸建ての中央値は、用途地域と前面道路の幅で分かれる

世田谷区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第一種低層住居専用地域です。住宅地としての規制がいちばん厳しい地域で、建物の高さや大きさが抑えられています。

中央値がいちばん高い用途地域は近隣商業地域で、いちばん低いのは第二種中高層住居専用地域でした。「住宅専用のほうが高い」とは限らないのが、データから読めることです。

近隣商業地域は建てられる建物の大きさに余裕があり、店舗や事務所との併用もできます。土地の使い道が多いぶん、買い手の種類も増えます。

前面道路の幅でも、中央値に差が出ています。データの区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つで、世田谷区には4m未満の道路に接する戸建ての成約も含まれています。

建築士の視点

建築基準法は、建物を建てる敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させる必要が出ます（セットバック）。後退した部分には建物も塀も造れず、敷地として使える面積が減ります。

4m未満の道路に接する家を売るときは、セットバックが済んでいるか、建て替えで敷地がどれだけ減るかを先に調べておいてください。買い手が後から気づくと、値引きの材料になります。先に伝えるほうが、話が崩れません。

6m以上の道路に面した家は、車の出し入れや工事のしやすさで有利です。築年数が古くても、この条件は査定で強みとして伝えられます。

世田谷区で売るときの進め方

査定から引き渡しまでの手順は、どの地域でも変わりません。全体の流れは家を売る流れは7ステップに、かかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。ここでは、世田谷区のデータから言える、順番の工夫だけ書きます。

マンションなら、査定を頼む前に、同じ棟の直近の成約と、今売りに出ている部屋を調べておきます。管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の総会議事録もそろえておきます。これがあると、築年帯の中央値より上か下かの根拠を話せます。

戸建てなら、用途地域、前面道路の幅、セットバックの有無を先に押さえます。購入時の重要事項説明書か、法務局で取れる公図と地積測量図で確認できます。建物の状態より、この三つのほうが世田谷区では値段を左右します。

査定は複数の会社に頼み、根拠になった成約の日付と条件を確かめてください。直近1年の動きがマンションと戸建てで違うため、同じ感覚で値付けをしないことが、世田谷区で失敗しないいちばんの近道です。