東京都品川区の不動産売却｜中古マンション5,544件・中央値5,700万円

品川区の成約は、中古マンションが戸建ての5倍を超える

国土交通省の不動産情報ライブラリにある品川区の成約を、種類ごとに数えました。中古マンションが5,544件、戸建てが1,011件です。土地だけの取引は377件で、三つの中でいちばん少ない種類です。

マンションの中央値は5,700万円です。面積あたりでは123万円/平方メートルでした。

このページは、マンションの話から始めます。品川区で売りに出る物件の多くはマンションです。

戸建ての話を先に読んでも、自分の物件に当てはまらない人が多いからです。戸建てと土地は後半にまとめました。

件数が多い市場では、査定の根拠に使える成約も多くなります。同じ築年帯、同じ間取りの部屋が、直近の数か月だけでも見つかります。

担当者に「どの成約と比べたか」を聞けば、具体的な答えが返ってくる区です。返ってこないなら、その査定額は根拠が薄いと考えてください。

マンションの売却で戸建てと違う準備は、中古マンションを売るに分けて書いています。

品川区のマンションは、築20年代の終わりが値段の分かれ目になる

築年帯ごとの中央値を並べると、下がり方は一定ではありません。いちばん大きな段は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところにあります。そこからさらに築46年以上まで進むと、中央値は築10年以内の半分以下になります。

売る側にとって意味があるのは、自分の部屋が段の手前にいるか、先にいるかです。築20年代の後半なら、売る時期が一、二年ずれるだけで、比べられる成約の帯が変わります。住み替えの予定があるなら、この段の位置を先に確かめておく価値があります。

ただし、これは区全体をまとめた傾向です。棟ごとに見ると、修繕の進み具合で順位は入れ替わります。

建築士の視点

品川区のマンションは、段が付く場所と、半分を切る場所が別にあります。理由も別です。

築31年前後で段が付くのは、修繕の節目と重なるからです。築30年を越えると二回目の大規模修繕が視野に入ります。給排水管や機械式駐車場の更新も、同じ時期に議題へ上がりやすくなります。積立金が足りない棟では、一時金や値上げが決まります。買い手はその分を値段から引いて考えます。

築46年以上で半分を切るのは、耐震の線が入るからです。建築基準法の耐震基準は1981年6月に改正されました。築46年以上の帯は、大半がこの改正より前の確認を受けた建物です。買い手の住宅ローンや税の扱いに差が出ることがあり、買い手側がここで線を引きます。

修繕が計画どおり進み、積立金に余裕がある棟は、同じ築年帯の中央値より上で決まることがあります。長期修繕計画と直近の総会議事録を、査定の前に担当者へ渡してください。

直近1年は、マンションも戸建ても前の1年より「やや」上がった

「はっきり」ではなく「やや」です。この差は値付けに効きます。

上げ幅が小さい局面では、一年前の成約で出した査定と、今の成約で出した査定の差も小さくなります。そのため、古い成約を根拠にしていても気づきにくいのです。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。一年以上前のものしか無ければ、引き直してもらいます。

もう一つあります。やや上がった局面で、上がった分を先取りして高く出すと、問い合わせが減ります。

値下げを重ねると、買い手側の検索でも掲載が長い物件として目に付きます。直近の成約の幅の中で決めるのが現実的です。

2LDKが最多、3LDKが次。同じ棟でも、間取りが違えば比べる相手にしない

品川区のマンション成約で、いちばん多い間取りは2LDKです。次が3LDKです。この二つが多い区では、比べる成約は間取りでそろえるのが基本です。

同じ棟の別の部屋が成約していても、1LDKと3LDKでは買い手が違います。広い部屋は総額が上がる分、買える人の数が絞られます。同じ棟の平均の面積単価を自分の部屋に当てはめると、実際の成約からずれます。

2LDKと3LDKは、成約が多い分だけ競合も多くなります。売り出す前に、同じ棟と近くの棟で、今いくらの2LDK・3LDKが出ているかを見ておいてください。担当者に頼めば一覧が出てきます。

改装済みのほうが中央値は高い。直すかどうかは、未改装の査定を先に取ってから決める

品川区のデータでは、改装済みのマンションの中央値が未改装を上回ります。ここから「改装すれば高く売れる」と読むのは早すぎます。改装費をそのまま上乗せできるとは限らないからです。

順番が大事です。まず、現況のまま出した場合の査定を取ります。

次に、直した場合の査定を同じ担当者に出してもらいます。その差が見込みの改装費を上回るときだけ、改装を検討します。

買い手が自分で直したい場合もあります。家族で住む買い手は、間取りの変え方や水回りの好みが分かれます。直したあとで「好みに合わない」と言われると、かけた費用は戻りません。

改装済みと未改装の成約データの読み方は、売る前にリフォームすべきかにまとめています。

戸建ての値段は、築46年以上へ移る段でいちばん落ちる。それより前の段は小さい

ここから戸建ての話です。品川区の戸建ての成約は1,011件で、中央値は9,000万円です。真ん中の半分は、6,700万円から15,000万円の間に入ります。

築年帯で見ると、マンションとは段の位置が違います。戸建てでいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

それより手前の段は、どれもこの最後の段より小さいものです。築46年以上の中央値は、築10年以内より3割ほど低い水準です。

下げ幅がマンションより小さいのは、戸建ての値段に占める土地の割合が大きいからです。建物の評価がほとんど無くなっても、土地の分は残ります。

建築士の視点

木造住宅の法定耐用年数は22年です。築46年以上の戸建ては、税務上は建物の価値がほぼ残っていません。それでも値段が3割ほどしか下がらないのは、買い手が土地を見ているからです。

築46年以上の帯は、1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられた家が大半です。建て替え前提の買い手には、耐震は関係ありません。そのまま住む買い手には関わります。耐震診断を受けていれば、その結果を先に出してください。

受けていない場合も、売り方は決められます。「建て替え前提」と「住む前提」の両方の買い手に向けて、値段を二つ出してもらってください。どちらの買い手が多い立地かで、売り出し方が変わります。

品川区の戸建ては第一種住居地域の成約がいちばん多い。自分の家の用途地域を先に調べる

用途地域ごとに分けると、成約の件数がいちばん多いのは第一種住居地域です。中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは準工業地域でした。

件数が多い第一種住居地域は、比べる成約を探しやすい地域です。その一方で、同じ条件の競合も多くなります。商業地域の戸建ては件数が少ない分、中央値の一つの数字が動きやすいので、幅で見てください。

用途地域は、区が公開している都市計画図で調べられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。

建築士の視点

用途地域で値段が分かれるのは、建てられる上限が違うからです。商業地域は容積率の上限が高く、同じ広さの土地でも大きな建物が建ちます。買い手が建て替えや事業用の利用を考えると、その上限が値段に乗ります。

準工業地域は、住宅のほかに工場や倉庫も建てられる地域です。住環境の先行きが読みにくい分、住む目的の買い手が慎重になります。ただし、準工業地域でも周囲が住宅ばかりなら、その事実を写真と地図で示してください。受け取られ方が変わります。

前面道路が4m未満の戸建ては、セットバックの有無で査定の根拠が変わる

品川区の戸建てを前面道路の幅で分けると、4m未満・4〜6m・6m以上の三つで中央値に差が出ます。

4m未満の道路に接する家は、建て替えのときに敷地の一部を道路に出すことがあります。建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していることが、建物を建てる条件です。4m未満の道でも、一定の条件を満たせば道路とみなされます。

その場合は、道路の中心線から2mまで下がって建てます。これがセットバックです。

すでにセットバック済みか、これからかで、買い手が使える敷地の広さが変わります。査定を受ける前に、公図・地積測量図・購入時の重要事項説明書で、道路の幅と種類を確かめておいてください。道路の種類は、区役所の建築担当の窓口でも調べられます。

間口と道路の幅が値段に効く仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで説明しています。

土地だけの成約はいちばん少ない。面積あたりの中央値は、接道と形を見てから使う

品川区の土地だけの成約は377件です。面積あたりの中央値は100万円/平方メートルでした。件数が少ないので、この一つの数字を自分の土地に当てはめるのは早いです。

土地の値段は、道路付けと形で大きく変わります。同じ面積でも、角地と旗竿地では買い手の使い方が違います。件数が少ない区では、土地だけの成約より、古家付きの戸建ての成約も並べたほうが材料が増えます。

古家を残して売るか、更地にするかは、先に決めないでください。境界の確定と、古家付きか更地かの考え方は、土地を売るに書いています。

二社の査定額が違うとき、品川区では「どの成約を比べたか」で見分ける

品川区は成約が多い分、査定の根拠に使える事例も多くなります。そのため、同じ部屋でも会社ごとに比べた成約が違い、査定額に差が出ます。高いほうを選ぶ前に、三つを聞いてください。

一つ目は、比べた成約の築年帯です。築21〜30年の部屋を、築31〜45年の成約と比べていないか。段の手前と先では中央値の水準が違います。

二つ目は、間取りです。2LDKを売るなら、2LDKの成約で出しているか。

三つ目は、成約の時期です。直近1年はやや上がっています。一年以上前の成約だけで出していれば、引き直してもらいます。

戸建てなら、用途地域と前面道路の幅が同じ成約と比べているかを確かめます。

この三つに答えられる査定額なら、高い低いに関わらず信頼できます。答えられない査定額は、売り出したあとで値下げの理由になりやすいものです。

査定から引き渡しまでの全体の流れは、家を売る流れは7ステップにまとめています。