東京都練馬区の不動産売却｜戸建てとマンションの成約数が近い区。段差の場所が違う

練馬区は、戸建てとマンションの成約数が近い。どちらの相場も別々に読む

練馬区の成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで種類ごとに分けました。いちばん多いのが中古マンションの4,466件、次が戸建ての3,475件です。土地だけの取引は679件にとどまります。

戸建ての中央値は6,200万円です。安いほうから4分の1の値は4,800万円、高いほうから4分の1の値は8,000万円です。この間に成約の半数が入ります。

マンションの中央値は3,800万円です。1平方メートルあたりでは77万円になります。土地は1平方メートルあたり50万円が中央値になります。

成約数が近いということは、練馬区では戸建てにもマンションにも買い手がついているということです。ただし、値段の決まり方は別です。

戸建ては用途地域と道路の条件が効き、マンションは築年と間取りが効きます。この記事では、練馬区のデータで目立った点を順に見ていきます。

戸建ての成約は第一種低層住居専用地域に集まる。中央値がいちばん低いのも、この用途地域

練馬区の戸建ての成約を用途地域で分けると、いちばん多いのは第一種低層住居専用地域です。そして、中央値がいちばん低いのもこの用途地域です。いちばん高いのは商業地域でした。

第一種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mに制限されます（建築基準法第55条）。店舗や事務所も、小さなものしか建てられません。

土地を上に広く使えない分、同じ広さの土地でも値段は商業地域より低く出ます。その一方で、練馬区で家を売る人の多くは、この用途地域にいます。

言い換えると、練馬区の戸建ての「ふつうの帯」は、第一種低層住居専用地域の成約が作っています。区全体の中央値6,200万円も、この用途地域の成約に引かれた数字です。

自分の家が商業地域にあるなら、区の中央値より上の帯で比べられることがあります。逆に、第一種低層住居専用地域の家を商業地域の成約と比べても、根拠になりません。

自分の家の用途地域は、区が公開している都市計画の情報で確かめられます。査定の前に調べておけば、担当者が出した比較事例が同じ用途地域かどうかを自分で確認できます。

練馬区の戸建ては築45年まで帯が残り、築46年以上で半分以下になる

練馬区の戸建ては、築46年以上の中央値が築10年以内の半分以下になります。ただし、下がり方は一様ではありません。

いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。築31〜45年までは、値段の帯がまだ残っています。

築46年以上の家は、1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられています。買い手が住宅ローンの審査や地震保険の条件を確かめる段階で、ここが問われます。半分以下という下げ幅には、建物の古さだけでなく、この線が入っています。

築31〜45年の家を持っている人は、帯の境目の手前にいます。このまま数年待つと、比べられる成約の帯が変わります。急いで売る理由にはなりませんが、待つなら段差を織り込んで待つことになります。

築46年以上の家では、建物の値段がほとんど残っていません。値段を支えているのは土地と道路の条件です。耐震診断を受けているか、増改築の記録があるか。

この二つを担当者に先に伝えると、査定の根拠が変わります。戸建ての売り方の全体は 戸建てを売る にまとめています。

前面道路の幅4〜6mが、練馬区の戸建ての真ん中の帯。4m未満は後退の有無を先に調べる

練馬区の戸建ての中央値は、前面道路の幅で変わります。区分は4m未満、4〜6m、6m以上です。帯の真ん中にあるのが4〜6mで、住宅地の多くの道路がここに入ります。

4m未満の道路に接している家は、建て替えのときに後退が要ります。建築基準法では、幅4m未満の道でも一定の条件で道路とみなされます（第42条2項）。その場合、道路の中心から2mの線まで敷地を下げて建てる決まりです。

買い手は「建て替えると敷地が狭くなる家」として値段を見ます。後退がすでに済んでいるかどうかで、話が変わります。

6m以上の道路に面した家は、車の出し入れと工事車両の進入で有利です。買い手にとって、買った後にかかる手間と費用が少ない家です。中央値が上に出るのは、この差が値段に乗るからです。

道路の幅は、法務局の公図と地積測量図、購入時の重要事項説明書で分かります。現地でメジャーを当てれば、自分でも確かめられます。査定の前に測って伝えておくと、担当者が幅を想定で置く余地がなくなります。

直近1年、戸建ては横ばいでマンションはやや上がった。戸建ての査定に「上昇」を織り込まない

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。練馬区の戸建てはほぼ横ばいでした。中古マンションは、やや上がっています。

戸建てを売る人は、ここを踏まえて査定書を読みます。査定書に「相場は上昇傾向」と書かれていても、練馬区の戸建てのデータはそれを裏づけていません。

上がったのはマンションです。担当者が区全体の空気で話していないか、根拠の成約を見せてもらってください。

マンションを売る人は、逆の注意が要ります。やや上がっているなら、1年以上前の成約を根拠にした査定は、いまより低く出ます。比較事例の日付を確かめ、直近の成約に差し替えてもらえます。

ただし、区全体がやや上がった分を、そのまま自分の部屋に足すのは早すぎます。棟ごとの成約で確かめるのが先です。

マンションの段差は築30年を越えるところ。築46年以上でも下げは3割にとどまる

練馬区の中古マンションは、築46年以上でも中央値は築10年以内から3割ほどの下げです。戸建てと違って、古くなっても値段が残りやすい造りになっています。

ただし、段差の場所は戸建てと違います。マンションでいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築30年を越えたところで、比べられる成約の帯が一段下がります。

築21〜30年の部屋を持っている人は、この段差の手前にいます。売るか待つかを決めるとき、この帯の境目は材料になります。

築31〜45年の部屋は、その先の築46年以上への落ち方がゆるやかです。大規模修繕の履歴と長期修繕計画が整っていれば、帯の中で上に寄せられます。

築46年以上のマンションで確かめておきたいのは、管理組合の状態です。修繕積立金が足りているか、値上げや一時金が決まっていないか。

築年より、ここが買い手の判断を左右します。マンションの進め方は 中古マンションを売る に整理しています。

3LDKと1Kが多い区。同じ棟でも、比べる成約と売り方は間取りで分ける

練馬区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が1Kです。上位二つが、家族向けと単身向けに割れています。

この二つは、同じ棟にあっても別の市場です。3LDKは住むために買う人が中心で、部屋の向きや収納の使い勝手で選びます。

1Kは貸す目的の買い手が入りやすく、家賃と利回りで値段を見ます。買い手が違えば、値段の付き方も違います。

査定の比較事例も、3LDKなら3LDKの成約を出してもらいます。1平方メートルあたりの単価77万円は区全体の真ん中で、間取りをまたいだ数字です。3LDKを売るとき、同じ棟の1Kの単価を当てはめても根拠になりません。

1Kを売るときは、部屋が空いているか、借り手がいるかで買い手が変わります。借り手がいる部屋は、住むために買う人には売れません。

貸したまま売るか、退去を待ってから売るか。この判断を先にします。

改装済みのマンションは中央値が高い。直すなら、間取りごとに回収の見込みを先に聞く

練馬区では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。この数字を見て、売る前に直そうと考える人がいます。そこで一つ確かめてほしいことがあります。

改装済みが高いのは、改装された部屋がもともと売りやすい条件だった可能性を含みます。改装費の分だけ値段が上がった、という証明ではありません。かけた費用がそのまま戻る保証はありません。

間取りで考え方が分かれます。3LDKは住む人が買うので、水回りの状態が内見の印象を左右します。

直した効果が出やすい部屋です。1Kは貸す目的の買い手が多く、家賃に反映されない改装は値段に乗りにくくなります。

直すか迷ったら、担当者に二つの査定を頼みます。現状のままの値段と、直した場合の値段です。

差が改装費を下回るなら、直さずに売ります。傷みが目立つ箇所は、直すより値引きの幅として先に示すほうが、話が早いこともあります。

土地だけの成約がいちばん少ない。古い戸建ての土地値は、築46年以上の成約で読む

練馬区で土地だけの成約は679件で、三つの中でいちばん少ない数です。土地の単価の中央値は50万円ですが、件数が少ない分、場所による振れが大きく出ます。

古い戸建てを持っている人が、先に更地にしてから売ろうとすることがあります。練馬区のデータからは、それを急ぐ理由は読み取れません。

土地の値段の手がかりは、土地の成約よりも築46年以上の戸建ての成約にあります。建物の値段がほとんど残っていない帯なので、そこがほぼ土地の値段です。

解体には費用がかかります。更地にすると、住宅用地の固定資産税の特例も外れます（地方税法第349条の3の2）。

古家付きの査定と解体の見積もりを並べ、残る金額の多いほうを選びます。見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

練馬区で査定を頼む前に、自分で書き出しておくこと

練馬区の査定で担当者に渡すと話が早いのは、次の項目です。

戸建てなら、用途地域、前面道路の幅、築年、後退の有無、耐震診断の有無です。この記事で見たとおり、練馬区の戸建ての値段はこの五つで帯が決まります。

マンションなら、間取り、築年、改装の履歴、管理費と修繕積立金の月額、直近の大規模修繕の時期です。貸している部屋は、家賃と契約の残り期間も加えます。

査定の流れそのものは、どの地域でも同じです。家を売る流れは7ステップ にまとめています。仲介手数料や登記の費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。

査定は複数社に頼み、根拠の成約を並べて比べます。金額の大小より、その根拠が練馬区の同じ帯の成約かどうかを見ます。

用途地域、道路の幅、築年の帯、間取り。この四つがそろっていない比較事例は、練馬区の値段の根拠になりません。