東京都足立区の不動産売却｜戸建てもマンションも多い区。値段が折れる築年帯が違う

足立区は、戸建ての成約がマンションの7割を超える

足立区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは中古マンションで3,716件です。

次が戸建てで2,643件、マンションの7割を超えます。いちばん少ないのは土地で、563件です。

中央値は、マンションが3,100万円、戸建てが4,500万円です。マンションの面積あたりの単価は、中央値で56万円/㎡です。戸建ては、真ん中の半分が3,600万円から5,700万円の間に入ります。

この区で売る人にとって大事なのは、戸建てでもマンションでも比べる成約が見つかる点です。ただし、見つかる材料の種類が違います。戸建ては道路・用途地域・築年で分かれます。

マンションは築年の帯・間取り・改装の有無で分かれます。この記事では、足立区のデータで差が出ている項目だけを順に見ます。

売却の流れそのものは、家を売る流れは7ステップにまとめています。

戸建ては築31〜45年まで帯が保たれ、築46年以上で築10年以内の半分を切る

足立区の戸建てで、中央値がいちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下まで下がります。裏返すと、築31〜45年の帯までは、落ち方がそこまで急ではありません。

理由は耐震基準にあります。築46年以上の戸建ては、どれも1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられています。

買い手が住宅ローン控除を使うには、1982年以降に建てられた家か、耐震基準を満たす証明のある家が条件です。ここで買い手の資金計画が変わるため、値段の帯も変わると考えると筋が通ります。

築31〜45年の家を持っているなら、いまは落ちる手前の帯にいます。待つほど、帯が変わる時期が近づきます。

築46年以上の家なら、建物ではなく土地の値段で見られている前提で査定を読みます。解体してから売るか、古家付きのまま売るかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで整理しています。

マンションは築21〜30年から築31〜45年へ移るところで最も落ちる。戸建てより一つ早い帯

足立区の中古マンションで、中央値がいちばん大きく落ちるのは築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。

戸建てと比べると、折れる場所が一つ前の帯にあります。同じ足立区でも、戸建ては築46年以上で折れ、マンションは築31〜45年で折れます。

考えられる理由は、マンションの値段に土地の分が出にくいことです。戸建ては土地が値段を支えますが、マンションは建物と管理の状態で値段が決まります。

築21〜30年のマンションを持っているなら、比べる成約は同じ帯の中で探します。築31〜45年の帯に入ると、比べられる相手が変わります。

査定書に載っている比較事例の築年を見て、自分の帯とそろっているかを確かめてください。マンションの査定で戸建てと違って聞かれることは、中古マンションを売るにまとめています。

直近1年は戸建てもマンションも「やや」上がった。待つ根拠にはならない

足立区では、直近1年の中央値が前の1年より上がりました。戸建てもマンションも同じ向きです。ただし、どちらも「やや」です。

ここから言えることは二つです。一つ目は、査定の根拠に使う成約の日付です。

1年以上前の成約を根拠にした査定は、いまの水準より低く出ることがあります。査定書の比較事例がいつの成約かを確かめ、古ければ直近のものに差し替えてもらいます。

二つ目は、この上がり方を「待てばもっと上がる」と読まないことです。上がり幅がやや程度なら、物件ごとの条件の差のほうが大きく出ます。築年の帯が変わる前に売るか、変わってから売るかのほうが、値段への影響は大きくなります。

3LDKが最多の区。買い手は同じ3LDKを横に並べて見る

足立区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。3LDKが多いということは、売りに出たときに同じ間取りの競合も多いということです。買い手は、同じ予算で見られる3LDKを並べて比べます。

区全体の数字は目安止まりです。面積あたりの単価56万円/㎡は、区全体の中央値です。

間取りをまたいで出した数字なので、3LDKの値付けにそのまま使うと外れます。比べるときは、3LDKなら3LDKの成約だけを抜き出します。

同じ3LDKの中で差がつくのは、広さより階・向き・管理費と修繕積立金の額です。売り出す前に、同じ棟や近くの棟で、いま3LDKがいくらで出ているかを担当者に出してもらってください。並べられることを前提に、値付けを決めます。

改装済みの中央値は高い。ただし改装で築年の帯は動かない

足立区では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高くなっています。ただし、改装費をそのまま上乗せして売れた証拠ではありません。改装済みとして成約した物件には、もともと条件の良い部屋が混ざっている可能性があります。

もう一つ押さえたいのは、改装しても築年は変わらない点です。足立区のマンションは築21〜30年から築31〜45年へ移るところで最も落ちます。

築31〜45年の部屋を改装しても、比べられる相手は築31〜45年の成約のままです。改装済みの中央値が高いのは、同じ帯の中での話です。

順番を間違えると損をします。売る前に直すかどうかは、先に現況のまま査定を受けてから決めます。担当者に「直した場合と現況のままで、値段がいくら変わるか」を聞きます。

差が改装費に届かないなら、直さずに売るほうが残る金額は大きくなります。すでに改装した部屋なら、いつ・どこを・どう直したかを書面で残しておくと、買い手に説明しやすくなります。

戸建ての中央値は、同じ「中高層住居専用」でも第1種が上、第2種が下

足立区の戸建てで、成約がいちばん多い用途地域は第1種中高層住居専用地域です。中央値もこの用途地域がいちばん高くなっています。いちばん低いのは第2種中高層住居専用地域です。

名前より中身が大事です。第1種と第2種は、名前は似ていますが建てられるものが違います。

都市計画法では、第1種は中高層住宅の良好な住環境を守る地域です。第2種は「主として」中高層住宅のための地域で、第1種より大きな店舗や事務所が建てられます。

この違いが住環境に出て、戸建ての値段に表れていると読めます。ただし、これは区全体の傾向で、個別の家の値段を決めるものではありません。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、区役所の都市計画を扱う窓口で確認できます。査定書にも用途地域の欄があるので、空欄や違う記載になっていないかを見てください。

前面道路の幅で戸建ての中央値が分かれる。4m未満は「後退」の有無を先に確かめる

足立区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。幅は後から変えられない条件なので、査定の根拠として重く扱われます。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。幅4m未満の道でも、法の施行時に建物が並んでいて、行政が指定したものは道路とみなされます。その場合、建て替えのときに道路の中心から2mの線まで敷地を下げる後退が要ります。

下げた分は敷地面積に入らず、建てられる家が小さくなります。買い手はこの分を値段から引いて考えます。

4m未満の道に面しているなら、後退が済んでいるかを先に調べます。済んでいれば、後退後の面積で査定してもらいます。済んでいなければ、後退で減る面積を出しておきます。

どちらも、査定の前に自分で把握できます。道路と間口が値段にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで実データを見ています。

土地の成約はいちばん少ない。古い戸建てを「土地の値段」で査定されたときの確かめ方

足立区で土地だけの成約は563件で、三つの種別の中でいちばん少ない数です。面積あたりの単価は、中央値で34万円/㎡です。

築46年以上の戸建ては、建物の値段がほとんど残らないと見られることが多くなります。このため、査定では「土地の単価×面積−解体費」の形で金額が出てくることがあります。この式を受け取ったときに確かめる点は二つです。

一つは、土地の単価の根拠にした成約が何件あるかです。土地の成約が少ない区なので、件数が少ないまま単価を決めると、数件の偏りで金額が動きます。もう一つは、解体費が実際の見積もりか、概算かです。

足立区は戸建ての成約のほうが多い区です。古い戸建ての値段を知るには、築46年以上の戸建ての成約を見るほうが材料は多くなります。土地の単価だけで値段を決めず、同じ帯の戸建ての成約と並べて読んでください。

足立区で査定を頼むとき、戸建てとマンションで先に渡すものが違う

足立区は戸建てとマンションの両方で成約が多い区です。どちらを売るかで、担当者に先に渡すものが変わります。

戸建てなら三つです。築年（1981年6月の前か後か）、前面道路の幅と後退の有無、用途地域です。

この三つは、足立区の戸建てで中央値に差が出ている項目と重なります。先に渡すと、根拠のある査定が返ってきやすくなります。

マンションなら四つです。築年の帯、間取り、改装の内容と時期、管理費と修繕積立金の月額です。

築年の帯は、築21〜30年か築31〜45年かで比べる相手が変わります。間取りは3LDKか2LDKかで競合の数が変わります。

査定額が出たら、比較事例の日付と築年の帯が自分の物件とそろっているかを見ます。そろっていなければ、差し替えを頼みます。かかる費用の一覧は、不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。