東京都江戸川区の不動産売却｜戸建てとマンション、築年で下がる帯が違う

江戸川区は、マンションと戸建ての成約がほぼ同じ数で並ぶ

江戸川区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。中古マンションは2,825件、戸建ては2,463件でした。マンションのほうが多いものの差は小さく、二つの市場が同じくらいの厚みで動いています。

ここでいう戸建ては、土地と建物をひとまとめにした取引です。土地だけの取引は451件で、三つの中ではいちばん少ない数です。

中古マンションの中央値は4,300万円です。1平方メートルあたりでは63万円になります。戸建ての中央値は5,000万円です。

真ん中の半分は、3,500万円から6,500万円の間です。土地の単価は、1平方メートルあたり40万円が中央値です。

成約の数が並んでいることには、売る側にとって意味があります。戸建ては一つひとつ条件が違うので、比べる成約が少なければ中央値で見当をつけるしかありません。江戸川区の戸建ては、築年・用途地域・前面道路の幅で絞り込んでも、まだ比べる成約が残ります。

このページは、その絞り込みの軸を一つずつ書いていきます。マンションと戸建てで段差の位置が違うので、両方を分けて読んでください。

直近1年、マンションは上がり、戸建ては横ばいだった。同じ区で向きが分かれている

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションははっきり上がりました。

戸建てのほうは、ほぼ動いていません。同じ区の中で、動きの向きが二つに分かれています。

向きが違うと、査定書に書かれた根拠の「日付」の意味が変わります。マンションを売る人は、2年前の成約を根拠にした査定額だと、今より低く出ている可能性があります。直近の成約で計算し直してもらう意味があります。

戸建てを売る人が気をつけるのは、その反対です。「相場が上がっているので上乗せできる」という説明を聞いたら、それがマンションの話でないか確かめてください。江戸川区の戸建ての中央値は、直近1年で動いていません。

なぜ向きが分かれたのかは、このデータだけでは言えません。買い手の層が違う、築年の構成が違う、といった理由は考えられますが、推測の域を出ません。

確かめられるのは、どの期間の成約を根拠に計算したか、だけです。査定書を受け取ったら、最初にそこを質問してください。

3LDKが最多で次が2LDK。江戸川区のマンションは、住む家族が買い手の中心になる

江戸川区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次が2LDKです。単身向けの小さい部屋ではなく、家族で住む広さの部屋が上位二つを占めています。

買い手が住む家族だと、見る場所が決まってきます。部屋の向き、階数、収納の量、管理の状態、修繕積立金の残高です。

家賃から逆算して買う人が中心の市場と違い、面積あたりの単価だけでは値段が決まりません。同じ3LDKでも、角部屋と中住戸、高層階と低層階で成約の値段は変わります。

3LDKと2LDKは買い手の層が近いぶん、査定書で混ぜて扱われやすい組み合わせです。同じ棟の成約が根拠に載っていたら、間取りと広さを確かめてください。2LDKの面積単価に3LDKの面積を掛けた金額が出ていることがあります。

部屋が小さいほど面積あたりの単価は高く出やすく、そのまま掛けると実態より高い金額になります。高く出た査定額は売り出し価格を上げますが、売れる値段を上げるわけではありません。

管理組合の書類や同じ棟の競合の見方は、中古マンションを売る にまとめています。

マンションの段差は築21〜30年から築31〜45年へ移るところ。築46年以上は築10年以内の半分を切る

江戸川区の中古マンションを築年の帯で分けました。中央値の落ち幅がいちばん大きい境目は、築21〜30年と築31〜45年の間です。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分を下回ります。

築30年前後の部屋を売る人は、自分がどちらの帯に入るかで、比べる成約が変わります。築28年と築33年は、築年で5年しか違いません。しかし江戸川区の成約では、その5年をまたぐと中央値の帯が変わります。

査定書の根拠が「築25年の成約」なら、築33年の部屋には高すぎる根拠かもしれません。逆に築28年の部屋に築35年の成約を当てた根拠なら、低すぎます。

築46年以上でも、半分は残っています。建物の評価が下がっても、立地と管理の状態で値段が残るからです。この帯で売る人は、大規模修繕の履歴と長期修繕計画を先に手元に置いてください。

買い手は「あと何年住めるか」を判断したがっています。同じ築年でも、管理が良い棟には別の値段が付きます。

改装済みの中央値は未改装より上。ただし3LDKの改装は、出す費用も大きい

江戸川区の中古マンションでは、改装済みの成約の中央値が、未改装より高く出ています。ここから「改装すれば高く売れる」と読むのは早いです。

改装済みの成約には、業者が買い取って改装し、利益を乗せて売り直した部屋が混ざります。業者は仕入れ値を抑えているので、改装費を乗せても成り立ちます。自分で住んでいた部屋を持っている人が、同じ改装をして同じ値段で売れるとは限りません。

江戸川区で多い3LDKは、部屋数が多いぶん改装の範囲も広くなります。水まわりと床と壁を全部やると、費用は小さい部屋より大きくなります。かけた費用が戻らないときの損も、広い部屋ほど大きいです。

改装するかどうかは、現況の査定額を見てから決めても遅くありません。担当者に、改装した場合の査定額も併せて出してもらい、差額と見積もりを並べて判断してください。改装の効き方は、売る前にリフォームすべきか でも見ています。

戸建ては築46年以上で3分の1を切る。段差は、築31〜45年から築46年以上へ移るところにある

江戸川区の戸建てを築年の帯で見ると、築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。落ち幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移る境目です。マンションの段差が築30年前後にあるのに対し、戸建ての段差はそれより後ろにあります。

この位置には理由があります。築46年以上の建物は、1981年6月に建築基準法の耐震基準が改正される前に建てられています。買い手の多くは、建物をそのまま使う前提で見ません。

解体して建て替える前提になるので、値段は土地の分に近づき、建物の分はほぼ残りません。築31〜45年の帯には改正後の建物が含まれるので、建物の分がいくらか残ります。段差がこの位置に来るのは、そのためです。

築46年以上の戸建てを売る人は、建物の説明に力を入れても、値段にはあまり効きません。効くのは土地の条件です。土地の広さ、形、前面道路の幅、用途地域。

この四つは後から変えられないので、査定の前に書類で確かめておきます。次の二つの節は、このうち江戸川区の成約で差が出ている用途地域と前面道路の話です。

戸建てを売る前に確かめることの全体は 戸建てを売る にまとめています。

戸建ての成約がいちばん多い用途地域は、中央値がいちばん低い

江戸川区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種中高層住居専用地域です。ところが、戸建ての中央値がいちばん低いのも、この用途地域です。いちばん高いのは商業地域です。

多く売られている地域の値段が低いのは、おかしな話ではありません。第1種中高層住居専用地域は、都市計画法で中高層の住宅の住環境を守るために定める地域です。住宅が主で、店や事務所を建てられる範囲が限られます。

商業地域は、店舗・事務所・住宅をまとめて建てられ、建物の大きさの上限も大きくとられています。同じ広さの土地でも、建てられるものの幅が違えば、買い手の層と出せる金額が変わります。

自分の土地の用途地域は、買ったときの重要事項説明書に載っています。見当たらなければ、区役所の都市計画の窓口で確かめられます。商業地域の戸建てなら、住宅地の成約だけを根拠にした査定は低すぎる可能性があります。

逆に第1種中高層住居専用地域なら、商業地域の成約が混ざった根拠は高すぎます。査定書に用途地域の記載が無いときは、担当者に聞いてください。

前面道路が4m未満なら、建て替えで敷地を下げる。戸建ての中央値はこの幅で分かれる

江戸川区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。分け方は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。

4mで区切るのは、建築基準法がそこに線を引いているからです。敷地は幅4m以上の道路に、2m以上の長さで接していることが求められます。幅が4m未満の道路に面した敷地は、建て替えのときに道路の中心線から2mの線まで敷地を後退させます。

後退した部分には建物を建てられないので、同じ面積の土地でも使える部分が減ります。買い手は、この減る分を値段から引いて考えます。

6m以上の道路に面していると、車の出し入れと工事車両の出入りが楽になります。解体や建て替えのときの費用が下がり、買い手の負担が減るので、その分が値段に残りやすくなります。

前面道路の幅は、法務局で取れる公図や、購入時の重要事項説明書で分かります。4m未満のときは、すでに後退しているかどうかも調べておきます。

後退済みなら、査定の時点でそう伝えてください。契約の直前に分かると、値引きの理由として持ち出されます。

築46年以上の戸建てと土地は、同じ買い手を取り合う

江戸川区の土地だけの成約は451件です。戸建てやマンションに比べて、かなり少ない数です。土地の単価の中央値は、1平方メートルあたり40万円です。

土地を売ろうとする人が気をつけたいのは、買い手の側から見ると、更地と築46年以上の戸建てが同じ候補に並ぶことです。建て替え前提で探す人は、古家付きでも更地でも、土地の広さと道路の条件で選びます。

江戸川区では、築46年以上の戸建ての中央値が土地の分に近づいています。土地を売る人にとっては、その帯の戸建ての成約も比べる相手になります。

古家を解体して更地にするか、そのまま売るかは、先に決めないほうが損をしにくいです。解体費は売り手の負担になります。更地にすると、固定資産税の住宅用地の軽減の対象から外れます。

買い手によっては、古家付きのまま買って自分で解体したい人もいます。査定のときに両方の金額を出してもらい、解体の見積もりと並べてから決めてください。判断の軸は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にあります。

江戸川区で査定を受けるとき、戸建てとマンションで確かめる場所を変える

江戸川区は、戸建てとマンションの両方に、比べる成約が十分にあります。だからこそ、査定書の根拠が自分の物件と同じ種類・同じ帯の成約かを確かめる意味があります。

マンションを売る人が確かめるのは三つです。根拠の成約がいつのものか。直近1年は上がっているので、古い成約だと低く出ます。

間取りと広さが自分の部屋と近いか。築年の帯が同じか、とくに築30年前後をまたいでいないか。

戸建てを売る人が確かめるのも三つです。築46年以上なら、土地の条件で計算されているか。

用途地域が自分の土地と同じ成約を使っているか。前面道路の幅の帯が同じか。

複数の会社に査定を頼むと、出てくる金額はばらつきます。金額の高い低いだけで選ぶと、売り出し価格だけ高くて売れない状態になりがちです。

上の六つの質問に具体的に答えられる担当者を選んでください。引き渡しまでの流れは、家を売る流れは7ステップ にあります。