神奈川県横浜市旭区の不動産売却｜戸建てが最多の区。築10年の線と築45年の線で値段の段が変わる

横浜市旭区は戸建て1,484件、マンション944件。戸建ての値段の幅が狭く、マンションの幅が広い区

横浜市旭区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建ての1,484件で、次が中古マンションの944件です。いちばん少ないのは土地だけの取引で、349件でした。

戸建ての中央値は4,200万円で、安いほうから4分の1の値は3,200万円、高いほうから4分の1の値は5,200万円でした。マンションは中央値が1,900万円で、㎡単価の中央値は29万円でした。

旭区で目立つのは、二つの市場の「幅」の違いです。戸建ては成約の半分が築10年以内に集まっています。新しい家どうしの取引が多いので、値段の幅は狭めです。

マンションは築31〜45年と築46年以上の帯に成約の大半があります。築年が散らばるぶん、安い成約と高い成約の開きが大きくなります。

幅が広い市場では、中央値から自分の部屋の値段を読めません。旭区のマンションを売る人は、中央値より先に「自分の築年帯」を見てください。戸建てを売る人は、築10年以内かどうかで読む表が変わります。

戸建ての落ち方は前半に集中する。築10年を出た直後がいちばん大きく、築46年以上でも半分ほどの水準が残る

旭区の戸建てを築年帯で並べると、中央値がいちばん落ちるのは築10年以内から築11〜20年へ移るところです。それより先の帯では、下がり方がゆるくなります。築46年以上の中央値は築10年以内より下がりますが、半分ほどの水準は残っています。

この形には理由があります。築10年以内の成約は、区の戸建ての半分を占めます。新築に近い家の値段には、建物の値段がそのまま入っています。

築10年を過ぎると、買い手は建物を「直しながら使うもの」として見ます。建物分の評価が、ここで大きく削られます。

築46年以上でも半分ほどの水準が残るのは、土地の値段が下支えしているからです。旭区の戸建ては木造が大半です。

木造の建物は築年が進むと評価がほとんど残りません。それでも敷地の値段は、建物とは別に残ります。

築11年以上の家を売る人は、築10年以内の成約を比べる相手にしないでください。段の上にいる家と比べると、査定が高く出ます。売れずに値下げする流れになりやすい比べ方です。

戸建てを売る前に確かめることの全体は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのこと にまとめています。

マンションは築31〜45年と築46年以上の二つの帯に成約の大半がある。その二つの帯の間が、いちばん大きな段差

旭区の中古マンションは、築31〜45年の帯に成約がいちばん多く、次が築46年以上です。この二つの帯で、成約の大半を占めます。築10年以内の成約は少なく、区の中央値にほとんど影響していません。

中央値がいちばん落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上に入ると、中央値は築10年以内の3分の1以下の段に落ちます。旭区のマンション市場では、築45年の線が値段の段を分けています。

築45年を越えた建物で、買い手が見るのは部屋より棟です。旧耐震かどうか、大規模修繕を何回やったか、修繕積立金が足りているか。

この三つで、同じ築46年以上でも値段が分かれます。配管や外壁の更新履歴は、管理組合の長期修繕計画と総会議事録に載っています。

築31〜45年の帯にいる部屋は、落ちる手前にいます。売るか持ち続けるかを決めるとき、この線の位置を知っているかどうかで判断が変わります。

マンションの売り方の全体は、中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方 で確かめてください。

間取りは3LDKが2LDKの2倍ほど売れている。旭区ではこの二つの中央値が大きく離れている

旭区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。3LDKは2LDKの2倍ほどの件数があります。

ただし、この二つの中央値は近くありません。旭区では2LDKの中央値が3LDKよりかなり低く出ています。

2LDKの成約に、中央値の低い築年帯の部屋が多く入っている可能性があります。ただし、間取りと築年を組み合わせた内訳は、この集計では分かりません。

区の中央値1,900万円は、3LDKと2LDKの中央値の間に落ちています。3LDKを売る人がこの数字を目安にすると低すぎます。

2LDKを売る人には高すぎます。どちらの人にとっても、区の中央値は自分の部屋の値段ではありません。

査定では、間取りと築年帯の両方がそろった成約で比べてもらってください。片方だけそろえた成約で出た金額は、旭区では上にも下にもぶれます。

未改装と改装済みが、ほぼ同じ件数で売れている。未改装の値段には、買い手が見込む工事費が先に引かれている

旭区のマンションの成約で、改装の有無が記録されたものを見ると、未改装と改装済みの件数はほぼ同じです。中央値は、改装済みのほうが高く出ています。

この差を「工事費の分だけ高く売れた」と読まないでください。差額の中には、買い手が未改装の部屋に見込む工事費と、入居までの手間の値段が入っています。売主が先に工事をしても、かけた費用がそのまま上乗せになるとは限りません。

未改装と改装済みが半々で売れている事実は、もう一つのことを示しています。未改装のままでも買い手がつく、ということです。古い部屋を「直さないと売れない」と決める前に、現況のままの査定を取ってください。

そのうえで、直した場合の査定を聞きます。二つの差が工事費を上回るときだけ、直す意味があります。

売る前にリフォームするかの判断は、売る前にリフォームすべきか で実成約データを使って整理しています。

この1年は戸建てもマンションもやや上がった。戸建ては成約数も増えた年で、「上がった」の中身を確かめてから査定を読む

直近1年の中央値は、戸建てもマンションも、前の1年よりやや上がっています。両方が同じ向きに動いた年です。

ただし、戸建てはこの1年で成約数も増えています。旭区の戸建ての成約は築10年以内が半分を占めます。

新しい家の成約が増えると、中央値は上に動きます。「上がった」の中に古い家の値上がりが含まれているかは、この数字だけでは分かりません。

築20年、築30年の戸建てを売る人は、「区の相場が上がった」を自分の家に当てはめないでください。査定で高い金額が出たら、比べた成約の築年帯と時期を聞いてください。新しい家の成約が根拠なら、その金額は自分の家の値段ではありません。

マンションも同じです。上がったのは区全体の中央値です。築46年以上の帯の部屋が、同じだけ上がったとは限りません。

戸建ての3分の2は第1種低層住居専用地域で売れた。中央値が最高の第2種低層と最低の準住居は、件数の少ない用途地域

旭区の戸建て成約を用途地域で分けると、第1種低層住居専用地域がいちばん多く、3分の2ほどを占めます。低い住宅が並ぶことを前提に、高さの上限と建てられる用途が決められた地域です。旭区の戸建て市場の中心は、この用途地域にあります。

中央値がいちばん高いのは第2種低層住居専用地域、いちばん低いのは準住居地域です。どちらも件数は多くありません。

件数が少ない用途地域の中央値は、数件の高い成約や安い成約で動きます。「第2種低層だから高い」「準住居だから安い」と読むのは早すぎます。

用途地域は値段を決めるものではなく、建てられるものの範囲を決めるものです。第1種低層では高さに上限があり、準住居では道路沿いに店舗や事務所が混じります。買い手がどちらを好むかは、その家の使い方しだいです。

用途地域は、市が公開している都市計画の地図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。査定のときは、築年帯と一緒に用途地域を伝えてください。第1種低層の家なら、同じ用途地域の成約が多いので、比べる相手に困りません。

前面道路の幅で中央値は三段に分かれる。ただし旭区では段差が小さく、差が開くのは4m未満の安いほうの帯

旭区の戸建てを前面道路の幅で分けると、成約がいちばん多いのは4〜6mです。次が6m以上、いちばん少ないのが4m未満です。中央値を並べると、6m以上、4〜6m、4m未満の順に低くなります。

ただし、三つの中央値の差は、築年帯の段差と比べると小さいものです。旭区では、道路の幅より築年のほうが値段に効いています。

差がはっきり出るのは、4m未満の安いほうの帯です。4m未満の戸建ては、安いほうから4分の1の値が他の二つの区分より大きく下がります。

中央値で見ると小さな差が、安い側の4分の1では大きな差になります。4m未満の道路に面した家の中に、値段が大きく下がる条件を持つ家が混じっている、ということです。

その条件は、建築基準法の接道義務です。家を建てる敷地には、幅4m以上の道路に2m以上接していることが求められます。4m未満の道路でも、法第42条2項の指定があれば建て替えはできます。

その場合、道路の中心線から2m下がった線まで敷地を後退させます。指定がない道や、後退しても条件を満たせない敷地は、建て替えができません。買い手はここを真っ先に見ます。

4m未満の道路に面した家を売る人は、その道が2項道路かどうかを、市の建築の窓口で確かめてから査定に出してください。道路と間口が値段に効く仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか にまとめています。

土地だけの成約は349件。築46年以上の戸建てに残る値段と、19万円に面積を掛けた値段を並べる

旭区で土地だけで成約した取引は349件です。戸建ての成約数と比べると、かなり少ない数です。土地の㎡単価の中央値は19万円でした。

古い戸建てを相続した人がまず迷うのは、壊してから売るかどうかです。旭区の戸建ては、築46年以上でも築10年以内の半分ほどの水準が残っています。建物付きのまま売る道が残っている区です。

比べる数字は二つです。一つは、建物付きのままの査定額です。もう一つは、19万円に敷地面積を掛けた金額から、解体費の見積もりを引いたものです。

解体費は業者に見積もりを取って確かめます。高いほうを選べば、壊す判断を間違えにくくなります。

更地にしてから売れ残ると、解体費だけが手元から出ていきます。古家付きで売れば、壊すかどうかは買い手が決めます。土地だけの成約が少ない区では、更地の買い手は戸建ての買い手より見つけにくいと考えておくほうが安全です。

旭区で査定を頼むときに先に伝えること。戸建ては築年と道路の幅、マンションは築年帯・間取り・改装の有無

旭区の成約データで値段を分けていたのは、戸建てでは築年帯と前面道路でした。マンションでは築年帯・間取り・改装の有無です。

査定を頼むときは、この順で先に伝えてください。伝えた条件がそろった成約で比べてもらえます。

戸建てでそろえる資料は、建築確認済証か検査済証、登記事項証明書、購入時の重要事項説明書です。前面道路の幅と用途地域は、重要事項説明書に書いてあります。

マンションでそろえる資料は、間取り図、長期修繕計画、直近の総会議事録です。リフォームをした場合は、その工事の明細も添えます。

複数社の金額に差が出たら、「どの成約と比べたか」を聞いてください。旭区では、築10年以内と築11年以上の戸建てで値段の段が違います。

マンションは、築45年の前と後で段が違います。段の違う成約で出た査定は、そのまま売り出し価格にできません。

査定から引き渡しまでの流れ、媒介契約の種類、手数料と税金の項目は、区が変わっても同じです。順番は 家を売る流れは7ステップ で確かめてください。