神奈川県横浜市神奈川区の不動産売却｜マンションが主役。築年帯で三段に分かれる値段を実データで読む

神奈川区の取引は中古マンションが最多。自分の部屋の「比べる相手」を先に決める

横浜市神奈川区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。中古マンションが2,200件、戸建てが1,135件です。

土地だけの取引は289件です。マンションの件数が戸建てを上回る、マンション中心の区です。

マンションの中央値は3,500万円で、㎡あたりでは71万円です。戸建ての中央値は5,100万円になります。

中央の半分は4,000万円から6,400万円の間です。土地の㎡単価の中央値は33万円です。

件数が多いということは、比べられる成約が多いということです。査定でも売り出しでも、相手は「神奈川区全体の中央値」ではありません。

同じ築年帯・同じ間取り・近い広さの部屋です。この記事では、その絞り込みに使える軸を順に見ていきます。

マンションの値段は築年帯で三段に分かれる。落ち幅が最大なのは築30年を過ぎた帯

神奈川区の中古マンションを築年帯で並べると、値段の落ち方は一定ではありません。築21〜30年の帯から築31〜45年の帯へ移るところで、中央値がいちばん大きく下がります。築46年以上になると、築10年以内の3分の1以下です。

落ち幅の理由をデータそのものは語りません。ただ、築31〜45年の帯には、1981年6月の建築基準法の耐震基準改正をまたぐ建物が含まれます。改正前の基準で建てられた建物は、住宅ローン控除の要件を満たさないことがあります。

買い手がローンを使いにくい部屋は、買える人が減ります。その分、値段が下がりやすくなります。

売り手にとって大事なのは、自分の部屋がどの帯にいるかです。築21〜30年なら、今は上の帯の成約と比べられます。

築31〜45年なら、同じ帯の成約で値付けします。上の帯の値段を期待して出すと、買い手に並べられた時点で不利になります。

この1年、マンションはやや上がり、戸建ては横ばい。二つを同じ物差しで見ない

直近1年の中央値を前の1年と比べると、中古マンションはやや上がりました。戸建てはほぼ横ばいです。同じ神奈川区でも、マンションと戸建ての買い手は別の動きをしています。

マンションを売る人は、1年以上前の成約を基準にすると低めに出しやすくなります。直近の成約を重く見てください。

戸建てを売る人は、上がっている前提で値付けしないほうが安全です。横ばいの市場では、出した価格がそのまま買い手に比べられます。

なお、上がった・横ばいといっても、区全体の中央値の話です。自分の物件がそのとおりに動くとは限りません。

3LDKが最多、次が2LDK。多い間取りは「並べて比べられる」前提で値付けする

神奈川区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次が2LDKです。この二つは売りやすい間取りですが、同時に売り出し中の競合も多くなります。

買い手は同じ間取りで、広さ・階・向き・価格を並べます。自分の部屋が3LDKなら、売り出す前に同じ棟と近くの3LDKが今いくらで出ているかを確かめます。

担当者に頼めば一覧が出ます。競合より高く出すなら、角部屋・上層階・改装済みなど、理由を言葉にしておきます。

戸建てと違って聞かれること、そろえる書類は、中古マンションを売る で整理しています。

改装済みは高く売れている。ただし「改装してから売る」とは別の計算になる

神奈川区の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ここから「直してから売れば高くなる」と読むのは早すぎます。

改装済みで成約した部屋は、改装済みの状態で買い手がついた部屋です。改装にかかった費用がそのまま価格に乗ったかどうかは、このデータからは分かりません。改装済みのほうが立地や階が良い、という偏りも否定できません。

これから改装して売るかを決めるなら、先に査定で二つの価格を聞いてください。現況のままの価格と、改装した場合の価格です。

その差が改装費を下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。愛知の成約で見た判断材料は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

戸建ては築46年以上でも中央値があまり下がらない。値段の土台は土地にある

神奈川区の戸建てを築年帯で並べると、マンションとは形が違います。築46年以上の中央値は、築10年以内と比べてもあまり下がっていません。

理由は、戸建ての値段の大部分が土地にあるからです。建物の評価は年数とともに減りますが、土地は減りません。

古い戸建ては、買い手が「土地を買って建て替える」「土地を買って古家を直す」と考えます。だから値段が残ります。

ここで確かめておきたいのが、土地の㎡単価です。査定額を敷地面積で割って、区の土地の中央値33万円と並べてみてください。大きく下回るなら、その理由を担当者に聞きます。

用途地域か、道路か、建物の解体費を引いているのか。理由が言えない査定は、根拠が薄いと考えてください。

戸建ての中央値は、近隣商業地域がいちばん高く、第1種中高層住居専用地域がいちばん低い

神奈川区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは近隣商業地域です。いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域です。件数がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。

近隣商業地域は、都市計画法で近隣の住民に日用品を供給する商業の利便を増やすために定める地域です。住宅のほかに店舗や事務所も建てられます。

土地の使い道が広い分、買い手に事業者も加わります。戸建ての中央値が高いのは、建物ではなく土地の使い道が評価されている、と読めます。

第1種中高層住居専用地域は、中高層住宅の住環境を守るために定める地域です。この地域で戸建ての中央値が低い理由は、データからは一つに絞れません。

敷地が小さい、古い、道路条件が厳しい、といった物件側の事情が重なっている可能性があります。用途地域の名前だけで値段が決まるわけではありません。

用途地域の名前は、買ったときの重要事項説明書に載っています。見当たらなければ、市の都市計画の窓口や公開されている都市計画図で調べられます。査定のときは、この名前を先に伝えてください。

前面道路が4m未満の戸建ては、建て替えの条件から先に説明される

神奈川区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心線から2m後退した線まで敷地を下げる必要が出ることがあります。

後退した部分には建物を建てられません。買い手は、建て替え後の家が今より小さくなる前提で値段を見ます。

自分の家の前面道路の幅は、公図や購入時の重要事項説明書で確かめられます。4m未満なら、すでに後退済みかどうかも調べておきます。

査定のときに先に伝えると、後から値引きの材料として出てくることを防げます。道路と間口が価格に与える影響は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で実データを載せています。

土地だけの成約はいちばん少ない。古家を壊すかどうかは、査定の後で決める

神奈川区で土地だけの成約は289件で、マンションと戸建てより少ない区分です。更地の取引が少ないということは、古い戸建ての多くが建物付きのまま売られている、とも読めます。

古い戸建てを持っている人が、売る前に解体してしまうのは急ぎすぎです。解体費は売り手の持ち出しになります。更地にすると、固定資産税の住宅用地の特例も外れます。

買い手が古家を直して住む場合もあります。査定で「古家付きの価格」と「更地の価格から解体費を引いた額」を並べてから決めてください。

神奈川区で売るときの順番。マンションは棟の資料、戸建ては土地の資料から

最後に、進め方を神奈川区の事情に合わせて並べます。売却全体の流れは、家を売る流れは7ステップ にまとめています。

かかる費用は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめてください。ここでは神奈川区で先にやることだけ書きます。

マンションなら、査定を頼む前に同じ棟の過去の成約と、今出ている売り物を確かめます。管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴と予定も手元に置きます。築21〜30年か築31〜45年かで比べる相手が変わるので、築年は建築確認日まで正確に伝えます。

戸建てなら、用途地域・前面道路の幅・敷地面積の三つを先にそろえます。この三つで、神奈川区の戸建ての中央値が分かれているからです。査定額は総額だけでなく、土地の㎡単価に直した数字も出してもらいます。

査定は複数社に頼み、金額より根拠を比べます。神奈川区の同じ築年帯・同じ用途地域の成約を示せる会社を選んでください。