神奈川県横浜市緑区の不動産売却｜戸建ては築46年以上でも7割残り、マンションは3分の1以下になる区

横浜市緑区の成約は中古マンション920件、戸建て726件。築年で値段が残る側と落ちる側が、はっきり分かれた区

横浜市緑区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションの920件です。

次が戸建ての726件です。土地だけの取引は137件で、いちばん少ない結果でした。

マンションの中央値は2,600万円、㎡単価の中央値は40万円です。戸建ての中央値は4,900万円でした。安いほうから4分の1の値が4,000万円、高いほうから4分の1の値が5,800万円です。

緑区のデータで目を引くのは、築年の影響の出方が種類で大きく違う点です。戸建ては築46年以上でも、築10年以内の中央値から3割ほどしか下がっていません。マンションは同じ比べ方で、3分の1以下まで下がります。

同じ「築50年」でも、戸建てとマンションでは残る値段がまるで違います。この記事は、その違いから順に読んでいきます。

売却の手順そのものは、どの区でも変わりません。家を売る流れは7ステップ にまとめてあります。ここでは緑区のデータで言えることに絞ります。

緑区の戸建ては、築46年以上でも築10年以内の7割ほどが残る。下げ止まりの土台は、建物ではなく土地にある

緑区の戸建てを築年帯で並べると、下がり方はゆるやかです。築10年以内から築46年以上までの落ち幅が、中央値で3割ほどにとどまります。マンションのように、段を踏み外す場所がありません。

建物の評価は、築年を重ねるほど減っていきます。それでも3割しか下がらないのは、値段の大半を土地が支えているからです。

築46年以上の戸建ての値段は、ほぼ敷地の値段です。建物はその上に少し乗っているだけと考えたほうが、実態に近いです。

ここから言えることが二つあります。一つは、古い戸建てを「売れない」と決めつける必要がないことです。緑区では築46年以上の帯にも成約があり、値段も残っています。

もう一つは、古い戸建ての査定は土地の査定だという点です。建物の傷みを気にするより、敷地の条件を先にそろえてください。後の節で扱う用途地域と前面道路の幅が、その条件です。

マンションは築46年以上で築10年以内の3分の1以下。緑区の落ち幅は、築31〜45年の帯を出るところに集まっている

緑区の中古マンションは、戸建てと反対の形をしています。築10年以内と築46年以上を比べると、中央値は3分の1以下まで落ちます。戸建ての3割減と並べると、落ち幅の差は歴然です。

落ち方も均等ではありません。いちばん大きく下がるのは、築31〜45年の帯から築46年以上の帯に移るところです。築30年台の部屋と築50年の部屋は、同じ「築古」でも別の値段の段にいます。

マンションの値段に土地の土台が影響しにくいのは、敷地を全戸で分け合っているからです。一戸あたりの土地の持分は小さく、建物の古さがそのまま値段に出ます。築46年以上の棟では、さらに修繕積立金の残高や耐震基準の扱いが買い手の判断に入ります。

いま築31〜45年の帯にある部屋は、帯の境目を意識しておいてください。帯を越えてから売ると、比べられる成約の段が一つ下がります。

越える前に売るか、越えた後の値段で納得して持ち続けるか。どちらを選ぶにしても、境目の位置を知っていたほうが判断しやすくなります。

緑区のマンションは3LDKが最多で、次が2LDK。区の中央値2,600万円を、自分の部屋の値段と取り違えない

緑区で成約したマンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、2LDKが続きます。この二つで市場の中心ができています。

成約が多い間取りには、売るときの利点があります。同じ間取りの成約が多いほど、買い手は相場を比べやすくなります。

売り手も、根拠のある値付けがしやすくなります。3LDKか2LDKを売る人は、自分と同じ間取りだけで成約を絞り込んでください。

区の中央値2,600万円は、間取りも築年帯も混ぜた数字です。広い3LDKにはやや低く、小さめの2LDKにはやや高く出ます。面積の違いをならすには、㎡単価の中央値40万円のほうが向いています。

自分の専有面積を掛けて、区全体の水準との位置関係を見る使い方です。ただしこれも、築年帯をならした数字です。築46年以上の棟で使うと、高く出すぎます。

改装済みの中央値が未改装より高い。緑区で「直してから売る」を考えるなら、工事費より先に築年帯を見る

緑区では、改装済みのマンションの中央値が未改装を上回っています。「直せば高く売れる」と読みたくなりますが、順番が違います。

改装済みの値段が高いのは、買い手が入居後の工事を省けるからです。買い手は未改装の部屋を見るとき、自分で払う工事費と手間を値段から差し引いて考えます。改装済みには、その差し引きがありません。

差額は工事費そのものではなく、買い手が省けた分の値段です。かけた費用がそのまま上乗せされるとは限りません。

緑区で順番を決める材料は、築年帯です。築31〜45年から築46年以上へ移ると、中央値は段を一つ下ります。

この段差に比べれば、改装の有無で動く幅は小さいと考えたほうが安全です。築46年以上の棟で内装に費用をかけても、棟の古さによる段は埋まりません。

先に、現況のままの査定を取ってください。次に、直した場合の査定額を同じ会社に聞いてください。

差額が見積もりを上回るときだけ、工事の検討に進みます。判断の材料は、売る前にリフォームすべきか にも整理してあります。

直近1年は戸建てもマンションもやや上がった。上がり幅が小さい年ほど、査定の上振れは見分けにくい

緑区の直近1年の中央値は、戸建てもマンションも前の1年よりやや上がりました。どちらも大きな動きではありません。

上がり幅が小さい年は、査定を読むのが難しくなります。相場が大きく動いた年なら、高い査定額は「相場が動いたから」で説明がつきます。

やや上がった程度の年では、そうはいきません。高い査定額の理由が相場なのか、比べた成約の選び方なのかが分かれません。

確かめ方は一つです。査定書に載っている比較の成約について、時期と築年帯を聞いてください。

直近1年の成約で、自分の家と同じ築年帯なら、その金額は今の相場に近い数字です。時期が古いか、築年帯が若い成約で比べているなら、数字を割り引いて読みます。

「やや上がった」は、今から売り出す人にとって悪い材料ではありません。ただし、上がった分を見込んで高く売り出すと、買い手に比べられた時点で不利になります。相場が上がった年でも、値付けは直近の成約で決めます。

戸建ての中央値は第1種中高層住居専用地域が最高で、第1種住居地域が最低。成約が最多の第1種低層は、その両方の間にある

緑区の戸建ての成約は、第1種低層住居専用地域にいちばん集まっています。ただし中央値がいちばん高いのは、この用途地域ではありません。最高は第1種中高層住居専用地域で、最低は第1種住居地域でした。

緑区で戸建てが多く売れる第1種低層は、中央値では両者の間にあります。件数が多いことと、値段が高いことは別だという例です。

第1種低層住居専用地域は、建物の高さが10mか12mに制限されます（建築基準法第55条）。低い家が並ぶ住宅地で、戸建ての買い手が探す場所でもあります。第1種中高層住居専用地域には、この高さの上限がありません。

中高層の集合住宅も建てられる場所です。第1種住居地域は、住宅以外の用途も一定の規模まで認められます。

緑区で中央値がいちばん高いのは、制限がいちばんゆるい第1種住居地域ではありませんでした。用途地域の緩さと値段は、同じ向きに動いていません。

自分の家の用途地域は、横浜市の都市計画の地図情報か、購入時の重要事項説明書で分かります。査定を頼む前に確かめて、同じ用途地域の成約で比べてもらってください。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上で、戸建ての中央値が分かれる。緑区で「土地に残る値段」は、幅員で左右される

緑区の戸建ては、前面道路の幅で中央値が三つの帯に分かれます。4m未満、4〜6m、6m以上です。

緑区の戸建ては、値段の土台が土地にあると先に書きました。その土地の値段を左右するのが、道路の幅です。建築基準法では、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（第43条）。

4m未満の道路に面した敷地は、建て替え時に道路の中心線から2m下がる扱いになることがあります（第42条第2項）。下がった分には建物を建てられないため、買い手は敷地を実際より小さく見積もります。

6m以上の道路に面した敷地は、車の出入りや工事車両の面で有利です。将来の建て替えも、制約が少なくなります。

この差は、築年が古いほど大きく影響します。築46年以上の戸建ての値段は敷地の値段なので、敷地の条件がそのまま値段になります。

前面道路の幅は、建築確認の配置図か、購入時の重要事項説明書に書いてあります。4m未満なら、後退が済んでいるかどうかも確かめてください。仕組みの詳細は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか に書いています。

土地だけの成約は137件でいちばん少ない。㎡単価22万円は、古い戸建てを壊す前に使う物差し

緑区で土地だけで成約した取引は137件です。戸建てやマンションと比べると、かなり少ない数です。㎡単価の中央値は22万円でした。

築46年以上の戸建てを持つ人は、壊して更地で売るかどうかを迷います。緑区では、壊す前に立ち止まる理由があります。古い戸建てに、築10年以内の7割ほどの値段が残っているからです。

壊してしまうと、「建物付きで買える」買い手を手放すことになります。その買い手が、残っている値段の根拠です。

比べる数字は二つです。一つは、建物付きのままの査定額です。もう一つは、22万円に敷地面積を掛けた金額から、解体の見積もりを引いたものです。

後者が前者を上回るときだけ、壊す選択に意味があります。土地だけの成約が少ない緑区では、更地の買い手は戸建ての買い手より見つけにくいと考えておいてください。

判断の分かれ目は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

緑区で査定を頼むとき、先に聞くこと。戸建ては「比べた成約の用途地域と道路幅」、マンションは「比べた成約の築年帯」

ここまでの内容を、査定の場面に置き換えます。

戸建ての人は、査定書の比較成約について、用途地域と前面道路の幅を聞いてください。緑区の戸建ては土地が値段の土台で、その土地の値段はこの二つで分かれます。

築年帯が同じでも、この二つが違えば別の値段です。自分の家の用途地域と幅員は、査定を頼む前に確かめておきます。

マンションの人は、比較成約の築年帯を聞いてください。緑区のマンションは、築31〜45年と築46年以上の間にいちばん大きな段があります。自分の棟とは別の帯の成約で比べた査定額は、そのままでは使えません。

間取りが3LDKか2LDKなら、同じ間取りの成約で絞ってもらいます。改装の有無も、比較成約と自分の部屋でそろっているかを確かめます。

複数社に頼んだとき、金額の差がこの質問で説明できるなら、どの査定にも根拠があります。説明できない差が残るなら、高いほうの会社に理由を聞いてください。

売却にかかる費用は、仲介手数料・印紙税・登記の費用・譲渡所得税が主なものです。区によって変わる項目ではありません。不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめてください。