神奈川県横浜市保土ケ谷区の不動産売却｜戸建てとマンションの成約数が並ぶ区。築年帯で読む相場

保土ケ谷区はマンション1,083件、戸建て1,061件。成約数がほぼ並ぶ区では、相場の表が二つある

国土交通省の不動産情報ライブラリから、横浜市保土ケ谷区の成約を取り出しました。期間は2023年第2四半期から2026年第1四半期です。

内訳は、中古マンション1,083件、戸建て（土地と建物のセット）1,061件、土地だけ210件です。土地だけの取引は、三つの中で数がいちばん少なくなっています。

保土ケ谷区で目を引くのは、マンションと戸建ての件数がほぼ同じことです。どちらか一方が区の相場を代表する、という形になっていません。

マンションは中央値2,400万円で、㎡あたりに直した単価の中央値が38万円です。戸建ては中央値4,000万円で、安いほうから4分の1の値から高いほうから4分の1の値までの幅は2,900万円〜5,000万円です。

この記事では、戸建てとマンションを別々の表として扱います。築年帯での落ち方も、直近1年の向きも、二つで違うからです。自分が売るほうの節だけ読んでも、話がつながるように書いています。

戸建ての成約は築10年以内の帯がいちばん厚い。値段がいちばん落ちるのは、その帯を出た直後

保土ケ谷区の戸建てで、成約がいちばん多い築年帯は築10年以内です。築11〜20年、築21〜30年、築31〜45年、築46年以上のどの帯よりも多く、戸建て全体のかなりの部分を占めます。新しい家がよく売れている区だと読めます。

そして、戸建ての中央値がいちばん大きく落ちるのは、築10年以内から築11〜20年へ移るところです。築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下まで下がりますが、その落ち方は前半に偏っています。

築10年の線を越えた直後の落ち幅が、それ以降のどの帯の落ち幅よりも大きい。これが保土ケ谷区の戸建ての形です。

築10年前後の家を売る人は、この線のどちら側に自分の家があるかを先に確かめてください。査定書で比べている成約が築10年以内の帯なら、築12年の家には合いません。

逆に、築9年の家を築11〜20年の成約で値付けされていたら、それも合いません。帯の境目にいる家ほど、比べる相手の選び方で査定額が動きます。

築46年以上の戸建ては、中央値が築10年以内の半分以下です。ただし半分以下であって、ゼロではありません。建物の評価がほとんど残らない帯では、値段の土台は土地です。

土地の面積・用途地域・前面道路の幅が、この帯の査定を決めます。後ろの節で、その三つを順に見ていきます。

マンションの成約は築31〜45年の帯がいちばん厚い。いちばん落ちるのは、その次の帯へ移るところ

保土ケ谷区の中古マンションで、成約がいちばん多い築年帯は築31〜45年です。戸建てとは逆で、古い帯に成約が集まっています。

そして、中央値がいちばん大きく落ちるのは、この築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値を築10年以内と比べると、3分の1に届きません。

築46年以上という帯は、1981年6月より前に建築確認を受けた建物、いわゆる旧耐震基準の建物が含まれる帯です。買い手が住宅ローンを組むとき、金融機関や税の控除の要件で築年数や耐震性が問われることがあります。

売り手から見ると、この線を越えた部屋は買い手の側の条件が変わる、と理解しておくと査定額の読み方が変わります。

築31〜45年の部屋を売る人は、成約がいちばん多い帯にいます。比べる相手が多いということです。査定書で、同じ帯の成約を複数並べてもらってください。

一件だけ比べて出した数字は、その一件の事情に引きずられます。築46年以上の部屋を売る人は、落ちた後の帯の中で成約が続いている事実を見てください。耐震診断や耐震補強の記録があれば、先に出すほうが話が早く進みます。

3LDKと2LDKで成約の大半を占める。間取りで差がつかない区では、築年帯と棟の資料が値段を分ける

保土ケ谷区のマンション成約で、いちばん多い間取りは3LDKです。次が2LDKです。家族向けの部屋が中心の市場だと読めます。

同じ間取りの成約が多いということは、買い手が「3LDKなら、あの棟とこの棟」と並べて比べやすいということです。間取りでは差がつきません。差がつくのは、築年帯と、棟そのものの資料です。

管理費と修繕積立金の月額、大規模修繕の履歴と次の予定、長期修繕計画、駐車場の空き状況。買い手は3LDK同士を並べたうえで、こうした資料で決めます。

売り手が先に用意しておく書類は、管理規約・長期修繕計画・直近の総会議事録・管理費と修繕積立金の額がわかる書面です。手元になければ、管理会社に頼めば取り寄せられます。

同じ棟の別の部屋が売りに出ていないかも、売り出す前に担当者に聞いてください。3LDKが多い区では、同じ棟の同じ間取りが、いちばん直接の比較相手になります。

改装済みの中央値は未改装を上回る。保土ケ谷区で売る前に直すかは、二つの査定を並べてから決める

保土ケ谷区の中古マンションでは、改装済みとして成約した部屋の中央値が、未改装の部屋より高くなっています。事実としてはそうです。ただし、この差をそのまま「工事費を上乗せして回収できる」と読むのは危険です。

改装済みと未改装では、部屋の築年帯や棟の条件がそろっていません。中央値の差には、改装そのものの効果と、それ以外の条件の差が混ざっています。

保土ケ谷区は築31〜45年のマンション成約が厚い区なので、未改装のまま売りに出る古い部屋も多いはずです。改装済みの高さが、改装の効果だけで説明できるとは限りません。

売る前に直すかどうかは、二つの査定を並べて決めてください。現況のままの査定と、直した場合の査定です。担当者に「この工事をしたら、査定額はいくら変わるか」を聞いて、工事の見積もりと比べます。

差が工事費を下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

直近1年は戸建てがやや上、マンションはやや下。件数が並ぶ区では「区の相場が上がった」という言い方が成り立たない

直近1年の中央値を、その前の1年と比べます。保土ケ谷区では、戸建てがやや上がり、中古マンションがやや下がりました。向きが逆です。

マンションと戸建ての成約数がほぼ同じ区では、この逆向きの動きが意味を持ちます。両方を足して「区の相場」を一つの数字にすると、上がった分と下がった分が打ち消し合って、どちらの動きも見えなくなります。

保土ケ谷区の相場が上がった、下がった、という言い方は、戸建ての話かマンションの話かを分けないと成り立ちません。

査定を受けるときも同じです。3年分の中央値と、直近1年の成約は分けて聞いてください。

戸建てなら直近の成約がやや高めに出ている帯にいて、マンションならやや低めに出ている帯にいます。査定額が3年分の中央値から出されているのか、直近の成約から出されているのかで、同じ家でも数字が変わります。

戸建ての中央値は近隣商業地域が最高、第1種住居地域が最低。制限のゆるい用途地域が高いとは限らない

保土ケ谷区の戸建てを用途地域別に見ると、中央値がいちばん高いのは近隣商業地域です。いちばん低いのは第1種住居地域で、成約の数がいちばん多い第1種低層住居専用地域は、その二つの間に入ります。

ここで注意したいのは、第1種住居地域の位置です。制限の厳しさで言えば、第1種低層住居専用地域のほうが第1種住居地域より厳しい地域です。建てられる建物の高さや用途が、より狭く限られます。

それでも保土ケ谷区の戸建てでは、制限の厳しい第1種低層のほうが中央値は高く出ています。制限のゆるい第1種住居地域が、いちばん低い。用途地域は「何が建てられるか」の上限を決めるだけで、戸建ての値段をそれだけで決めてはいません。

近隣商業地域は、建ぺい率と容積率の上限が住居系の地域より高く設定されます（建築基準法第52条・第53条）。土地の使い方の幅が広いぶん、買い手が戸建てとしてではなく土地として値踏みしやすい帯です。

自分の家がどの用途地域にあるかは、購入時の重要事項説明書か、横浜市の都市計画情報で確かめられます。査定では用途地域を伝えたうえで、土地面積と前面道路の幅を一緒に出してください。

前面道路は4〜6mの帯に成約が集まる。4m未満はそこから一段下がり、6m以上は一段上がる

保土ケ谷区の戸建てを前面道路の幅で分けると、中央値は4m未満・4〜6m・6m以上の三段になります。成約がいちばん多いのは4〜6mの帯です。4m未満はそこから一段下がり、6m以上は一段上がります。

自分の家がこの三つのどこにいるかで、比べる成約が変わります。4〜6mの帯にいる家は、区の戸建ての中心帯にいます。比べる相手は多く、中央値4,000万円がいちばん近い目安になります。

6m以上の家は、中心帯より一段高い成約で比べるのが筋です。査定書が4〜6mの成約で出されていたら、その分だけ低く出ている可能性があります。

4m未満の家は、建築基準法第42条2項の道路に接している場合があります。この場合、建て替え時に道路の中心線から2m後退した位置が敷地の境になり（セットバック）、建てられる面積が減ります。買い手は将来の建て替えを前提に値踏みするので、この条件は値段に出ます。

過去にセットバック済みなら、その事実を先に伝えてください。契約の直前に分かると、買い手から値引きを持ちかけられる理由になります。道路幅と間口が値段にどう影響するかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で整理しています。

土地だけで売れたのは210件にとどまる。古家を壊すかどうかは、解体の見積もりを取ってから決める

保土ケ谷区で土地だけの取引は210件にとどまり、マンション・戸建てより少ない数です。土地を㎡あたりに直した単価は、中央値で18万円でした。

築46年以上の戸建てを売る人が、更地にしてから売るかを迷う場面があります。順番を間違えないでください。

先に建物付きのまま査定を受け、次に解体の見積もりを取り、最後に土地の㎡単価18万円に敷地面積を掛けた値段と並べます。解体してから売ると決めるのは、三つの数字がそろってからです。

保土ケ谷区の戸建ては、築46年以上でも中央値は築10年以内の半分以下で止まっています。ゼロに近いわけではない、ということです。

買い手の側で壊す前提なら、売り手が解体費を先に負担する理由はありません。古家付きか更地かの判断は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で扱っています。

保土ケ谷区で複数社に査定を頼むとき。金額の差が「比べた成約の築年帯」で説明できるかを聞く

保土ケ谷区は、戸建てもマンションも築年帯による値段の差が大きい区です。戸建ては築10年の線、マンションは築46年の線で、中央値が大きく動きます。複数社の査定額に差が出たとき、その差の多くは「どの築年帯の成約と比べたか」で説明がつきます。

だから、査定書を受け取ったら、金額より先に比較した成約の欄を見てください。築年帯がそろっているか。戸建てなら、用途地域と前面道路の幅がそろっているか。

マンションなら、間取りと改装の有無がそろっているか。そろっていない比較で出た金額は、高くても低くても根拠になりません。

査定の前に用意するものは、戸建てとマンションで違います。戸建ては、購入時の重要事項説明書（用途地域・前面道路の幅・セットバックの有無が書いてあります）と、登記事項証明書です。マンションは、管理費と修繕積立金の額がわかる書面と、大規模修繕の履歴です。

売却の流れそのものと、かかるお金は、区が違っても変わりません。流れは 家を売る流れは7ステップ、費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 に分けてまとめています。保土ケ谷区で変わるのは、比べる成約の選び方だけです。