京都府京都市東山区の不動産売却｜戸建て301件とマンションの実成約で見る築年と地区の相場

東山区は戸建て301件・マンション174件。どちらにも事例がある区

国土交通省の不動産情報ライブラリから、京都市東山区の成約を種類ごとに数えました。いちばん多いのは戸建ての301件で、次が中古マンションの174件です。土地のみの売買は38件にとどまり、三種類の中で最少です。

戸建ての成約は中央値が3,300万円で、真ん中半分は1,400万円〜6,100万円に収まります。土地は面積あたり42万円/平方メートルが中央値です。

中古マンションの中央値は2,300万円で、面積あたりでは59万円/平方メートルです。戸建てとマンションのどちらにも、比べられる事例があるのが東山区の特徴です。この記事は、その二つを分けて見ていきます。

直近1年は、戸建てが下がってマンションが上がった

東山区で目立つのは、戸建てとマンションの値動きが逆を向いていることです。直近1年の戸建ての中央値は、前の1年と比べてはっきり下がりました。同じ期間に、中古マンションの中央値ははっきり上がっています。

戸建てを持っている人は、去年の相場感のまま売り出し価格を置くと反応が鈍る可能性があります。査定では、直近1年の成約だけで出した金額を別に聞いてください。古い事例が混ざると、金額が高めに出ます。

マンションを持っている人は、逆に古い事例を根拠にされると金額が低めに出ます。査定書の事例の成約時期を見て、直近のものがどれだけ入っているかを確かめてください。

ただし中央値の上昇は、成約した部屋の築年帯や間取りの構成が変わっただけでも起こります。自分の部屋と条件の近い事例で、上がっているかを見るのが確実です。

マンションの間取りは1Kが最多で、次が3LDK

東山区のマンションで成約がいちばん多い間取りは1Kです。二番目は3LDKで、この二つは買う人がまったく違います。1Kは一人で住む人か、貸して家賃を得る目的で買う人が中心です。

1Kの買い手は、家賃と利回りで値段を見ることが多くなります。査定でも、同じ棟や近い地区の1Kが今いくらで貸されているかが根拠に使われます。売るときは、賃貸中かどうか、家賃がいくらかを先に整理しておいてください。

3LDKは、住む目的の買い手が中心です。月々の管理費と修繕積立金、大規模修繕をいつやったかを聞かれます。戸建てにはないこの準備は中古マンションを売るで整理しています。

マンションの段差は築21〜30年と築31〜45年の間にある

東山区の中古マンションを築年帯で分けると、築11〜20年に比べて築31〜45年の中央値は3割ほど低くなります。下がり幅が最大になる境目は、築21〜30年と築31〜45年の間です。築30年を越えると、値段の水準が一段下がると考えてください。

築31〜45年の帯は、1981年6月の耐震基準改正の前後にまたがります。改正の前に建築確認を受けた建物だと、買い手が使えるローンや税の控除が限られます。建築確認の時期は、管理会社に聞くか購入時の重要事項説明書で分かります。

築21〜30年の帯にある部屋は、次の帯へ入る前の価格水準で売れる時期です。直近1年でマンションの中央値が上がっていることと合わせると、今の事例を根拠に査定を取る意味があります。

改装済みの中央値は、未改装より高くない

東山区の成約では、改装済みのマンションが未改装より高く売れているとは言えません。中央値で見る限り、工事の費用は売値に乗っていません。売る前に大きな改装をするかどうかは、慎重に決めてください。

先に査定で、現況のままの金額と直した場合の金額を別々に聞きます。二つの差が工事費に届かないなら、そのまま売るのが得です。工事をするかどうかの決め方は売る前にリフォームすべきかで詳しく書いています。

マンションの成約が多いのは清水学区・新道学区・六原学区・粟田学区・有済学区

東山区で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に清水学区・新道学区・六原学区・粟田学区・有済学区です。部屋がこの五つの地区にあれば、同じ地区の成約を査定の根拠に使えます。五つに入らない地区の部屋は、同じ棟で過去に売れた記録を探すのが近道です。

清水学区と六原学区は、戸建ての成約が多い地区にも入っています。戸建てとマンションの両方が動いている地区です。同じ地区でも建物の種類で買い手が違うので、事例は種類をそろえて見てください。

戸建ては弥栄学区が高く、今熊野宝蔵町が低い。地区で値段が大きく違う

東山区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に一橋学区・今熊野南日吉町・六原学区・清水学区・修道学区です。中央値がいちばん高いのは弥栄学区で、いちばん低いのは今熊野宝蔵町でした。成約が多い五つの地区と、中央値がいちばん高い地区は一致していません。

3,300万円という区の中央値は、地区ごとの値段の幅をならした一点にすぎません。査定書を受け取ったら、事例の地区名を最初に確かめてください。別の地区の事例だけで組まれていたら、なぜその地区を使ったのかを聞きます。

今熊野南日吉町と今熊野宝蔵町は、名前は似ていても別の地区です。片方は成約が多く、もう片方は中央値が低い地区として出ています。地区名は町名まで正確に伝えて、査定の根拠を取ってください。

戸建ての崖は築46年以上の手前にある

東山区の戸建ては、築46年以上になると中央値が築10年以内の半分を割り込みます。下がり幅が最大なのは築31〜45年と築46年以上の間で、ここが崖です。マンションの段差（築21〜30年→築31〜45年）より、一つ遅い帯に崖があります。

国税庁の耐用年数表では、木造住宅は22年です。築46年は耐用年数の二倍を超えていて、建物として残る評価はわずかです。値段の中心は土地なので、地区・用途地域・前面道路の幅がそのまま金額に出ます。

直近1年で戸建ての中央値が下がっていることは、築古の家ほど注意が要ります。建物の分が残っていない家は、土地の相場が動くと値段が直接動くからです。今の成約を根拠にした査定と、買取の金額を並べて確かめてください。

用途地域は商業地域の中央値が高く、第1種中高層が低い

東山区の戸建てを用途地域で分けると、中央値の頂点は商業地域にあります。最も低いのは第1種中高層住居専用地域です。成約の件数で最多なのは第2種住居地域で、値段の高い地域とは別でした。

商業地域は、都市計画法で店舗や事務所の利便を増すために定める地域です。建物の高さや建ぺい率の制限が住居系より緩く、住宅以外の用途にも使えます。戸建てとして住む人だけでなく、土地として使う人が値段を支えている可能性があります。

第1種中高層住居専用地域は、中高層の住宅の環境を守る地域です。中央値が低い理由は、成約した家の築年帯や敷地の広さが違うだけかもしれません。用途地域だけで値段を決めつけず、自分の家の用途地域を購入時の重要事項説明書で確かめてください。

前面道路が4m未満かどうかで、戸建ての値段が分かれる

東山区の戸建ては、前面道路の幅を4m未満・4〜6m・6m以上に分けると、中央値が帯ごとに違います。この差を知らずに売り出すと、損をすることがあります。自分の家がどの帯に入るかを、最初に確かめてください。

建築基準法は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。4m未満の道路にしか接していない敷地は、建て替えで道路中心から2mまで下がる後退が生じる場合があります。後退した分は建物に使えないので、買い手はその面積を値段から差し引きます。

公図や購入時の重要事項説明書を見れば、前面道路の幅と種類が分かります。後退が済んでいるかどうかも、先に調べておくと交渉で不利になりません。道路と間口の条件がどう値段に影響するかは間口と前面道路の価格差にまとめました。

東山区で売り出すまでに決めること

東山区で売り出すまでに決めることは三つです。戸建てなら地区・築年帯・前面道路の幅、マンションなら間取り・築年帯・地区を確かめます。次に複数社の無料査定で、直近1年の事例を根拠にした金額を比べます。

媒介契約から引き渡しまでの手順は家を売る流れで追えます。仲介手数料・印紙税・登記費用の内訳は売却費用の一覧に書いています。このうち仲介手数料は、法律で上限が決まっている費用です。

東山区で相談先を選ぶ基準は、直近1年の同じ地区の事例を出せるかどうかです。戸建ては下がり、マンションは上がった区なので、古い事例で出した金額は当てになりません。根拠の時期を示した会社を選んでください。