京都市中京区の不動産売却｜マンション1,395件・戸建て568件

① 中京区はマンションの取引が戸建てより多い

京都市中京区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。いちばん多いのは中古マンションで1,395件、中央値は4,300万円です。面積あたりの単価は中央値74万円/平方メートルでした。

戸建て（土地と建物のセット取引）は568件で、中央値は3,900万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は2,400万円〜9,000万円で、土地だけの取引は79件といちばん少なくなっています。

中京区で売る人の多くは、マンションの売り手です。だからこの記事は、マンションの話から始めます。戸建てと土地は後ろの節にまとめました。

② 中古マンションは2LDKが最多。直近1年はやや上がった

中京区のマンションでいちばん多い間取りは2LDKで、次が3LDKです。区の中央値4,300万円は、この2つの間取りの成約に引っぱられた数字だと考えてください。1LDKや4LDKを売る人は、区の中央値をそのまま目安にしないほうが安全です。

直近1年の中央値は、前の1年に比べてやや上がっています。売り手には追い風ですが、「上がっているから高く出せる」とは限りません。買い手が見るのは区の傾向ではなく、同じ学区・同じ築年帯の直近成約です。

値段の段差は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところにある

築年で見ると、中京区のマンションは築10年以内に比べて、築46年以上の中央値が3分の1以下です。そして下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上の手前ではなく、もっと早い段階で段差が来ています。

いま築20年代の部屋を持っている人は、この線を意識してください。築30年を超えると、比較される成約の水準が一段下がります。売るかどうかは、今の査定額と、持ち続ける間の管理費・修繕積立金を並べて決めるのが筋です。

築46年以上の建物は、1981年6月の耐震基準改正より前に建った可能性が高くなります。買い手のローン審査や保険で条件が変わることがあるので、管理組合に耐震診断の有無を確かめておいてください。

成約が多いのは本能学区・初音学区・城巽学区・日彰学区・龍池学区

中京区のマンションの成約は、多い順に本能学区・初音学区・城巽学区・日彰学区・龍池学区に集まっています。データ上の地区は、町名ではなく学区名で集計されています。査定を頼むときは、自分の部屋がどの学区に入るかを先に確かめてください。

成約が多い学区は、比べられる事例が見つけやすい反面、同じ時期に売りに出る部屋も多くなります。同じ棟や近くの棟で今いくらの部屋が出ているかを、売り出す前に見ておいてください。担当者に聞けば、すぐに分かります。

改装済みの中央値は未改装より高い。ただし費用は戻らない前提で

中京区のデータでは、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。だからといって、改装費をそのまま価格に上乗せできるわけではありません。改装済みの部屋はもともと条件の良い物件が多い、という事情も混じっているからです。

売る前に直すかどうかは、売る前にリフォームするかで判断の順番を整理しています。まず現況のままの査定額を聞き、直した場合の差額を確かめてから決めれば、損をしにくくなります。マンションの売り方の全体は、中古マンションを売るにまとめました。

③ 戸建ては地区で中央値が大きく違う。直近1年ははっきり下がった

中京区の戸建ては568件で、中央値は3,900万円です。直近1年の中央値は、前の1年に比べてはっきり下がっています。マンションとは逆の動きなので、区全体の雰囲気で値付けしないでください。

戸建ての成約が多いのは、多い順に壬生下溝町・立誠学区・壬生高樋町・城巽学区・富有学区です。中央値がいちばん高いのは立誠学区で、いちばん低いのは西ノ京池ノ内町でした。同じ区でも、地区で値段の水準がまったく違います。

取引が多いのは準工業地域。中央値が高いのは商業地域

用途地域で分けると、戸建ての取引がいちばん多いのは準工業地域です。一方で中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは準工業地域でした。取引が多い地域と、値段が高い地域は一致していません。

準工業地域の戸建ては、事例は多いが水準は低めという位置にあります。商業地域の戸建ては事例が少ないぶん、1件ごとの条件の違いが価格に出やすくなります。自分の家の用途地域は、京都市の都市計画図や購入時の重要事項説明書で確かめられます。

前面道路の幅で、6m以上・4〜6m・4m未満に分かれる

中京区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。建物の状態より先に、この「直せない条件」を把握してください。

建築士の視点：建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てられません。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる「セットバック」が必要になり、使える敷地が減ります。買い手はこの将来の目減りを、値段に織りこんで見ています。

逆に、6m以上の道路に面した家は、築年が古くてもそれ自体が売りになります。査定のときは、前面道路の幅・接道の長さ・セットバックの要否を先に伝えてください。根拠のある価格が返ってきやすくなります。

築46年以上は築10年以内より3割ほど低い。段差は築31〜45年の先にある

中京区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3割ほど下がります。マンションの3分の1以下という落ち方と比べると、ずっとゆるやかです。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。

落ち方がゆるやかな理由は、戸建ての値段の多くが土地で決まっているからです。木造住宅の法定耐用年数は22年で、それを大きく超えた建物の評価はほとんど残りません。つまり築古の戸建ては、地区・用途地域・前面道路の条件で値段が決まっています。

戸建ての売り方と、マンションとの違いは戸建てを売るにまとめています。築古で道路条件も厳しい場合は、仲介と買取の両方の価格を並べてから決めてください。

④ 土地だけの取引は79件でいちばん少ない

中京区で土地だけの取引は79件、面積あたりの中央値は51万円/平方メートルです。マンションや戸建てに比べて事例が少ないので、査定額の根拠がごく少ない成約に頼ることがあります。

その場合は、どの成約を根拠にしたかを担当者に聞いてください。用途地域と前面道路の幅が自分の土地と近いかどうかで、根拠の強さが変わります。古い家が建ったままの土地は、戸建てとして売るか、更地にするかで比べる事例も変わります。

⑤ 中京区で売る前に確かめる3つのこと

中京区のデータから、売る前に確かめておきたいことを3つに絞りました。1つ目は、マンションなら築21〜30年と築31〜45年のどちら側か、戸建てなら築46年の線の手前か先かです。2つ目は、自分の物件がどの学区・町名に入り、そこの直近成約がいくらかです。

3つ目は、戸建てなら用途地域と前面道路の幅です。この3つを先に押さえてから査定を頼むと、出てきた金額の根拠を自分で確かめられます。マンションは直近1年がやや上がり、戸建ては下がったという向きの違いも、値付けの前提に入れておいてください。

売却の手順と媒介契約までの流れは、不動産売却の流れで整理しています。仲介手数料や登記費用など、売るときに出ていくお金は売却にかかる費用の一覧にまとめました。中京区に固有の事情は、この記事に書いた築年の線・地区・用途地域・道路幅の4点です。