京都府京都市北区の不動産売却｜戸建て997件の実成約で見る地区差と築年の相場

北区は戸建てが主役の区。マンションは事例が少ない

京都市北区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。戸建てが997件でいちばん多く、中古マンションは188件です。土地だけの取引は177件で、三つの中ではいちばん少ない結果でした。

戸建ての中央値は3,200万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,800万円から4,600万円です。土地の単価は中央値28万円/平方メートルです。

中古マンションの中央値は1,900万円です。面積あたりでは35万円/平方メートルでした。件数が戸建てを大きく下回るため、マンションの査定は比べられる事例が限られます。

同じ北区でも、地区で戸建ての中央値が大きく違う

北区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に紫野南舟岡町・上賀茂北ノ原町・鷹峯藤林町・大北山原谷乾町・紫野西藤ノ森町です。戸建ての中央値がいちばん高い地区は小山堀池町で、いちばん低いのは大北山原谷乾町でした。区の中央値は一つの数字ですが、地区ごとの値段はその上下に大きく散らばっています。

大北山原谷乾町は、成約が多い地区の一つでもあります。件数が多いことと、中央値が高いことは別です。取引が活発な地区でも、成約した家の築年帯や敷地の広さしだいで中央値は低く出ます。

査定書に載る成約事例は、まず地区を見てください。自分の家と違う地区の事例ばかりなら、その理由を担当者に聞きます。北区は地区の差が大きいので、区全体の中央値より同じ地区の事例のほうが当てになります。

戸建ては築46年以上で中央値が半分以下になる

北区の戸建てを築年帯で分けると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は半分以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移る境目でした。築30年までの下がり方と、その先の下がり方は別物だと考えてください。

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です（国税庁）。築46年以上はこれを倍以上超えていて、建物の評価はほとんど残りません。値段を支えているのは土地の分なので、地区と道路の条件がそのまま出ます。

築31〜45年の帯にある家は、次の帯へ入る前に一度査定を受けておく意味があります。ただし境目は建築年で機械的に区切ったものです。実際の金額は、建物の状態と敷地の条件を個別に見て決まります。

直近1年の中央値は、戸建てもマンションも横ばい

北区の戸建ての中央値は、直近1年と前の1年でほぼ横ばいでした。中古マンションの中央値も同じく横ばいです。時期を待てば値段が動く、という市場ではないと読めます。

横ばいの中で値段を分けているのは、築年帯・地区・道路条件です。売り時を探すより、自分の家がどの条件に当てはまるかを先に確かめてください。

用途地域は第1種低層が最多。中央値は第2種中高層が高く、準工業が低い

北区で戸建ての成約がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第2種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは準工業地域でした。件数が多い地域と、中央値が高い地域は一致していません。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で低層住宅の環境を守るために定める地域です。建物の高さに制限がかかる分、住宅地としての落ち着きがあります。ここで成約が多いのは、北区の戸建て市場の土台がこの種類の住宅地にあることを示しています。

準工業地域は、工場と住宅が混在できる地域です。中央値が低い理由は、成約した家の築年帯や敷地の条件が他の地域と違う可能性もあり、地域名だけでは決めつけられません。自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書か市が公開する都市計画図で確かめられます。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差が出る

北区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどれに入るかで中央値に差が出ています。道路の幅は、売主が自分で変えられない条件です。だからこそ、査定のときに先に伝える価値があります。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満だと、建て替え時に道路の中心線から2m下がる後退が必要になる場合があります。買い手は、その分を使えない面積として値段に織り込みます。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か法務局の公図で分かります。道路と間口が影響する理由は、間口と前面道路の価格差で解説しています。

中古マンションは事例が少ない。築21〜30年から築31〜45年の段差に注意

北区の中古マンションの成約は188件で、戸建ての997件を大きく下回ります。比べられる事例が少ないので、一つの成約が中央値を動かしやすい点に注意してください。査定書の事例が何件あるか、どの時期のものかを必ず確かめます。

築年帯で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。戸建てより一つ早い帯に、段差があります。

築31〜45年の帯には、1981年6月の耐震基準の改正をまたぐ建物が混ざります。改正前に建築確認を受けた建物かどうかは、買い手のローン審査や控除の条件に関わります。自分の部屋の建築確認の時期を、管理会社や重要事項説明書で確かめておいてください。

間取りは3LDKが最多、次が2LDK

北区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。事例の少ない区では、この二つの間取りが比較の中心になります。同じ間取りで、築年帯の近い成約を探してください。

3LDKと2LDKでは買い手の層が違い、売り出し価格の置き方も変わります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴は、先にそろえておきます。マンション特有の準備は中古マンションを売るにまとめました。

改装済みでも中央値は上がっていない

北区では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高くありません。改装にかけた費用が、そのまま売値に乗る市場ではないということです。売る前に大きな工事をするのは、慎重に考えてください。

判断の順番は、先に査定で「現況のまま」と「直した場合」の二つの金額を聞くことです。差額が工事費を下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。考え方は売る前にリフォームすべきかにまとめています。

マンションの成約が多い地区

マンションの成約が多い地区は、多い順に紫野雲林院町・上賀茂朝露ケ原町・鷹峯土天井町・紫竹上緑町・衣笠東開キ町です。戸建ての多い地区とは顔ぶれが異なります。部屋がこの五つの地区にあるなら、同じ地区の事例を出してもらえる可能性が高まります。

それ以外の地区では、同じ棟の過去の成約がいちばんの根拠です。管理会社や仲介会社に、同じ棟で売れた記録があるか聞いてください。

北区で売るときの進め方と、かかるお金

進め方は三段階で、まず自分の物件の築年帯・地区・前面道路（マンションなら間取りと築年帯）を確かめます。次に複数社の無料査定で金額と根拠を比べ、最後に媒介契約を結んで売り出します。手順の全体は家を売る流れで追えます。

かかるお金の中心は、仲介手数料・印紙税・登記の費用です。仲介手数料は法律で上限が定められていて、会社ごとに自由に決められるものではありません。項目ごとの内訳は売却費用の一覧で確かめてください。

相談先を選ぶ基準は、北区の同じ地区の成約を根拠として出せるかどうかです。戸建てなら地区と前面道路、マンションなら間取りと築年帯の近い事例を求めてください。高い金額を出した会社より根拠を見せた会社のほうが、売り出してからの話が崩れません。