京都府京都市左京区の不動産売却｜戸建てが主役の区。築年・用途地域・地区で値段がどう変わるか

左京区は戸建ての区。成約1,075件は中古マンションの2倍

京都市左京区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。いちばん多いのは戸建ての1,075件です。次が中古マンションの539件です。

土地だけの取引は189件で、3つのなかでいちばん少ない結果でした。土地の㎡単価は中央値31万円です。件数が少ないので、戸建ての敷地の値段を測る補助の物差しとして使ってください。

戸建ての中央値は3,500万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,900万円から5,400万円までです。この幅の広さが左京区の戸建ての特徴です。

中古マンションの中央値は3,000万円です。専有面積の㎡単価は中央値で50万円でした。

戸建ての価格帯が広いのは、区のなかで地区・築年・土地の条件がばらばらだからです。この記事では、左京区の成約データで差がはっきり出た項目を順に見ていきます。自分の家がどの条件に当てはまるかを確かめながら読んでください。

戸建ての成約が多いのは静市市原町・岩倉幡枝町・岩倉長谷町・岩倉花園町・上高野畑町

左京区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に静市市原町・岩倉幡枝町・岩倉長谷町・岩倉花園町・上高野畑町です。この5つの町は、同じ町内で比べられる成約が見つかりやすい地区です。査定のときは、区の中央値ではなく同じ町の成約で比べてもらってください。

地区ごとの中央値の差も大きい区です。戸建ての中央値がいちばん高いのは下鴨宮崎町、いちばん低いのは岡崎西福ノ川町でした。同じ左京区の戸建てでも、町によって値段の位置がまったく違います。

地区の中央値は、その町で売れた家の敷地の広さや築年を丸ごとまとめた数字です。町の中央値が低いからといって、自分の家がその値段になるわけではありません。逆に高い町でも、道路や築年の条件が悪ければ中央値には届きません。

戸建ては築46年以上で半分以下。いちばん落ちるのは築31〜45年から築46年以上への境目

左京区の戸建てを築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年の帯から築46年以上の帯へ移るところでした。築30年前後までは段差がゆるく、築46年を境に大きく落ちる形です。

築46年以上の家は、建築基準法の耐震基準が1981年6月に改正される前に建った建物とほぼ重なります。買い手は住宅ローンや地震保険の条件でこの境目を意識するため、価格に段差が出やすくなります。建物の評価がほとんど残らない帯では、値段はほぼ土地の条件で決まります。

いま築40年台前半の家を持っている人は、査定のときに築31〜45年の帯の成約だけで比べてもらってください。築46年以上の事例を混ぜて平均を取ると、実際より低い金額が出ます。帯の境目にある家ほど、比べる事例の選び方で査定額が変わります。

築46年以上の家を売る場合も、売れないわけではありません。土地の値段は残るので、建物を評価しない前提で土地として買う人が対象になります。建物を評価しない前提の買い手に向けた売り方は、査定のときに仲介と買取の両方の価格を聞いて決めます。

用途地域で戸建ての中央値が変わる。最多は第1種低層、最高は近隣商業、最低は第1種中高層

左京区の戸建ての成約を用途地域で分けると、いちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。低い建物しか建てられない住宅地で、戸建ての取引の中心になっています。この地域に家がある人は、比べられる成約が多い側です。

中央値がいちばん高いのは近隣商業地域、いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域でした。近隣商業地域は建てられる建物の大きさが大きく、店舗や賃貸など土地の使い道が広い地域です。買い手が住むこと以外の使い方も考えられるため、土地の値段が上がりやすい面があります。

第1種中高層住居専用地域が低く出た理由は、データだけでは断定できません。成約した家の敷地の広さや築年が影響している可能性があります。用途地域の違いは、土地の値段に影響する要素として査定の担当者に確かめてください。

自分の土地の用途地域は、京都市の都市計画情報で住所から調べられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。査定の前に確認しておくと、担当者と同じ前提で話ができます。

前面道路の幅は6m以上・4〜6m・4m未満で中央値が違う

左京区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つで、幅が広いほうが高く成約する傾向です。道路は後から変えられない条件なので、査定で最初に見られます。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心線から2m後退する義務が生じることがあります。後退した分は敷地として使えなくなるため、買い手はその分を値段から引いて考えます。

4m未満の道路に面している家は、その道路が建築基準法上の道路として扱われるかどうかを先に確かめてください。扱いによって、建て替えができるかどうかが変わります。道路と間口が価格に影響する仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか にまとめました。

直近1年、戸建てはほぼ横ばい。中古マンションははっきり上がった

左京区の直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てと中古マンションで動きが分かれました。戸建てはほぼ横ばいです。中古マンションは、はっきり上がっています。

戸建てを売る人にとって、横ばいは「待てば上がる」という材料がないという意味です。逆に言えば、1年前の成約事例も物差しとしてまだ使えます。売る時期は相場より、家庭の事情と家の状態で決めて問題ありません。

マンションを売る人は、比べる事例の時期に気をつけてください。上がった市場では、2年前の成約で比べた査定は低めに出ます。直近1年の成約だけで比べてもらうよう、査定のときに頼んでください。

中古マンションは築21〜30年から築31〜45年の境目でいちばん落ちる。戸建てより早い

左京区の中古マンションは、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯へ移るところでした。戸建ての境目が築46年だったのに対し、マンションは築31年前後で段差がつきます。

理由は一つに絞れませんが、築30年を超えると2回目の大規模修繕の時期と重なることが多くなります。修繕積立金の残高や値上げの予定が買い手に見られやすくなる帯です。建物そのものより、管理の状態が値段を動かし始めます。

築20年台後半の部屋を持っている人は、この境目を越える前に管理組合の長期修繕計画を手元に置いてください。積立金が足りているかどうかは、買い手が必ず聞く項目です。先に答えを用意しておくと、値下げ交渉の材料にされにくくなります。

マンションの間取りは3LDKが最多、2LDKが次。改装済みは未改装より高い

左京区の中古マンションでいちばん多い間取りは3LDK、次が2LDKです。3LDKの部屋は比べられる成約が多いので、同じ棟や近くの棟で事例が見つかりやすい側です。2LDKもそれに次いで多く、査定の根拠は細かく聞けます。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く成約しています。ただし、改装費をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。改装しても築年の帯は変わらず、比べられる成約も同じ帯のままだからです。

工事をする前に、現況のままの査定と改装した場合の査定を分けて出してもらってください。差額が工事費を上回るときだけ、改装する意味があります。判断の基準は 売る前にリフォームすべきか に書きました。

マンションの成約が多いのは高野東開町・松ケ崎小竹藪町・岡崎円勝寺町・高野西開町・岡崎天王町

左京区で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に高野東開町・松ケ崎小竹藪町・岡崎円勝寺町・高野西開町・岡崎天王町です。この5つの町に部屋がある人は、同じ棟の過去の成約が見つかる可能性があります。同じ棟の事例は、どんな統計より強い査定の根拠になります。

同じ棟の成約がない場合は、同じ町の同じ築年帯・同じ間取りに絞って探してもらってください。左京区のマンションは築31年前後で段差がつくため、帯をまたいだ事例を混ぜると金額がずれます。町・築年帯・間取りの3つをそろえるのが、左京区での比べ方です。

左京区で売るときの順番と、かかるお金

進め方は、相場の確認・査定・媒介契約・売り出し・契約・引き渡しの順です。左京区では、戸建てなら町と築年帯と道路幅、マンションなら町と築年帯と間取りを先に整理してから査定に進んでください。この3点がそろっていると、根拠のある査定額が返ってきます。

査定は複数社に頼み、金額の高さではなく根拠の示し方で比べます。同じ町の成約を見せてくれるか、築年の帯をそろえているかを確かめてください。手順全体は 家を売る流れ、査定額の根拠の確かめ方は 不動産査定の仕組み にまとめています。

かかるお金は、仲介手数料・印紙税・登記にかかる費用が中心です。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっていて、売買価格によって変わります。戸建てで境界が確定していない場合は測量の費用、古い家を取り壊す場合は解体の費用が加わります。

費用の項目と目安は 不動産売却でかかる費用の一覧 に整理しました。左京区の家の値段に合わせた費用の見積もりは、査定のときに担当者から出してもらえます。売値から費用を引いた手取りで、売るかどうかを判断してください。