京都市上京区の不動産売却｜マンション643件・戸建て475件

上京区はマンションと戸建ての両方に成約がある。土地だけの取引は少ない

京都市上京区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。いちばん多いのは中古マンションの643件で、次が戸建ての475件です。土地だけの取引は80件と少なく、上京区は建物つきで売り買いされる区だと読めます。

中央値は、マンションが2,500万円、戸建てが3,500万円です。戸建てのよくある価格帯（真ん中の半分）は1,700万円から5,700万円までです。この幅の広さは、同じ区内でも築年数・学区・道路の条件で値段が大きく動いていることを示しています。

この記事では、上京区で目立っているデータの特徴を順に説明します。売却の手順そのものは 家を売る流れ を見てください。かかるお金は 売却でかかる費用の一覧 にあります。

築46年以上で中央値は半分以下。段差が出る築年帯は戸建てとマンションで違う

上京区の戸建てもマンションも、築10年以内と築46年以上を比べると中央値は半分以下に下がります。ここまでは共通ですが、どこで大きく落ちるかが違います。

戸建ては築31〜45年から築46年以上へ移るところです。マンションは築21〜30年から築31〜45年へ移るところで、戸建てより早く段差が来ます。

戸建ては築45年までは段差が小さく、築46年を超えたところで一段落ちます。マンションは戸建てより早く、築31年を超えたあたりで段差が来ます。自分の物件がどの築年帯にいて、境目まであと何年あるかを先に確かめておくと、売る時期を考える材料になります。

建築士の視点

築46年以上で一段下がる背景のひとつに、建築基準法の耐震基準の改正があります。1981年6月に新しい耐震基準が施行され、それより前に建築確認を受けた建物は旧耐震と呼ばれます。築46年以上の建物には、この旧耐震にあたるものが含まれます。

旧耐震かどうかは、買い手の住宅ローンや地震保険の条件に影響することがあります。売る側は、建築確認の年月日と耐震診断の有無を先に確かめておいてください。結果が良くなくても、先に伝えたほうが値引き交渉の材料にされにくくなります。

マンションで段差が築31〜45年に来るのは、設備の更新や大規模修繕が重なる時期だからと考えられます。給排水管の更新や外壁の修繕が済んでいるかで、同じ築年帯でも評価は分かれます。管理組合の修繕履歴と長期修繕計画をそろえてから査定を受けてください。

直近1年は戸建てがはっきり上がり、マンションもやや上がった

上京区の戸建ては、直近1年の中央値が前の1年に比べてはっきり上がっています。中古マンションもやや上がりました。上がり方は戸建てのほうが大きく、同じ区でも物件の種別で勢いに差があります。

この動きで気をつけたいのは、査定で比べる成約の時期です。前の年の成約を物差しにすると、とくに戸建てでは今の水準より低い見積もりになりかねません。査定書を受け取ったら、どの時期の成約と比べたかを必ず聞いてください。

マンションを売る。1Kと3LDKで買い手が分かれる

いちばん多い間取りは1K、次が3LDK

上京区の中古マンションでいちばん多い間取りは1Kで、次が3LDKです。1Kは自分で住む人より、貸して運用する目的の買い手が中心になりやすい間取りです。3LDKは家族で住む買い手が中心で、同じ区のマンションでも売る相手が別の層に分かれます。

1Kを売るなら、家賃収入の実績や管理費・修繕積立金の額が買い手の判断材料になります。空室か賃貸中かでも売り方が変わるため、最初の相談で伝えておくと話が早く進みます。3LDKは住まいとして見られるので、日当たり・階数・周辺の環境が問われます。

改装済みは中央値が高い。それでも改装費の全額が乗るとは限らない

上京区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高く出ています。ただしこれは「改装すれば高く売れる」という意味ではありません。改装済みの物件には、立地や広さなど別の条件が重なっている場合があるからです。

費用をかける前に、現況のままの査定額と直したあとの見込みを担当者に出してもらいます。その差が改装費を下回るなら、手を入れる理由はありません。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか にあります。

面積単価と学区で比べる。成約が多いのは嘉楽学区・桃薗学区・中立学区・室町学区・出水学区

マンションの面積あたり単価は中央値52万円/平方メートルです。部屋の広さが違う成約どうしを比べるときは、この単価にそろえてから見ると判断しやすくなります。

成約が多い学区は、多い順に嘉楽学区・桃薗学区・中立学区・室町学区・出水学区です。この5つの学区では比べられる事例が見つけやすく、査定の根拠も立てやすくなります。同じ棟や近くの棟で最近の成約があれば、それがいちばん強い材料です。

マンションでは、管理費・修繕積立金・修繕履歴・駐車場も聞かれます。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る で整理しています。

戸建てを売る。室町学区と正親学区で中央値が大きく違う

成約が多いのは仁和学区・翔鸞学区・出水学区・室町学区・正親学区

戸建ての成約が多い学区は、多い順に仁和学区・翔鸞学区・出水学区・室町学区・正親学区です。このうち中央値がいちばん高いのは室町学区で、いちばん低いのは正親学区です。どちらも成約が多い学区でありながら、水準には大きな開きがあります。

つまり上京区の戸建ては、区全体の中央値3,500万円だけでは見当がつきません。自分の家がある学区の成約と比べることが出発点です。よくある価格帯が1,700万円から5,700万円まで広がっているのも、学区ごとの差が大きいことの表れです。

商業地域がいちばん高く、取引がいちばん多いのは準工業地域

用途地域で見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは準工業地域です。そして取引がいちばん多いのも準工業地域です。上京区の戸建て取引の中心は、中央値の低い側の用途地域にあるということです。

用途地域は、市区町村が公開している都市計画情報で調べられます。自分の家が準工業地域なら、比べる成約も同じ用途地域のものを使うのが筋です。商業地域の成約を物差しにすると、見込みが高く出すぎます。

前面道路の幅で中央値が分かれる。4m未満なら先に確かめること

上京区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで中央値に差が出ています。道路の幅は建物と違って、売る側の努力で変えられません。だからこそ、査定の前に正確に把握しておく必要があります。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の場合、建て替え時に道路の中心線から2m後退する必要が出ることがあります。後退した分は敷地として使えなくなるため、買い手は将来の建て替えを考えてこの条件を見ます。

上京区の成約にも、前面道路が4m未満の戸建てが含まれています。4m未満でも、すでに後退済みか、その道路が建築基準法上どう扱われているかで評価は変わります。法務局の公図と役所の道路台帳で確認し、その結果を査定のときに先に伝えてください。

道路と間口が値段にどう影響するかは、別の記事で詳しく書いています。→ 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか

築古の戸建ては敷地の値段が土台になる

築46年以上の戸建ては建物の評価が薄くなり、敷地の値段が売値の土台になります。上京区の土地だけの取引は80件と少なめです。それでも単価の中央値37万円/平方メートルは、古い家の敷地の値段を考える材料になります。

古い家を売るときは、そのまま売るか、解体して更地にするか、買取に回すかの3通りがあります。どれが有利かは学区と道路の条件で変わります。仲介の査定額と買取の提示額を並べてから決めると、迷いが減ります。

上京区で売るときの進め方

進め方は、まず自分の物件の築年帯・学区・用途地域・前面道路の幅を書き出すところからです。その条件に近い成約を物差しにして、複数の会社に無料査定を頼み、根拠を比べます。査定額の根拠が「上京区全体の中央値」止まりなら、学区別の成約で出し直してもらってください。

戸建てとマンションで、そろえる書類が違います。戸建ては公図・地積測量図・建築確認済証、マンションは管理規約・長期修繕計画・直近の総会議事録が中心です。手元に無いものは、法務局や管理会社で取り寄せられます。

売り出しの前に決めるのは、仲介で買い手を待つか、買取で早く手放すかです。築46年以上で前面道路も狭い戸建てや、賃貸中の1Kは、買取のほうが話が早いこともあります。両方の価格を見てから選べば、判断を誤りにくくなります。