京都市西京区の不動産売却｜戸建て中央値3,300万円・築年と道路幅で差

① 西京区の成約は戸建てが大半。マンション184件は事例が少ない

京都市西京区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。いちばん多いのは戸建て（土地と建物のセット取引）で、918件でした。3つの種類の中で、戸建てだけが抜けて多くなっています。

戸建ての中央値は3,300万円です。成約の真ん中の半分（よくある価格帯）は1,800万円〜4,400万円に入ります。

中古マンションは184件で、中央値は2,200万円です。面積あたりの単価は中央値27万円/平方メートルでした。

土地だけの取引は162件で、3つの中でいちばん少ない種類です。単価の中央値は24万円/平方メートルでした。

西京区は、戸建て中心の市場です。戸建てを売る人は比べる事例に困りませんが、マンションは件数が少ないぶん、1件ごとの条件が値段に出やすくなります。この記事は戸建てとマンションを分けて書き、マンションは事例の少なさをどう補うかまで書きました。

② 戸建てもマンションも、値段の段差は築46年以上に入るところで来る

西京区のデータで目立つのは、戸建てとマンションの「いちばん落ちる線」が同じ場所にあることです。どちらも、築31〜45年から築46年以上に入るところで中央値の下げ幅が最大になります。築20年や築30年の手前で急に落ちる形にはなっていません。

戸建ては築46年以上で中央値が半分以下

戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下です。木造住宅の法定耐用年数は22年なので、築46年を超えた建物の評価はほぼ残りません。そこから先の値段は、土地の条件でほとんど決まります。

裏返せば、土地に値段がつく限り、築年が進んでもゼロにはなりません。築46年以上の家を売るときは、建物の傷みより、土地の広さ・形・道路の条件を先に整理してください。耐震診断や補強の記録があれば、それも査定のときに出す材料になります。

マンションは築46年以上で3分の1以下。落ち方は戸建てより急

マンションは、築11〜20年に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。段差の場所は戸建てと同じですが、落ち幅は戸建てより大きくなっています。マンションには土地の値段が下支えとして働きにくいためです。

いま築30年代後半の部屋を持っている人は、この線を意識してください。線を越えると、比べられる成約の水準が一段下がります。今の査定額と、持ち続ける間の管理費・修繕積立金を並べて、売る時期を決めるのが筋です。

③ 直近1年は戸建てが上がり、マンションが下がった

西京区では、直近1年の中央値が戸建てとマンションで逆向きに動きました。戸建ては前の1年に比べてはっきり上がり、マンションははっきり下がっています。同じ区の中で、種類によって向きが違う形です。

戸建てを売る人にとっては、追い風のある時期です。ただし区の向きは値付けの根拠にはなりません。根拠になるのは、同じ町名・同じ用途地域の直近成約です。

マンションを売る人は、1年前の成約を根拠にした査定額に注意してください。下がった後の直近成約で比べないと、売り出し価格が高すぎて、長く売れ残ることがあります。査定を受けるときは「いつの成約を根拠にしたか」を担当者に聞いてください。

④ 戸建ては第1種低層住居専用地域が最多で、中央値もいちばん高い

用途地域で分けると、西京区の戸建ての取引がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。そして中央値がいちばん高いのも、同じ第1種低層住居専用地域でした。事例が多い地域と水準の高い地域が一致しているのが、西京区の特徴です。

中央値がいちばん低いのは第2種中高層住居専用地域です。第1種低層住居専用地域は建物の高さに厳しい制限があり、低い家が並ぶ住宅地が保たれます。買い手がその環境に値段をつけている、と読めます。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書か、京都市の都市計画の窓口で確かめられます。戸建ての売り方の全体は、戸建てを売るで整理しています。

成約が多いのは御陵大枝山町・御陵峰ケ堂町・川島権田町。高いのは桂坤町

戸建ての成約が多い地区は、多い順に御陵大枝山町・御陵峰ケ堂町・川島権田町・大枝北沓掛町・桂稲荷山町です。この5地区の家なら、直近の成約と、いま売りに出ている家の両方を見つけやすくなります。売り出す前に、近くでいくらの家が出ているかを見ておいてください。

中央値がいちばん高い地区は桂坤町、いちばん低い地区は大枝西新林町でした。同じ西京区の戸建てでも、地区の差は大きく出ています。区の中央値3,300万円は、自分の町名の成約を見るまでの仮置きにとどめてください。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上で、中央値が分かれる

西京区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3つです。築年より先に、この条件を書類で確かめてください。

建築士の視点：建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物を建てられません。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる「セットバック」が要ることがあります。買い手は、その分だけ敷地が減ることを見込んで値段を見ています。

セットバック済みかどうかは、購入時の書類か法務局の公図・地積測量図で分かります。後から分かると値引きの材料になるので、先に伝えるほうが有利です。逆に6m以上の道路に面した家は、築46年を越えていてもそれ自体が売りになります。

⑤ マンションは3LDKと4LDKが中心。改装しても値段に乗らない

西京区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。家族向けの広い部屋の成約が中心で、区の中央値2,200万円もその層に引っぱられています。1LDKや2LDKを売る人は、単価27万円/平方メートルで比べるほうが近づきます。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くなっていません。改装費を価格に上乗せして回収するのは難しい市場です。売る前に直すかどうかは、売る前にリフォームするかの順番で、現況の査定額を聞いてから決めてください。

成約が多いのは大枝北沓掛町・大原野西境谷町・桂御所町・上桂前田町・大枝沓掛町

マンションの成約が多い地区は、多い順に大枝北沓掛町・大原野西境谷町・桂御所町・上桂前田町・大枝沓掛町です。大枝北沓掛町は、戸建ての成約が多い地区にも入っています。同じ町名に両方の事例があるので、自分の物件と同じ種類の成約だけを見てください。

184件という件数は、区全体で見ても多くありません。同じ棟の過去の成約が見つかれば、それが最も強い根拠になります。見つからない場合は、近くの棟で築年と面積をそろえ、階と向きの差を担当者に説明してもらってください。

マンションの査定で聞かれる管理費・修繕積立金・修繕の予定は、中古マンションを売るにまとめています。西京区の部屋を売るときも、そろえる書類は同じです。

⑥ 西京区の売却で、査定の前に出すものと進める順番

西京区のデータから、査定の前にそろえるものは決まります。戸建てなら、築年（築46年以上の線のどちら側か）・用途地域・前面道路の幅・町名の4つです。マンションなら、築年・間取り・同じ棟か近くの棟の直近成約の3つです。

これを先に出すと、担当者は根拠のある数字を返しやすくなります。査定額の大小だけで会社を選ばず、「どの成約を根拠にしたか」を説明できるかで比べてください。直近1年で戸建てとマンションの向きが逆なので、根拠の時期も確かめる価値があります。

媒介契約から引き渡しまでの手順は、不動産売却の流れで整理しています。仲介手数料や登記にかかる費用は、売却にかかる費用の一覧にまとめました。

西京区に固有なのは3点です。築年の線が戸建てとマンションで同じこと、直近1年の向きが逆なこと、地区・用途地域・道路幅で出る差です。