京都府京都市南区の不動産売却｜マンションと戸建てがほぼ同数の区。築年・地区・用途地域で値段がどう動くか

南区はマンションと戸建てがほぼ同数。713件と615件

京都市南区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。中古マンションが713件、戸建てが615件です。土地だけの取引は129件で、三つのなかでいちばん少ない区です。

中央値は、中古マンションが1,900万円、戸建てが3,000万円です。戸建てのよくある価格帯（真ん中の半分）は1,700万円から4,100万円でした。

面積あたりで見ると、マンションの単価は中央値43万円/㎡です。土地は27万円/㎡でした。広さの違う物件を比べるときは、この単価が物差しになります。

マンションと戸建ての件数がここまで近い区では、どちらを売るかで見る数字が変わります。この記事では両方を分けて、南区のデータで目立つ点だけを書きます。売却全体の段取りは 家を売る流れは7ステップ にまとめてあります。

久世上久世町は戸建てもマンションも上位。地区で主役が入れ替わる

戸建ての成約が多い地区は、多い順に久世大藪町・久世上久世町・八条内田町・久世中久世町・久世築山町です。上位5地区のうち4つに「久世」が付きます。南区の戸建て市場は、久世の各町に厚みがあります。

中古マンションの成約が多い地区は、東九条南河辺町・久世上久世町・吉祥院西ノ庄向田町・吉祥院石原長田町・東九条西河辺町です。こちらは東九条と吉祥院が2地区ずつ入ります。両方の上位に入るのは久世上久世町だけです。

自分の家がどの地区にあるかで、比べられる成約の数が変わります。上に挙げた地区なら同じ町内の成約を集めやすく、査定の根拠も具体的になります。そうでない地区は、隣の町まで範囲を広げて事例を集めてもらいます。

戸建ての中央値がいちばん高いのは唐橋花園町、低いのは上鳥羽西浦町

同じ南区の戸建てでも、地区によって中央値は大きく違います。データ上で中央値がいちばん高いのは唐橋花園町、いちばん低いのは上鳥羽西浦町でした。区全体の中央値3,000万円は、この両端のあいだにある数字です。

査定額が区の中央値と離れていても、それだけでは高い安いを判断できません。自分の町の成約と見比べて、初めて位置がわかります。査定書には、区全体ではなく町名で絞った成約を載せてもらってください。

南区の戸建ては築45年まで値が残る。落ちるのはその先

南区の戸建てを築年帯で並べると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分を下回ります。ただし、下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年の帯から築46年以上の帯へ移るところです。

築46年以上は、1981年5月までの旧耐震基準で建てられた時期と重なります。1981年6月に耐震基準が改正され、それより前の家は買い手側の融資や控除の条件が厳しくなります。この境目に値段の段差ができるのは、そのためです。

築30年台の家なら、まだ段差の手前にいると読めます。築46年以上の家は、建物より土地の条件で値段が決まります。道路幅や間口を先に整理しておくと、査定の根拠がはっきりします。

第1種住居地域が、成約数も中央値もいちばん高い

戸建ての成約を用途地域で分けると、いちばん多いのは第1種住居地域です。中央値がいちばん高いのも第1種住居地域でした。件数と価格の両方で、南区の戸建て市場の中心にあたります。

中央値がいちばん低いのは商業地域です。商業地域は店舗や事務所を含めて建てられる地域で、住宅専用の地域とは買い手の層が違います。同じ築年・同じ広さでも、用途地域が違えば比べる相手を変える必要があります。

自分の土地の用途地域は、京都市の都市計画情報で調べられます。査定を頼む前に確かめておくと、担当者との話が早く進みます。

前面道路が4m未満の戸建ては、セットバックの有無を先に調べる

南区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上・4〜6m・4m未満のどれかで中央値が違います。道路の幅は後から変えられない条件です。建物の状態より先に、この条件で値段の枠が決まります。

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる必要があります。下がった分だけ敷地が狭くなるため、買い手はそこを織り込んで値段を見ます。

建築士の視点

道路幅4m未満の家を売るとき、セットバック済みかどうかで話が変わります。すでに後退していれば、買い手に不利な条件はほぼ残りません。未了なら、後退後に残る敷地の広さを図面で示せると、値引きの材料にされにくくなります。

後退の有無は、地積測量図や購入時の重要事項説明書で確認できます。手元になければ、法務局で取り寄せられます。

間口と道路幅が値段にどう影響するかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で詳しく書いています。

マンションは築30年が分かれ目。戸建てより15年早く落ちる

南区の中古マンションも、築46年以上の中央値は築10年以内の半分を下回ります。ただし、いちばん大きく落ちる境目は戸建てと違います。マンションは築21〜30年の帯から築31〜45年の帯へ移るところで、いちばん下がります。

戸建ての大きな段差が築46年の手前にあるのに対し、マンションは築31年の手前にあります。築20年台のマンションを持っている人は、次の帯に入る前に売るかどうかを考える材料になります。急ぐ必要はありませんが、査定は同じ築年帯の成約だけで比べてもらってください。

間取りは3LDKと1Kの二本柱。買い手の層が別物

南区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのは1Kでした。家族向けの3LDKと一人暮らし向けの1Kが、同じ区の上位2つに並びます。

3LDKと1Kでは、買い手も値段の決まり方も別物です。3LDKは住む人が買うことが多く、1Kは住む人以外が買うこともあります。査定では区全体の中央値1,900万円ではなく、自分と同じ間取りの成約で比べる必要があります。

マンション特有の準備（管理費・修繕積立金・管理規約の用意）は 中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方 で整理しています。南区でも、聞かれる項目は同じです。

改装済みマンションの中央値は、未改装より高くない

南区の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装を上回っていません。改装にかけたお金が、そのまま売値に乗る市場ではないということです。売る前のリフォームは、費用を回収できない前提で考えたほうが安全です。

傷んだ箇所を直すかどうかは、査定のときに判断材料をもらえます。現況のままと修繕後とで値段がいくら変わるかを聞き、その差と費用を比べれば足ります。迷うときは 売る前にリフォームすべきか を先に読んでください。

直近1年は戸建てもマンションもやや上がった

直近1年の中央値は、戸建てもマンションも前の1年よりやや上がりました。どちらか一方だけが動いた区ではなく、両方が同じ向きに動いています。ただし「やや」であって、大きく上がったわけではありません。

区全体の中央値が上がっても、自分の物件が同じだけ上がるとは限りません。築年帯や地区の差のほうが、1年の変化より大きいからです。査定では、直近1年の成約を使っているかを確かめてください。

南区で売るときに、先に決めておく3つのこと

一つ目は、戸建てかマンションかで査定の比べ方を分けることです。戸建てなら町名・築年帯・道路幅で絞った成約を出してもらいます。マンションなら築年帯・間取りで絞った成約です。

二つ目は、仲介で売るか買取で売るかです。築46年以上の戸建てや、道路幅4m未満の家は、買い手が限られることがあります。両方の値段を並べてから決めると、迷いが減ります。

三つ目は、かかるお金の把握です。仲介手数料・登記費用・税金は、売値が決まれば計算できます。内訳は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

査定は無料で、複数社に同時に頼めます。南区の町名と築年帯を伝えたうえで、根拠となる成約を出してもらってください。