京都市山科区の不動産売却｜戸建て1,099件・マンション624件

山科区で売れているのは戸建てとマンション。土地だけの取引は少ない

京都市山科区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建てで1,099件、次が中古マンションの624件です。土地だけの取引は126件で、三つの中でいちばん少ない結果でした。

戸建ての中央値は1,700万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は720万円から3,200万円までです。土地の単価は中央値で16万円/平方メートルでした。

中古マンションの中央値は1,700万円、面積あたりでは27万円/平方メートルです。戸建てもマンションも件数がそろっているので、条件が近い成約を探しやすい区です。この記事では戸建てとマンションを分けて、山科区のデータで目立つ点を順に見ていきます。

戸建ては町で値段が決まる。成約が多い四ノ宮小金塚が、中央値ではいちばん低い

山科区で戸建ての成約が多い町は、多い順に西野楳本町・四ノ宮小金塚・東野南井ノ上町・東野中井ノ上町・大塚南溝町です。このうち中央値がいちばん高いのは大塚南溝町で、いちばん低いのは四ノ宮小金塚でした。件数の上位に、いちばん高い町といちばん低い町が両方入っています。

つまり山科区では、「よく売れている町」と「高く売れている町」が別です。区の中央値1,700万円は、この両方をならした数字にすぎません。同じ町の成約を根拠にしないと、査定は上にも下にも外れます。

査定を受けるときは、事例がどの町のものかを確かめてください。隣の町の成約が混ざると、中央値が大きく動きます。町名まで書いてある査定書を出す会社を選ぶと、比べやすくなります。

山科区の戸建ては、築46年以上で中央値が築10年以内の3分の1以下になる

戸建てを築年帯で分けると、山科区では下がり方に特徴があります。築10年以内に比べて、築46年以上の中央値は3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。

築31〜45年までは、値段はゆるやかに下がります。ところが築46年以上に入ると、そこで一段深く落ちます。築45年前後の家は、数年の差で査定される帯が変わる位置にあります。

建築士の視点

築46年以上という区切りは、1981年6月の建築基準法改正とほぼ重なります。この改正で耐震基準が大きく変わり、それより前の建物は「旧耐震」と呼ばれます。買い手が住宅ローンや地震保険を組むときに、この区切りで条件が変わることがあります。

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です。築46年を超えると建物の評価はほとんど残らず、値段は土地の条件で決まります。ここからは、道路の幅・間口・用途地域が値段を左右します。

旧耐震の家でも、耐震診断を受けて結果を添えれば、買い手の不安は減ります。結果が悪くても、隠すより先に出すほうが交渉は進みます。

戸建てとマンションで、この1年の値動きが逆向き

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてはっきり下がりました。一方、中古マンションの中央値は、同じ期間にはっきり上がっています。同じ山科区でも、戸建てとマンションで向きが逆です。

戸建てを売る人は、1年前の成約や知人の売却額を目安にすると、高く見積もりすぎます。査定の事例は、直近1年に絞って出してもらってください。マンションを売る人は逆に、古い事例を根拠にした低い査定をそのまま受け入れないことです。

件数は第1種中高層、中央値は第1種低層。山科区の用途地域の読み方

山科区の戸建てで、成約がいちばん多い用途地域は第1種中高層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第1種低層住居専用地域で、いちばん低いのは準工業地域でした。件数が多い地域と、値段が高い地域は一致していません。

第1種低層住居専用地域は、建物の高さや用途の制限がいちばん厳しい地域です。住宅以外が建ちにくいぶん、住環境を重く見る買い手に選ばれます。準工業地域は工場と住宅が混在でき、山科区のデータでは評価が伸びにくい側に出ています。

用途地域は、京都市の都市計画図か購入時の重要事項説明書で確認できます。自分の家がどの地域にあるかを知っておくと、査定額の根拠を聞くときに話が早くなります。

前面道路が4m未満か、4〜6mか、6m以上かで中央値が分かれる

山科区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の三つで、区分ごとに中央値が違います。建物を直しても変えられない条件が、値段に出ています。

建築基準法では、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替え時に敷地を後退させる必要が出ることがあります。買い手はこの将来の負担を見込んで値段を考えます。

道路の幅と間口が値段にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。4m未満の道路に面している場合は、先に読んでから査定に臨んでください。

マンションの値段は築30年を境に折れる。築46年以上は築10年以内の半分以下

山科区の中古マンションを築年帯で見ると、いちばん大きく下がるのは築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下でした。戸建てより段差が早く来て、落ち幅は戸建てより小さい、という形です。

築21〜30年のマンションを持っている人は、この段差の手前にいます。売る時期を数年ずらすだけで、比べられる事例の帯が変わります。今すぐ売るかどうかは別として、どちらの帯で査定されるかは知っておいてください。

戸建てと違い、マンションは建物の管理状態が値段に残ります。修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴は、築30年を過ぎた物件ほど買い手に見られます。

間取りは3LDKと2LDKに集まる。改装費は価格に乗っていない

山科区で成約したマンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。この二つは比べられる事例も多い間取りです。同じ間取りで築年帯が近い成約を探すと、査定の根拠がはっきりします。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くなっていません。山科区では、改装の費用がそのまま売値に乗る市場ではないということです。売る前に手を入れるなら、費用を上回る根拠があるかを先に確かめてください。

この判断の材料は、売る前にリフォームすべきかにまとめています。水回りの故障など住めない状態の修理と、見た目のリフォームは分けて考えます。

マンションの成約が多いのは椥辻西浦町と西野阿芸沢町

中古マンションの成約が多い町は、多い順に椥辻西浦町・西野阿芸沢町・椥辻草海道町・東野門口町・音羽野田町です。この五つの町はマンションの事例が集まっているぶん、同じ棟や近い棟の成約が見つかりやすい地区です。

同じ棟で過去に売れた記録は、査定でいちばん強い根拠になります。管理会社や仲介会社に、棟内の成約履歴を聞いてみてください。これらの町以外でも、築年帯と間取りが近い事例を区内で探せば比べられます。

マンションの査定では、管理費・修繕積立金・総会議事録も聞かれます。その準備は中古マンションを売るに整理しています。

山科区の家を売るとき、査定の前にそろえること

山科区のデータから言えるのは、戸建ては「町・築年帯・道路の幅」で値段が決まるということです。マンションは「築年帯・間取り・棟」です。査定を頼む前に、この条件を自分で書き出しておいてください。

戸建てなら、町名・築年・前面道路の幅・用途地域の四つです。前面道路の幅は、法務局の公図や購入時の重要事項説明書で分かります。マンションなら、築年・間取り・棟内の成約履歴・修繕積立金の状況です。

売却全体の流れは、家を売る流れは7ステップを参照してください。かかるお金は仲介手数料・印紙税・登記費用などで、内訳は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

査定は複数社に頼み、事例の町名と築年帯を見比べます。築46年以上の戸建てで道路の条件も厳しい場合は、仲介と買取の両方の金額を並べてから決めてください。直近1年で戸建てが下がっている区なので、売り出し価格を高く置きすぎると時間だけが過ぎます。