京都市伏見区の不動産売却｜戸建て1,860件・マンション1,096件

戸建て1,860件、マンション1,096件。伏見区は建物つきの取引が土地を大きく引き離す

国土交通省の不動産情報ライブラリには、京都市伏見区で成約した取引が種別ごとに載っています。最多は戸建ての1,860件、次が中古マンションの1,096件です。最少は土地だけの取引で、235件にとどまります。

中央値は戸建てが2,200万円、中古マンションが1,800万円です。戸建てを安い順に並べて真ん中の半分を取ると、1,000万円から3,400万円に収まります。

戸建ての多い区は、比べられる成約を探しやすい反面、条件の違う家が同じ「戸建て」にまとめられています。この記事では、伏見区のデータで目立つ差をひとつずつ分けていきます。

売却の手順は 家を売る流れ に、かかるお金は 売却でかかる費用の一覧 にまとめてあります。この記事では繰り返しません。

築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下。マンションは築31年から先に落ちる

伏見区では戸建ても中古マンションも、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下です。下がり幅は大きいのですが、いちばん落ちる築年帯が種別で違います。

戸建てがいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築45年までは段差が小さく、そこを越えたところで一段下がります。

中古マンションは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところで最も落ちます。戸建てより一つ前の築年帯で段差が来るので、築30年前後の部屋は境目にいると考えてください。

建築士の視点

築31〜45年のマンションで段差が出やすいのは、大規模修繕と設備の更新が重なる時期だからです。給排水管の更新や外壁の修繕が済んでいれば、同じ築年帯でも見え方は変わります。管理組合の修繕履歴と長期修繕計画を、査定の前に取り寄せておいてください。

戸建てで築46年以上が一段下がる背景には、建築基準法の耐震基準の改正があります。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、旧耐震と呼ばれます。買い手の住宅ローンや地震保険の条件に影響することがあります。

建築確認の年月日と耐震診断の有無は、売る側が先に確かめておく項目です。結果が思わしくなくても、先に出したほうが値引きの口実にされにくくなります。

直近1年はマンションがはっきり上がり、戸建てはやや上がった

伏見区の中古マンションは、直近1年の中央値が前の1年よりはっきり上がっています。戸建てもやや上がりましたが、上げ幅はマンションのほうが大きく出ました。

ここで影響してくるのが、査定の根拠にした成約がいつのものかです。マンションで前の年の成約を物差しにすると、今の水準より低い額が出やすくなります。査定書には、比較に使った成約の時期を書いてもらってください。

伏見区のマンションは3LDKと2LDKが中心。住む買い手に向けて売る

いちばん多い間取りは3LDK、次が2LDK

伏見区の中古マンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。どちらも自分で住む買い手が中心の間取りで、貸して運用する目的の買い手とは見るところが違います。

住む買い手は、日当たり・階数・収納・駐車場の空きを見ます。子どもがいる家庭なら、部屋数と周囲の静けさも判断材料です。内見で目に入る箇所を先に片づけておくと、印象が変わります。

面積あたりの単価は中央値28万円/平方メートルです。広さの違う部屋どうしを比べるときは、この単価に直してから並べます。

改装済みの中央値が高いのは、改装だけが理由ではない

伏見区では、改装済みのマンションの中央値が未改装を上回っています。それでも改装費をそのまま上乗せできるとは限りません。改装された部屋には、築年や階数など別の条件が重なっていることがあるからです。

手を入れる前に、現況の査定額と改装後の見込み額を担当者に出してもらいます。その差が工事費より小さいなら、やる理由はありません。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか にまとめてあります。

南浜学区と向島二ノ丸町にマンションの成約が集まる

マンションの成約が多い地区は、多い順に南浜学区・向島二ノ丸町・板橋学区・深草西浦町・住吉学区です。このうち南浜学区・板橋学区・住吉学区は戸建ての成約も多く、両方が混じる地区です。向島二ノ丸町と深草西浦町は、マンションの側で上位に入ります。

同じ棟や隣の棟で最近の成約があれば、それが最も強い根拠です。地区の名前だけで比べると、棟ごとの管理状態の差を見落とします。管理費・修繕積立金・修繕履歴の準備は 中古マンションを売る にあります。

戸建ては淀下津町が高く、向島津田町が低い。成約が集まるのは住吉学区と羽束師鴨川町

成約が多い地区と、中央値が高い地区

戸建ての成約が多い地区は、多い順に住吉学区・羽束師鴨川町・板橋学区・南浜学区・淀下津町です。中央値がいちばん高いのは淀下津町で、成約数でも5番目に入っています。いちばん低いのは向島津田町で、こちらは成約の多い5地区には入っていません。

つまり伏見区の戸建ては、区全体の中央値2,200万円では自分の家に合いません。淀下津町の家と向島津田町の家を同じ物差しで測ると、どちらかが大きく外れます。査定では、自分の家がある地区の成約を根拠に使ってもらってください。

取引の中心は第1種中高層住居専用地域。中央値がいちばん高いのは近隣商業地域

用途地域で見ると、戸建ての取引がいちばん多いのは第1種中高層住居専用地域です。ところが中央値はこの用途地域がいちばん低く、いちばん高いのは近隣商業地域です。伏見区の戸建ては、数が多い用途地域と値段が高い用途地域が分かれています。

都市計画法では、第1種中高層住居専用地域は中高層の住宅の住環境を守るために定める地域です。近隣商業地域は、近くに住む人向けの店舗などの利便を図るために定める地域です。この性格の違いが、土地の値段の差として出ています。

用途地域は、役所が公開している都市計画図で確かめられます。自分の家が第1種中高層住居専用地域なら、比べる成約も同じ用途地域にそろえます。近隣商業地域の成約を物差しにすると、見込みが高く出すぎます。

道路の幅は6m以上・4〜6m・4m未満の3段で中央値が変わる

伏見区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上・4〜6m・4m未満のどれかで中央値に差が出ています。道路幅は建物と違って直せない条件なので、査定の前に正確に知っておく必要があります。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退する必要が出ることがあります。後退した分は敷地として使えず、買い手は将来の建て替えを考えてこの点を見ます。

4m未満でも、すでに後退済みか、その道路が建築基準法上どう扱われているかで評価は変わります。法務局の公図と役所の道路台帳で確かめ、結果を査定のときに先に出してください。

道路幅と間口が値段にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で詳しく書いています。

築古の戸建ては敷地の値段が土台。板橋学区と南浜学区で単価が違う

築46年以上の戸建ては建物の評価が薄く、敷地の値段が売値の土台になります。土地だけの取引は235件と少なめです。それでも単価の中央値15万円/平方メートルは、古い家の敷地を考える材料になります。

地区で見ると、土地の単価が高いのは板橋学区で、低いのは南浜学区です。南浜学区は戸建てもマンションも成約が多い地区ですが、土地の単価では下に位置します。成約が多いことと単価が高いことは別だと、伏見区のデータが示しています。

古い家には、現況のまま売る、解体して土地として売る、買取業者に渡すという道があります。どれを選ぶかは地区の土地単価と道路の条件で変わります。仲介と買取の両方から価格を取ってから決めてください。

伏見区で売るなら、戸建てとマンションで先にそろえるものが違う

戸建てなら、地区・用途地域・前面道路の幅・築年帯の4つを書き出します。公図と地積測量図、建築確認済証があれば、査定の根拠がすぐ立ちます。前面道路が4m未満なら、後退済みかどうかも調べておきます。

マンションなら、間取り・階数・管理費と修繕積立金の額・大規模修繕の履歴をそろえます。直近1年で中央値が上がった種別なので、比較に使う成約の時期は必ず聞いてください。

どちらも、複数の会社に無料査定を頼み、根拠を並べて比べるのが出発点です。「伏見区全体の中央値」を根拠にした査定書なら、地区別の成約で出し直してもらってください。