京都市下京区の不動産売却｜マンション1,147件・戸建て364件

下京区は中古マンションが主役。成約1,147件は戸建ての364件を大きく上回る

京都市下京区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。いちばん多いのは中古マンションの1,147件です。戸建ては364件で、土地だけの取引は74件といちばん少なくなっています。

マンションの中央値は2,800万円で、面積あたりの単価は中央値67万円/平方メートルです。戸建ての中央値は4,250万円です。下京区で家を売る人の多くはマンションの売り手になるため、この記事はマンションの話から始めます。

売却の手順そのものは 家を売る流れ にまとめてあります。ここでは下京区のデータでしか言えないことに絞って書きます。

マンションの中央値は築31年を境に下がり、築46年以上で半分以下になる

下京区の中古マンションは、築10年以内と築46年以上を比べると中央値が半分以下に下がります。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築30年までは段差が小さく、築31年を超えたあたりで一段下がる形です。

売る側にとって大事なのは、自分の部屋がこの境目のどちら側にいるかです。築21〜30年の部屋なら、境目まであと何年あるかを先に確かめておくと、売る時期を考える材料になります。すでに築31年を超えているなら、同じ築年帯の成約と比べるのが筋です。

建築士の視点

マンションで築31年以降に段差が来るのは、大規模修繕と設備更新が重なる時期だからと考えられます。給排水管の更新や外壁の修繕が済んでいるかで、同じ築年帯でも評価は分かれます。管理組合の修繕履歴と長期修繕計画を先にそろえてから査定を受けてください。

築46年以上の建物には、1981年6月施行の耐震基準改正より前に建築確認を受けた旧耐震のものが含まれます。旧耐震かどうかは買い手の住宅ローンや地震保険の条件に影響することがあります。建築確認の年月日と耐震診断の有無は、聞かれる前に確かめておくと交渉で不利になりにくくなります。

下京区のマンションは1Kがいちばん多い。3LDKとは査定で見られる点が違う

下京区の中古マンションでいちばん多い間取りは1Kで、次が3LDKです。1Kは自分で住むより、貸して運用する目的で買う人が中心になりやすい間取りです。家賃の実績、管理費と修繕積立金の額、空室か賃貸中かが判断材料になります。

3LDKは家族で住む買い手が中心で、日当たり・階数・周辺の環境が見られます。同じ下京区のマンションでも、売る相手の層が違えば準備する材料も変わります。最初の相談で間取りと今の使い方を伝えると、担当者の出す比較事例が的確になります。

改装済みの中央値は高い。それでも改装費がそのまま乗るとは限らない

下京区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高く出ています。ただしこの差には、立地や広さなど改装以外の条件も混ざっています。「改装すれば高く売れる」と読むのは早計です。

費用をかける前に、現況のままの査定額と直したあとの見込みを並べて出してもらってください。差が改装費を下回るなら、手を入れる理由はありません。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか にあります。

マンションの成約が多いのは有隣学区・醒泉学区・格致学区・修徳学区・永松学区

下京区で中古マンションの成約が多い学区は、多い順に有隣学区・醒泉学区・格致学区・修徳学区・永松学区です。この5つの学区では比べられる成約が見つけやすく、査定の根拠も立てやすくなります。同じ棟や近くの棟で最近の成約があれば、それがいちばん強い材料です。

部屋の広さが違う成約どうしを比べるときは、面積あたり単価の中央値67万円/平方メートルにそろえてから見ます。管理費・修繕積立金・駐車場の有無といったマンション特有の準備は 中古マンションを売る で整理しています。

戸建ては築46年以上でも中央値があまり下がらない。落ちるのは築21〜30年に入るところ

下京区の戸建ては、マンションと逆の形をしています。築10年以内と築46年以上を比べても、中央値はあまり下がりません。いちばん大きく落ちるのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。

つまり下京区の戸建ては、築21〜30年に入ったところで一度下がり、そのあとは築年数が進んでも大きくは動きません。築46年以上の家でも「古いから値段がつかない」とは限らないということです。逆に築11〜20年の家は、境目が近いことを意識しておく必要があります。

建築士の視点

築46年以上でも中央値が下がりにくいのは、建物より敷地の値段が売値を支えているからと考えられます。下京区の戸建て取引は商業地域に集まっており、商業地域では建物が古くても敷地の使い道が広いことが背景にあります。土地だけの取引は74件と少なめですが、単価の中央値51万円/平方メートルは古い家の敷地の値段を考える材料になります。

ただし旧耐震にあたる建物は、買い手の住宅ローンの条件に影響することがあります。古い家を売るときは、そのまま売るか、解体して更地にするかの判断が出てきます。どちらが有利かは、学区と前面道路の条件で変わります。

戸建ての取引は商業地域に集まり、中央値もそこがいちばん高い

用途地域で見ると、下京区の戸建ての中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは第一種住居地域です。そして取引がいちばん多いのも商業地域です。下京区の戸建ては、中央値の高い側の用途地域が取引の中心になっています。

自分の家が第一種住居地域なら、商業地域の成約を物差しにすると見込みが高く出すぎます。用途地域は京都市が公開している都市計画情報で調べられます。比べる成約は、同じ用途地域のものにそろえてください。

格致学区と大内学区の差。成約が多い学区と中央値が高い学区は別

戸建ての成約が多い学区は、多い順に大内学区・植柳学区・醒泉学区・有隣学区・稚松学区です。ところが中央値がいちばん高いのは格致学区で、いちばん低いのは成約がいちばん多い大内学区です。件数の多さと値段の高さは一致していません。

区全体の中央値4,250万円は、どちらの学区にも合わない数字になりえます。よくある価格帯（真ん中の半分）が2,800万円から8,900万円まで広がっているのは、学区ごとの差の表れです。自分の家がある学区の成約で比べることが出発点です。

前面道路が4m未満の戸建ては、査定の前に道路の扱いを確かめる

下京区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで中央値に差が出ています。道路の幅は売る側の努力で変えられません。だからこそ、査定の前に正確に把握しておく必要があります。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の場合、建て替え時に道路の中心線から2m後退する必要が出ることがあります。買い手は将来の建て替えを考えてこの条件を見ます。

4m未満でも、すでに後退済みか、その道路が建築基準法上どう扱われているかで評価は変わります。法務局の公図と役所の道路台帳で確認し、結果を査定のときに先に伝えてください。

道路と間口が値段にどう影響するかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか に詳しく書いています。

直近1年は戸建ての上げ幅が大きく、マンションは緩やか

下京区の戸建ては、直近1年の中央値が前の1年に比べてはっきり上がっています。中古マンションもやや上がりましたが、上げ幅は戸建てのほうが大きくなっています。成約の多いマンションより、件数の少ない戸建てのほうが勢いよく動いた1年でした。

査定で気をつけたいのは、比べる成約の時期です。前の年の成約を物差しにすると、とくに戸建てでは今の水準より低い見積もりになりかねません。査定書を受け取ったら、どの時期の成約と比べたかを必ず聞いてください。

下京区で売るときに最初にやること

マンションなら、築年帯・学区・間取り・今の使い方（空室か賃貸中か）を書き出します。戸建てなら、築年帯・学区・用途地域・前面道路の幅です。その条件に近い成約を物差しにして、複数の会社に無料査定を頼み、根拠を比べます。

査定額の根拠が「下京区全体の中央値」止まりなら、学区別の成約で出し直してもらってください。かかるお金は 売却でかかる費用の一覧 にあります。賃貸中の1Kや前面道路の狭い戸建ては、仲介と買取の両方の価格を見てから選ぶと判断を誤りにくくなります。