京都市右京区の不動産売却｜戸建て1,355件・マンション897件

① 右京区の取引は戸建てが1,355件でいちばん多い

京都市右京区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。いちばん多いのは戸建て（土地と建物のセット取引）で1,355件です。中央値は2,800万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）は1,200万円〜3,800万円でした。

次に多いのが中古マンションの897件で、中央値は2,200万円です。面積あたりの単価は中央値38万円/平方メートルでした。土地だけの取引は211件で、3つの中ではいちばん少なくなっています。

右京区は、戸建ての売り手もマンションの売り手も多い区です。ただし2つの値段の動き方は同じではありません。この記事は件数の多い戸建てから書き、マンションは③にまとめました。

② 戸建ては築46年以上で中央値が3分の1以下。段差は築31〜45年の先にある

右京区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。築30年前後で大きく落ちるのではなく、もっと後で段差が来ています。

理由は、戸建ての値段の多くを土地が占めているからです。木造住宅の法定耐用年数は22年で、それを大きく超えた建物の評価はほとんど残りません。築46年以上で大きく下がるのは、値段がほぼ土地だけで決まる段階に入るからです。

築46年以上の家は、1981年6月の耐震基準改正より前に建った可能性が高くなります。買い手のローン審査や保険で条件が変わることがあります。耐震診断や改修の記録があれば、査定のときに先に出してください。

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてほぼ横ばいです。区全体の相場が動いていないぶん、値段の差は個別の条件で決まります。次の3つ（地区・用途地域・道路幅）を順に見てください。

成約が多いのは梅津罧原町・嵯峨野南浦町・嵯峨野投渕町。高いのは龍安寺西ノ川町

戸建ての成約が多い地区は、多い順に梅津罧原町・嵯峨野南浦町・嵯峨野投渕町・鳴滝般若寺町・嵯峨野有栖川町です。この5地区の家なら、比べられる直近成約が見つけやすくなります。同じ時期に売りに出る家も多いので、売り出す前に近くの売り物を見ておいてください。

中央値がいちばん高い地区は龍安寺西ノ川町、いちばん低い地区は梅津林口町でした。同じ右京区の戸建てでも、地区で水準は大きく違います。区の中央値2,800万円は、自分の町名の成約を見るまでの仮の目安にとどめてください。

取引が多いのは第1種中高層住居専用地域。高いのは近隣商業地域

用途地域で分けると、戸建ての取引がいちばん多いのは第1種中高層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは近隣商業地域で、いちばん低いのは準工業地域でした。事例が多い地域と、水準が高い地域はずれています。

第1種中高層住居専用地域の家は、比べる事例に困りません。近隣商業地域の戸建ては事例が少ないぶん、1件ごとの条件が値段に出やすくなります。自分の家の用途地域は、京都市の都市計画情報や購入時の重要事項説明書で確かめられます。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上で中央値が分かれる

右京区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3つです。建物の古さより先に、この条件を把握してください。

建築士の視点：建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てられません。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる「セットバック」が要ることがあります。買い手はこの敷地の目減りを見込んで、値段を見ています。

セットバック済みかどうかは、購入時の書類か法務局の公図・地積測量図で確かめられます。後から分かると値引きの材料になるので、先に伝えるほうが有利です。逆に6m以上の道路に面した家は、築年が古くてもそれ自体が売りになります。

戸建ての売り方の全体は、戸建てを売るで整理しています。築46年以上で道路条件も厳しい家は、仲介と買取の両方の価格を並べてから決めてください。

③ マンションは3LDKの成約が中心。値段の段差は築21〜30年の先にある

右京区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。区の中央値2,200万円は、この2つの間取りの成約に引っぱられた数字と考えてください。1LDKや1Kを売る人は、面積あたりの単価38万円/平方メートルを物差しにするほうが近づきます。

直近1年の中央値は、前の1年に比べてやや上がっています。戸建てがほぼ横ばいなのに対して、マンションだけ動いている形です。ただし値付けの根拠になるのは区の向きではなく、同じ棟か近くの棟の直近成約です。

築21〜30年から築31〜45年へ移るところで、いちばん下がる

築年で見ると、右京区のマンションは築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。戸建ての段差（築46年以上）より、ひとつ前の築年帯で来ています。

いま築20年代の部屋を持っている人は、この線を意識してください。築30年を超えると、比べられる成約の水準が一段下がります。今の査定額と、持ち続ける間の管理費・修繕積立金を並べて、売る時期を決めるのが筋です。

成約が多いのは梅津南広町・太秦多藪町・梅津大縄場町・西院日照町・西院月双町

マンションの成約が多い地区は、多い順に梅津南広町・太秦多藪町・梅津大縄場町・西院日照町・西院月双町です。戸建ての多い地区とは顔ぶれが違います。マンションを売る人は、戸建ての地区別の話をそのまま当てはめないでください。

同じ町名に複数の棟があることも多いので、査定では棟の名前と築年をそろえて比べてください。同じ棟の過去の成約が見つかれば、それがいちばん強い根拠になります。担当者に「どの成約を根拠にしたか」を聞くと、査定額の確かさが分かります。

改装済みは高く出ているが、先に現況の査定額を聞く

右京区のデータでは、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。ただし、改装費をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。改装済みの部屋は、もともと条件の良い物件が多いという事情も混じっています。

売る前に直すかどうかは、先に現況のままの査定額を聞いてから決めてください。直した場合の差額を聞き、費用と比べれば判断できます。判断の順番は売る前にリフォームするかに、マンションの売り方の全体は中古マンションを売るにまとめました。

④ 土地の単価は22万円/平方メートル。事例の少なさをどう補うか

右京区で土地だけの取引は211件で、面積あたりの中央値は22万円/平方メートルです。戸建ての1,355件に比べると事例はずっと少なく、査定の根拠がごく少ない成約に頼ることがあります。

補い方は、戸建ての成約を土地の値段として読み直すことです。築46年以上の戸建ては値段のほとんどが土地なので、同じ地区・同じ用途地域の築古戸建ての成約が土地の水準を示します。古い家が建ったままなら、戸建てとして売るか更地にするかで、比べる事例も変わります。

⑤ 右京区では戸建てとマンションで、確かめる線が違う

右京区のデータを一言でまとめると、戸建てとマンションで「値段が落ちる線」が違う区です。戸建ては築31〜45年から築46年以上へ移るところ、マンションは築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。自分の物件がその線のどちら側かを、査定の前に確かめてください。

そのうえで戸建てなら、町名・用途地域・前面道路の幅の3つを押さえます。マンションなら、間取りが3LDKか2LDKかと、同じ棟の直近成約を押さえます。直近1年は戸建てが横ばい、マンションがやや上がったという向きの違いも、値付けの前提に入れておいてください。

売却の手順と媒介契約までの流れは、不動産売却の流れで整理しています。仲介手数料や登記費用など、売るときに出ていくお金は売却にかかる費用の一覧にまとめました。右京区に固有の事情は、この記事に書いた築年の線・町名・用途地域・道路幅の4点です。