伊賀市の不動産売却｜戸建て580万円・土地0.3万円/㎡の実データ

三重県伊賀市の不動産売却を、国土交通省の不動産情報ライブラリの成約データで読み解きます。取り上げるのは、伊賀市の数字に表れている事実だけです。査定の流れや費用のように、どの市でも変わらない話は、それぞれ詳しいページに任せます。

伊賀市のデータでまず目を引くのは、取引の「場所」です。成約がいちばん多いのは、市街化区域ではありません。ここから順に見ていきます。

取引がいちばん多いのは、線引きのない都市計画区域

伊賀市の戸建ての成約を区域の区分で分けると、件数が最多なのは「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」でした。都市計画区域には入っているものの、市街化区域と市街化調整区域の線引きがない場所です。

取引の中心が線引きの外にある。これが伊賀市の出発点です。

値段のほうも、区分で高い・低いが分かれています。戸建ての中央値がいちばん高いのは第１種住居地域でした。

いちばん低いのは都市計画区域外です。同じ伊賀市の戸建てでも、地図のどの区分に載っているかで、比べるべき成約が変わります。

売り出す前に、自分の物件がどの区分にあるかを確かめてください。購入時の重要事項説明書に、用途地域と区域の別が書かれています。

査定を頼むときに先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。用途地域が価格に効く仕組みは 土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか で説明しています。

土地だけの取引が、戸建てと同じ規模で動いている

種別ごとに件数を並べると、多い順に土地、戸建て、中古マンションです。土地だけの取引は362件で、1平方メートルあたりの中央値は0.3万円でした。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は273件です。中央値は580万円で、安いほうから4分の1の値は200万円、高いほうから4分の1の値は1,700万円でした。

土地だけの成約が、戸建てと同じかそれ以上ある。この事実は、家を売る人にも関係します。

建物の値段が消えた家でも、土地の買い手がいれば取引は成り立つからです。更地や古家付き土地を探す買い手が、伊賀市では日常的に動いています。

土地として売るには、境界の確定など戸建てと違う準備があります。進め方は 土地を売る にまとめています。

値段がいちばん下がるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るとき

伊賀市の戸建てを築年数の帯で見ると、中央値の下げ幅が最大なのは、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯へ移るところです。築46年以上まで進むと、中央値は築10年以内の3分の1以下になります。

築20年台の家を持っている人には、これが値付けの前提になります。今の帯と次の帯で、成約の水準が大きく違うからです。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約がどの築年帯かを確かめてください。築31〜45年の成約だけを根拠にした査定は、築20年台の家には安く出すぎることがあります。

築46年以上の家では、値段の中心がすでに建物から土地へ移っています。木造住宅の法定耐用年数は税務上22年で、これを大きく超えた帯では建物の評価はほとんど残りません。ただ、伊賀市は土地の買い手が動いている市場です。

古家付き土地として売る道が、現実的な選択肢になります。古家付きのまま売るか、解体して更地にするかは 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で選び方を説明しています。

前面道路の幅で、中央値は3段に分かれる

伊賀市の戸建ては、前面道路の幅の区分でも中央値に差が出ています。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の3つです。どの区分に入るかで、成約の水準が一段ずつ変わります。

自分の家の前の道が何mかは、購入時の重要事項説明書で確かめられます。4m未満なら、セットバックが済んでいるかどうかも調べておいてください。

査定の場で後から判明すると、値引きの理由に使われがちな項目です。先に把握して伝えるほうが有利に働きます。

建築士の視点

線引きのない都市計画区域でも、建築基準法の接道義務は変わりません。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前の道が4m未満だと、建て替えのときに敷地を後退させるセットバックを求められることがあります。

伊賀市のように土地の買い手が多い市場では、この条件が値段に直接響きます。買い手は建て替えを前提に土地を見るからです。逆に言えば、道幅の条件が良い家は、築年数が古くてもそれ自体が強みになります。

直近1年の上昇は、査定書の根拠を確かめる理由になる

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がりました。売り手には追い風の材料です。

ただし、注意点が2つあります。1つ目は件数です。伊賀市の戸建ては成約の件数が多い市場ではなく、少数の取引で中央値が動くことがあります。

2つ目は査定書の中身です。相場が動いた直後は、古い成約を根拠にした査定が今の水準とずれやすくなります。

査定書の根拠にある成約の時期を見てください。1年以上前の成約ばかりなら、直近の成約を踏まえた説明を求めていい場面です。

上がった水準がこの先も続くかは、誰にも断定できません。「もっと上がってから売る」という待ち方に、データの裏付けはないと考えてください。

マンションの査定は、1社の金額で決めない

伊賀市の中古マンションの成約は、3つの種別でいちばん少なく、戸建てをかなり下回ります。伊賀市は戸建てと土地が中心の市場で、マンションは比べる事例そのものが少ない状態です。

事例が少ないと、査定額は会社ごとに割れやすくなります。どの成約を根拠に選ぶかで、答えが変わるからです。1社の金額をうのみにせず、複数社の査定を並べてください。

査定書には、根拠にした成約の時期・築年帯・専有面積を書いてもらうよう求めます。ここまでやれば、事例の少なさは補えます。

伊賀市で査定を受ける前に、区分と道幅を控えておく

伊賀市の数字から言えることを、行動に落とすと2つです。1つ目は、自分の物件の区分（用途地域・区域の別）と前面道路の幅を控えておくこと。伊賀市では、この2つが値段の分かれ目として実データに表れています。

どちらも購入時の重要事項説明書で確かめられます。2つ目は、築年帯と区分が同じ成約を根拠にした査定を受けることです。

売却の全体像は 家を売る流れは7ステップ に、仲介手数料や税金など出ていくお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。査定は無料で、売ると決める前でも受けられます。まず伊賀市の実データの中で、自分の物件がどこにいるかを確かめてください。