津市の不動産売却｜戸建て相場1,500万円・成約1,061件

① 津市で動いているのは、戸建てと土地

津市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。集計の対象期間は、このページの価格表に書いてあります。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は1,061件でした。中央値は1,500万円です。安いほうから4分の1の値は540万円、高いほうから4分の1の値は2,800万円でした。

土地のみの取引は781件で、1平方メートルあたりの中央値は2.1万円です。中古マンションは154件、中央値は1,800万円でした。面積1平方メートルあたりの中央値は23万円です。

ここで見てほしいのは、金額より件数の順番です。いちばん多いのが戸建て、次が土地、いちばん少ないのが中古マンションでした。

しかもマンションは、戸建てをかなり下回ります。津市は戸建てが中心に動く市場だと読めます。

この偏りは、売る前の準備を変えます。戸建てなら、条件の近い成約を探せます。築年帯や地区で絞り込んでも、比べる相手が残ります。

マンションは母数そのものが小さく、同じ棟の成約が見つからないこともあります。市全体の中央値を自分の部屋にそのまま当てはめると、判断を誤ります。

② 戸建ては「築46年以上」で段差が来る

津市の戸建てを築年帯別に見ると、下がり方は一定ではありません。築10年以内の中央値に比べて、築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。

そして、いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。ここに段差があります。

理由は建物の評価にあります。木造住宅は税務上の法定耐用年数が22年です。

これを大きく超えると、査定で建物に付く金額はほとんど残りません。築46年以上の価格は、実質的に土地の値段だと考えたほうが実態に近くなります。

裏を返せば、**土地の値段が残る限り、価格はゼロになりません。**津市は土地のみの取引も781件あります。

土地としての買い手がいる市場です。築古だから売れないと決めつける必要はありません。

売り出し価格の立て方も、この段差で変わります。築40年台の家なら、築46年以上の水準まで落ちる前の帯にいます。築50年の家なら、市全体の中央値1,500万円を目標にすると高すぎます。

自分の家がどちらの側にいるかを、先に確かめてください。戸建て特有の確認事項は 戸建てを売る にまとめています。

なお直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてほぼ横ばいでした。相場が動くのを待つより、自分の家の条件を整えるほうが得策です。

③ 用途地域と前面道路で、同じ市内でも中央値が変わる

津市の戸建てを用途地域別に見ると、中央値がいちばん高いのは第１種中高層住居専用地域でした。いちばん低いのは都市計画区域外です。取引の件数がいちばん多いのは第１種住居地域で、ここが市場の主戦場になっています。

前面道路の幅でも中央値が分かれます。データは6m以上・4〜6m・4m未満の3区分で集計され、区分ごとに数字が違います。自分の家がどの区分に入るかは、査定の前に測っておいてください。

建築士の視点

用途地域が価格に出るのには、法律上の理由があります。

用途地域は都市計画法にもとづいて指定されます。そして建築基準法により、建てられる建物の種類、建ぺい率、容積率が用途地域ごとに変わります。買い手が見ているのは、いま建っている家だけではありません。その土地に何が建てられるかも見ています。第１種中高層住居専用地域と都市計画区域外では、この前提がまるで違います。

都市計画区域外は、用途地域の指定がない区域です。何をどれだけ建てられるかの条件が、区域内とは別の考え方になります。買い手が資金計画を立てるときの材料も変わります。

前面道路の幅も、後から変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。4m未満なら、建て替えのときに敷地を後退させるセットバックが要ることがあります。そのぶん建てられる面積は減ります。

査定を受けるときは、用途地域・建ぺい率・容積率・前面道路の幅を先に伝えてください。津市の都市計画図で確認できます。これを言えるだけで、返ってくる価格の根拠が変わります。

用途地域と土地の形が価格をどう動かすかは、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか で詳しく説明しています。

④ 中古マンションは、事例の少なさが最初の壁

津市の中古マンションは154件です。戸建ての1,061件をかなり下回ります。まずこの前提から始めてください。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKでした。家族向けの部屋が在庫の中心です。

自分の部屋がこの2つに当てはまるなら、比較材料はまだ探せます。単身向けの狭い部屋なら、市内の成約から近い事例を見つけるのは難しくなります。

築年数の影響の出方も、戸建てとは違います。築11〜20年の中央値に比べて、築31〜45年の中央値は3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。

戸建ての段差より早い築年帯で来ます。築30年前後の部屋を持っているなら、この点を織り込んでおいてください。

直近1年の中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がっています。ただし件数が少ないため、四半期ごとの上下は誤差とみたほうが安全です。

事例が少ない市場での進め方は決まっています。面積あたりの単価（中央値23万円）を物差しにして、築年帯と専有面積の近い成約と見比べます。同じ棟の過去の成約が見つかれば、それが一番強い材料になります。

管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴も先にそろえてください。買い手が必ず確認します。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

⑤ 市域の広さが、価格の幅に出ている

津市は日本のほぼ中央に位置する三重県の県都です（津市公表）。面積は711.18平方キロメートルあります（津市公表）。平成18年（2006年）1月1日に、津市・久居市・河芸町・芸濃町・美里村・安濃町・香良洲町・一志町・白山町・美杉村の2市6町2村が合併して、いまの市域になりました（津市公表）。

この成り立ちは、データの読み方に関わります。取引がいちばん多い用途地域は第１種住居地域で、住宅地が市場の中心です。

その一方で、都市計画区域外の取引も集計に入っています。市域が広く、都市計画の網がかかっていない場所まで含むためです。

つまり津市の中央値は、性格の違う地区を混ぜた数字です。安いほうから4分の1の値の540万円と高いほうから4分の1の値の2,800万円の開きにも、それが表れています。査定を受けるときは、市全体の水準ではなく、自分の物件がある地区の実績を尋ねてください。

⑥ 売り出す前に、順番と手取りを決める

進める順番は、まず実データで自分の物件の位置をつかむことです。次に無料査定を複数社へ依頼し、提示された金額と根拠を比べます。

そのうえで媒介契約を結び、売り出しへ進みます。査定から引き渡しまでの手順は 家を売る流れ にまとめています。

相談先を選ぶとき、津市では次の3点を聞いてみてください。1つは、戸建ての成約事例をどれだけ持っているかです。市場の中心が戸建てなので、ここに実績がない会社は根拠を出しにくくなります。

2つ目は、マンションの査定額を何を根拠に出したかです。事例が少ない市場で、その説明ができるかどうかが分かれ目になります。3つ目は、用途地域と前面道路の条件を査定にどう反映したかです。

売却にはお金がかかります。仲介手数料、登記の費用、譲渡所得税などです。手取りは売却価格からこれらを引いた額になります。

売り出し価格を決める前に、いくら残るかを試算しておいてください。内訳は 売却でかかる費用の一覧 にまとめています。