伊勢市の不動産売却｜土地2.8万円/㎡・戸建て840万円の実データ

三重県伊勢市の不動産売却を、国土交通省の不動産情報ライブラリの成約データで読み解きます。書くのは、伊勢市の数字に表れている事実だけです。どの市でも変わらない一般論は、それぞれ詳しいページに任せます。

伊勢市のデータで最初に目に入るのは、この1年の値動きです。戸建てと中古マンションで、向きが逆でした。

この1年、戸建ては下がり、中古マンションはやや上がった

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてはっきり下がりました。一方、中古マンションの中央値はやや上がっています。同じ伊勢市の中で、種別によって値動きの向きが逆になっています。

戸建てを売る人にとって、これは値付けの前提が変わったという意味です。1年前の成約を根拠にした査定額は、今の水準より高く出ることがあります。

高く出た金額で売り出すと、問い合わせが入らないまま時間が過ぎがちです。売れない期間が長引けば、結局は値下げで追いかけることになります。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近の成約が入っているか、いつの取引を基準にしたか。査定額の根拠の見方は 不動産査定の仕組み で説明しています。

下がった相場で売るのが損かどうかは、事情によります。この先に戻る裏付けも、さらに下がる裏付けも、データにはありません。「待てば戻る」を前提にしないほうが安全です。

伊勢市では、家より土地のほうが多く成約している

種別ごとの件数は、多い順に土地、戸建て、中古マンションです。土地だけの成約は346件で、1平方メートルあたりの中央値は2.8万円でした。戸建てにあたる土地・建物のセット取引は328件です。

中央値は840万円で、安いほうから4分の1の値は350万円、高いほうから4分の1の値は2,400万円でした。中古マンションは38件にとどまります。

土地だけの成約が戸建てと同じかそれ以上ある市場では、更地や古家付き土地を探す買い手が絶えず動いています。建物に値段がつかなくなった家でも、土地として買い手がつく余地がある、ということです。この事実は、後で見る築古の戸建ての売り方につながります。

いちばん高い区分は線引きの外、いちばん低いのは第１種住居地域

伊勢市の戸建てを用途地域の区分で分けると、意外な並びが見えます。中央値がいちばん高いのは「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」でした。

都市計画区域には入っているものの、市街化区域と市街化調整区域の線引きがない場所です。取引の件数も、この区分が最多でした。

いちばん低いのは、第１種住居地域です。住宅向けの用途地域が最下位で、線引きの外が最上位という並びになっています。

市街地の中にあるから高く売れる、とは限らない。これが伊勢市のデータが示す事実です。だから査定でも、市全体の中央値ではなく、同じ区分の成約と比べることが前提になります。

自分の物件の区分は、購入時の重要事項説明書で確かめられます。用途地域が価格に効く仕組みは 土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか で説明しています。

築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1を下回る

伊勢市の戸建てを築年数の帯で見ると、築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯に移るところです。

築20年台の家を持っている人は、ここが値付けの分かれ目になります。次の帯に移ると、成約の水準が一段落ちるからです。査定を受けるときは、根拠にした成約が自分と同じ築年帯かを確かめてください。

築46年以上では、値段の中心が建物から土地に移っています。木造住宅の税務上の法定耐用年数は22年で、これを大きく超えた建物の評価はほとんど残りません。それでも伊勢市は、土地の成約が種別で最多の市場です。

建物が古いことは、売れないことを意味しません。古家付き土地のまま売るか、解体して更地で売るか。2つの道の選び方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で説明しています。

4m未満の道に接する家は、先にセットバックを確かめる

伊勢市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の3つです。どの区分に入るかで、成約の水準が変わります。

前の道が4m未満なら、査定を頼む前にセットバックの状況を調べてください。済んでいるかどうかで、買い手の見方が変わるからです。前面道路の幅と種別は、購入時の重要事項説明書に書かれています。

査定の場で後から判明すると、値引きの理由に使われやすい項目です。先に把握して伝えるほうが有利に働きます。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前の道が4m未満の場合、建て替えのときに敷地を後退させるセットバックを求められることがあります。後退した分だけ、建てられる面積は減ります。

伊勢市のように土地の成約が多い市場では、買い手は家を土地として値踏みします。建て替えや解体を前提に見るため、道幅の不利は値段にそのまま出ます。逆に言えば、道幅に余裕のある家は、建物が古くてもその条件自体が売り物になります。

マンションの間取りは、3LDKに集中している

伊勢市の中古マンションの成約は38件で、戸建てをかなり下回ります。中央値は2,550万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は32万円です。

間取りでいちばん多いのは3LDKでした。比べられる事例は、この間取りに集まっています。

事例が少ない市場では、査定額が会社ごとに割れやすくなります。根拠に選べる成約が少なく、どれを使うかで答えが変わるからです。

3LDKでも、1社の金額だけで決めないでください。複数社に査定を頼み、根拠にした成約の時期・築年帯・専有面積を査定書に書いてもらいます。

もうひとつ、思い出してほしいのは値動きの向きです。直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年よりやや上がりました。戸建てとは逆です。

戸建ての相場感でマンションを値付けすると、安く出しすぎることがあります。マンション特有の準備は 中古マンションを売る にまとめています。

伊勢市の売り出し価格は、直近の成約から逆算する

伊勢市の数字から、売り出す前にやることは3つです。

1つ目は、査定書の根拠にある成約の時期を確かめること。戸建ての中央値が下がった直後の市場では、古い成約を基準にした値付けが今の水準とずれやすいからです。2つ目は、用途地域の区分と前面道路の幅を、重要事項説明書で控えておくこと。

伊勢市では、この2つが値段の分かれ目として実データに表れています。3つ目は、築年数の帯が同じ成約を根拠にした査定を受けることです。

売却全体の流れは 家を売る流れは7ステップ にまとめています。査定は無料で、売ると決める前でも受けられます。まず伊勢市の実データの中で、自分の物件の現在地を確かめてください。