志摩市の不動産売却｜戸建て435万円・144件の実データ

三重県志摩市で家や土地を売る前に、国土交通省の不動産情報ライブラリの成約データを読み解きます。書くのは、志摩市の数字に表れている事実だけです。査定の流れや必要書類など、どの市でも同じ話は詳しいページに任せます。

志摩市のデータでまず目に入るのは、種別の並び方です。

志摩市でいちばん多く成約しているのは戸建て

志摩市の成約は戸建てが最多です。件数は144件、中央値は435万円でした。価格の幅は、安いほうから4分の1の値150万円から高いほうから4分の1の値880万円までです。

次に多いのが土地で、100件が成約しています。面積あたりの単価は中央値0.5万円/平方メートルです。

いちばん少ないのは中古マンションで、1件にとどまります。中央値は270万円です。

戸建てを売る人にとって、この並びは追い風です。件数が多いほど、自分の家と条件の近い成約を探しやすいからです。査定額の根拠になる事例も、戸建てなら市内で見つかります。

一方でマンションは事例が薄く、査定の受け方に工夫が要ります。この点はページの後半で説明します。

相場が上がった年は、古い成約が査定額を下に引っぱる

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてはっきり上がりました。

上がった相場には、見落としやすい落とし穴があります。査定は過去の成約を根拠に組み立てるものです。

1年前の事例だけを使った査定額は、今の水準より低く出ることがあります。その金額をそのまま売り出し価格にすると、上がった分を取りこぼします。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近の取引が入っているかどうかが分かれ目です。査定額の根拠の見方は、不動産査定の仕組みで説明しています。

なお、上昇がこの先も続くという裏付けは、データにはありません。「待てばもっと上がる」を前提に予定を組むのは危険です。売る時期は、住み替えや相続などの事情から決めてください。

築46年以上の中央値は、築21〜30年の半分以下

志摩市の戸建てを築年数の帯で分けると、下がり方に段差があります。いちばん大きく下がるのは、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯に移るところです。さらに築46年以上になると、中央値は築21〜30年の半分を割り込みます。

木造住宅は、税務上の耐用年数が22年と定められています。これを大きく超えた家は、建物の査定額がほとんど残りません。築46年以上の値段は、実質的に土地の値段です。

ここから言えることは2つあります。まず、築20年台の家は、帯が移ると中央値の水準が一段変わるということ。

次に、築の古い家は、建物ではなく土地として買い手を探すのが現実的だということです。古家付きのまま売るか、解体して更地で売るかの見極めは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

中央値がいちばん高いのは、都市計画区域の外

志摩市の戸建てを都市計画の区分で分けると、順番が独特です。中央値がいちばん高いのは、都市計画区域の外にある家でした。いちばん低いのは、都市計画区域の中で線引きのない場所です。

正式には「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」と呼びます。そして、取引がいちばん多いのもこの線引きのない区分です。

つまり志摩市では、いちばん数が動く区分の水準が、いちばん低くなっています。市全体の中央値435万円は、高い区分と低い区分をならした数字です。自分の家がどの区分にあるかで、物差しは上にも下にもずれます。

区分は、購入時の重要事項説明書で確認できます。手元になければ、市役所の都市計画の窓口で調べられます。ひとつ注意があります。

都市計画区域の外では、幅4m以上の道路に2m以上接するという建築基準法のルールが、原則として適用されません。建て替えの条件が区分で変わるため、査定のときは区分を先に伝えてください。

比べる事例は、前面道路の幅をそろえて選ぶ

志摩市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。6m以上、4〜6m、4m未満の3つの区分で、それぞれ水準が違います。

だから、成約事例と自分の家を比べるときは、道幅をそろえてください。道幅の違う事例と比べると、相場観がずれたまま売り出すことになります。前面道路の幅は、法務局で取れる公図や地積測量図で確かめられます。

4m未満なら、セットバック（道路の中心から2m後退）の要否も先に調べておきます。ここまで控えてから査定を頼むと、根拠のある金額が返ってきやすくなります。

中古マンションの査定は、幅が出る前提で受ける

志摩市の中古マンションの成約は1件で、3つの種別でいちばん少ない数です。戸建ての144件と並べると、差は歴然です。

事例が少ないと、査定額は会社ごとに割れやすくなります。1社の金額だけでは、それが高いのか安いのか判断できません。複数の会社に無料査定を頼んでください。

物差しになるのは、面積あたりの単価です（中央値4.5万円/平方メートル）。そのうえで、各社が根拠にした成約の時期と条件を見比べます。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

家が多く売れている地区と、事例の少ない地区がある

志摩市で家を売るなら、市全体の数字の前に地区を見てください。戸建ての成約が多い地区は、多い順に阿児町鵜方、阿児町国府、阿児町神明、大王町波切、志摩町和具です。阿児町の3地区が上位に入っています。

事例の多い地区の家なら、条件の近い成約を同じ地区で探せます。査定額の根拠も、その地区の中で組み立ててもらえます。

この並びに入っていない地区は、事例がまばらです。近い地区や少し前の成約を根拠にすることが増え、査定額は会社ごとに割れやすくなります。

中央値も地区で大きく違います。戸建てで高いのは阿児町甲賀、低いのは大王町船越でした。同じ志摩市でも、地区が変われば物差しが変わります。

土地の面積あたりの単価も同じです。高いのは阿児町鵜方、低いのは阿児町国府でした。戸建ての成約が多い上位2つの地区で、土地の単価は上と下に分かれています。

だから査定を頼むときは、地区名を先に伝えてください。根拠にした成約が同じ地区のものか、別の地区から引いたものかも聞きます。別の地区なら、どう補正したかまで確かめてください。

地区ごとの数字は、このページの表で確かめられます。建物そのものの見方は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのことにまとめています。

住んでいない家を売るなら、持ち続ける費用も並べて考える

相続した実家など、自分が住んでいない家を売る場合の話です。このときは査定額だけでなく、持ち続ける費用も並べて考えてください。

空き家は、誰も住んでいなくてもお金がかかります。固定資産税、保険、草刈りなどです。年にいくらになるかの数え方は、持ち続けると、年にいくらかかるかにまとめています。

志摩市の戸建ては、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯に移るところで、中央値がいちばん大きく下がっていました。築46年以上になると、築21〜30年の半分以下です。空けたまま年数がたつと、家は古い帯に近づいていきます。

一方で、直近1年の中央値は前の1年より上がっています。ただ、この上昇が続くという裏付けはデータにありません。持ち続ける費用のほうは、毎年かかります。

遠くに住んでいて通えない人は、管理の手間も負担に入れてください。離れた家の管理については、遠方の空き家管理を見てください。

もうひとつ、査定の前に登記の名義を確かめてください。名義が亡くなった親のままだと、そのままでは買い手に名義を移せません。名義は、法務局で取れる登記事項証明書で確かめられます。

名義が確かめられたら、査定に進みます。頼むときは、住んでいない家であることと、空いてからの年数を伝えてください。

自分の家の帯を決めてから、売り出しへ進む

志摩市のデータで値段を分けていたのは、種別・築年の帯・都市計画の区分・道幅の4つでした。この4つを控えておけば、査定額の根拠を自分で確かめられます。

進め方そのものは、どの市でも共通です。査定から引き渡しまでの全体は、家を売る流れは7ステップを見てください。

仲介手数料や税金など、かかるお金の全体は不動産売却でかかる費用の一覧にあります。このページでは繰り返しません。

最後にもう一度だけ。志摩市の直近1年は、前の1年より高い水準で戸建てが成約しています。査定を受けるなら、直近の成約を根拠にした金額かどうか、そこだけは確かめてください。