松阪市の不動産売却｜戸建て相場1,100万円・成約628件

① 松阪市の戸建ては、築20年台に入るところで大きく下がる

松阪市で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで確かめます。集計の対象期間は、このページの価格表に書いてあります。

松阪市の取引は、戸建てがいちばん多くなっています。次に多いのが土地です。中古マンションがいちばん少ない構成でした。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は628件です。中央値は1,100万円でした。安いほうから4分の1の値は410万円、高いほうから4分の1の値は2,300万円です。

土地のみの取引は432件で、1平方メートルあたりの中央値は1.9万円でした。中古マンションは69件、中央値は2,000万円です。

この戸建ての中央値を、築年帯で分けて見ます。築10年以内に比べると、築46年以上の中央値は3分の1を下回りました。ここまでは、古いほど下がるという話です。

問題は、その下がり方が均等ではないことです。松阪市で下げ幅がいちばん大きいのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところでした。

築40年台や50年台に入るところではありません。松阪市では、まだ比較的新しいうちに段差が来ます。

築20年台に入る前の家を持っているなら、この点は売り出す時期の判断材料になります。逆に、すでに段差を越えた家なら、そこから先の下げ幅はゆるやかです。「もう古いから急いで手放す」と決める前に、自分がどちら側にいるかを確かめてください。

建築士の視点

築20年台で段差が来るのには、建物側の理由があります。

木造住宅は、税務上の法定耐用年数が22年です。査定の実務でも、この年数を目安に建物の評価を減らしていく方法が使われます。築20年台に入ると、建物として乗る金額はかなり薄くなります。

つまり、その先の価格はほぼ土地で決まります。段差を越えたあとに下げ幅がゆるやかになるのは、下がる余地のある建物部分が残り少ないからです。

見方を変えると、土地の価値が残る限り、価格はゼロになりません。築年数だけを理由に売れないと判断する必要はありません。ただし、建物の評価が薄い家では、土地の条件がそのまま価格に出ます。用途地域と前面道路を先に確かめてください。

② いちばん値が付く用途地域と、いちばん取引が多い用途地域は別

松阪市の戸建てを用途地域別に並べると、中央値がいちばん高いのは第１種低層住居専用地域でした。いちばん低いのは市街化調整区域です。

一方、取引の件数がいちばん多い用途地域は第２種住居地域でした。値がいちばん付く区域と、いちばん動きがある区域は一致していません。

これは、松阪市の中央値を読むときに効いてきます。市全体の1,100万円は、いちばん高い区域の水準ではありません。

件数の多い第２種住居地域の成約が、中央値を引っぱっています。第１種低層住居専用地域の家を持っている人が市全体の中央値を基準にすると、低く見積もることになります。

都市計画法では、第１種低層住居専用地域は低層住宅の良好な住居環境を守るために定める地域とされています。建てられる建物の種類や高さに制限がかかります。住環境が保たれるぶん、住宅地としての評価は高くなります。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされています。建て替えには原則として許可などの手続きが必要です。買い手は、買ったあとに建て替えられるかを見ています。

ここが不確かなら、その分は価格に反映されます。金融機関の担保評価が下がることもあります。

売り出す前に、自分の土地がどの用途地域かを都市計画図で確かめてください。市街化調整区域だった場合の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

③ 前面道路の幅でも、戸建ての中央値は分かれている

松阪市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。データの区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。接道義務と呼ばれます。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させることがあります。

セットバックです。そのぶん建てられる面積が減ります。

前の節で書いたとおり、築20年台を越えた家は、価格の中身がほぼ土地です。土地の条件がそのまま出るので、道路幅の差はここで効きます。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、法務局で取れる地積測量図で確認できます。すでにセットバック済みかどうかも調べておいてください。あとから買い手側に見つかると、値引きの材料にされやすい項目です。

戸建てを売るときに建物より先に確かめておく点は、戸建てを売る に整理しています。

④ 中古マンションは3LDKが中心で、比べる相手が少ない

松阪市の中古マンションは69件でした。戸建ての628件を大きく下回ります。松阪市は戸建て中心の市場です。

間取りでいちばん多いのは3LDKでした。次が4LDKです。

松阪市で動いているのは、家族向けの広さの部屋だと読めます。単身向けや2LDKの部屋を持っている場合、条件の近い成約はさらに探しにくくなります。

事例が少ないことは、査定額の確かめにくさとして表れます。件数が少なければ、査定の根拠に使える近い成約も少なくなるからです。

面積1平方メートルあたりの中央値は23万円でした。これを物差しにして、間取り・専有面積・築年帯の近い成約と見比べてください。

査定額を受け取ったら、金額より先に根拠を聞いてください。どの成約と比べたのか、その物件は自分の部屋と何が同じで何が違うのか。

ここを説明できる会社を選ぶほうが確実です。中古マンション特有の準備は、中古マンションを売る にまとめています。

⑤ 直近1年は、戸建てとマンションで動きが割れている

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がりました。同じ期間の中古マンションの中央値は、ほぼ横ばいです。同じ市内で、物件タイプによって動きが割れています。

ただし、この動きの読み方には注意が要ります。中央値は、その期間に成約した物件を混ぜた数字です。

成約した家の築年帯や広さが変われば、相場が動かなくても中央値は動きます。松阪市の中古マンションは件数が少ないため、なおさら振れやすくなります。

言えるのは、戸建てとマンションを同じ前提で考えないほうがいい、ということです。戸建ての売り時をマンションの動きから判断したり、その逆をしたりすると、見立てを外します。

これは今後の値上がりを示すものでもありません。過去に成約した取引の集計です。売り出す時期を決めるときは、この数字だけでなく、自分の家の築年帯と用途地域を合わせて見てください。

⑥ 松阪市で売り出す前に、決めておくこと

進める順番を整理します。

1. 自分の家の築年帯を確かめる。築20年台に入る前か後かで、見立てが変わります
2. 用途地域を都市計画図で確かめる。市街化調整区域かどうかは、売り方に関わります
3. 前面道路の幅と接道の状況を測る。セットバックの有無も調べておきます
4. 1〜3を伝えたうえで、複数社に無料査定を依頼する
5. 提示された金額から費用と税金を引いて、手取りを出す

査定の前に1〜3をそろえておくと、返ってくる金額の根拠が細かくなります。逆に、何も伝えずに受けた査定額は、市全体の中央値に近い数字になりがちです。松阪市は用途地域と築年帯で中央値が分かれるため、そのままでは自分の家の価格になりません。

査定から引き渡しまでの流れは、家を売る流れは7ステップ にまとめています。手取りを出すときにかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確認してください。金額を比べる前に、この2つを先に読んでおくほうが判断しやすくなります。