鈴鹿市の不動産売却｜戸建て相場1,700万円・成約660件

① 鈴鹿市の戸建てで、中央値がいちばん低いのは市街化調整区域

鈴鹿市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。集計の対象期間は、このページの価格表に書いてあります。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は660件でした。中央値は1,700万円です。

安いほうから4分の1の値は850万円、高いほうから4分の1の値は2,800万円でした。土地のみの取引は564件で、1平方メートルあたりの中央値は2.8万円です。

この中央値は、性格の違う市場を混ぜた数字です。戸建てを用途地域別に見ると、中央値がいちばん低いのは市街化調整区域でした。

いちばん高いのは第２種中高層住居専用地域です。取引の件数がいちばん多いのは第１種住居地域で、ここが鈴鹿市の主戦場になります。

つまり、自分の家がどの用途地域にあるかで、目標にすべき水準が変わります。市全体の1,700万円をそのまま売り出し価格の根拠にすると、見立てを外します。

なお用途地域ごとの件数には差があります。件数が少ない区分の中央値は、数件の成約で動く点にも注意してください。

建築士の視点

市街化調整区域が低く出るのには、法律上の理由があります。

都市計画法では、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされています。ここで建物を建てたり建て替えたりするには、原則として開発許可などの手続きが必要です。市街化区域のように、そのまま建て替えられるとは限りません。

買い手が見ているのは、いま建っている家だけではありません。買ったあとに建て替えられるかどうかも見ています。ここが不確かなら、その分は価格に反映されます。金融機関によっては、担保としての評価が下がることもあります。買える人の数が減れば、成約価格も下がります。

査定を受ける前に、自分の土地が市街化区域か市街化調整区域かを確かめてください。都市計画図で確認できます。いつから建っている家か、どの許可を受けて建てた家かも、あわせて調べておくと説明しやすくなります。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値は分かれます。データは6m以上・4〜6m・4m未満の3区分です。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。自分の家がどの区分に入るかは、査定の前に測っておいてください。

市街化調整区域の家や土地を売るときの進め方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

② 値下がりの段差は、戸建てと中古マンションで来る場所が違う

鈴鹿市の戸建てを築年帯別に見ると、下がり方は一定ではありません。築10年以内の中央値に比べて、築46年以上の中央値は3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。

中古マンションは、段差の来る場所が違います。築11〜20年の中央値に比べて、築31〜45年の中央値は半分以下です。

いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。戸建てより早い築年帯で来ています。

税務上の法定耐用年数は、木造住宅が22年、鉄筋コンクリート造の住宅が47年です。建物の構造だけで考えれば、マンションのほうが長く評価が残るはずです。それでも段差は先に来ています。

理由をこのデータだけで断定はできません。ただ、マンションの価格が建物の古さ以外でも動くことは確かです。買い手は管理の状態、修繕積立金の額、大規模修繕の履歴を見ます。

売り出し価格の立て方は、この段差で変わります。築30年前後のマンションなら、段差の手前にいるのか、後にいるのかを先に確かめてください。戸建てなら、築46年以上の帯に入っているかどうかが分かれ目になります。

築46年を超えた家の価格は、実質的に土地の値段に近づきます。鈴鹿市には土地のみの取引も564件あり、土地としての買い手はいます。

③ マンションの査定は、根拠を聞かないと確かめられない

鈴鹿市の中古マンションは103件でした。中央値は1,400万円です。

戸建ての660件と比べると、かなり少なくなっています。3つの種別のなかで、いちばん取引が少ないのが中古マンションです。

件数が少ないと、査定額の根拠も細くなります。同じ棟の成約が見つからないこともあります。出てきた金額を、そのまま受け取らないでください。

手元で使える物差しは2つあります。1つは面積1平方メートルあたりの単価で、中央値は17万円です。もう1つは間取りです。

鈴鹿市のマンションでいちばん多い間取りは3LDK、次が4LDKでした。家族向けの部屋が在庫の中心です。自分の部屋がこの2つに当てはまるなら、比較材料はまだ探せます。

査定を受けたら、次の3つを聞いてください。1つは、どの成約事例を根拠にしたかです。2つ目は、その事例と自分の部屋で、築年数と専有面積がどれだけ違うかです。

3つ目は、鈴鹿市内の事例だけか、市外の事例を含めたかです。この3つに答えられない査定額は、比べる意味がありません。

管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴は、先にそろえてください。買い手が必ず確認します。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る に、査定額の見方は 不動産査定の仕組み にまとめています。

④ 直近1年は、戸建ても中古マンションもやや上がった

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてやや上がりました。中古マンションの中央値も、同じようにやや上がっています。鈴鹿市では、2つの種別が同じ向きに動きました。

ただし、この動きで売り時を決めないでください。中古マンションは103件と件数が少なく、数件の成約で中央値が動きます。「やや上がった」は、待てばもっと上がるという意味ではありません。

待つより先に、決められることがあります。手取りの額です。売却価格から仲介手数料、登記の費用、譲渡所得税などを引いた額が、手元に残ります。

売り出し価格を決める前に試算しておいてください。内訳は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

⑥ 土地の㎡単価は、鈴鹿市のなかでも地区で違う

鈴鹿市の土地のみの取引は564件、1平方メートルあたりの中央値は2.8万円です。ただ、この単価は市内で一律ではありません。

㎡単価が高いほうの地区には南玉垣町があります。低いほうには国府町があります。同じ鈴鹿市でも、地区でこれだけ開きます。

だから市全体の2.8万円に自分の土地の面積を掛けても、目安になりません。まず自分の土地がどのあたりの水準にいるかを見てください。地区ごとの数字は、このページの表で確かめられます。

土地は建物がないぶん、面積と境界がそのまま金額に効きます。境界標が現地にあるか、確定測量図が手元にあるかを先に確認してください。

境界があいまいなまま売りに出すと、買い手が決まってから測量で時間を取られます。隣地の所有者の立ち会いが必要になることもあります。売り出し前に手をつけておくほうが早く終わります。

古家が建っている土地なら、更地にして売るか、そのまま売るかの判断も要ります。更地にする場合、解体費は売主が先に払うことになります。

戸建ての成約が多い地区は岸岡町、寺家、白子、郡山町、北玉垣町でした。この近くの土地なら、家を建てたい買い手を想定できます。用途地域と前面道路の幅もあわせて確認してください。

進め方は 土地を売る に、査定でそろえる資料は 土地の査定で必要な資料 にまとめています。

⑤ 鈴鹿市で売り出す前に、決めておく順番

進める順番は決まっています。まず実データで自分の物件の位置をつかみます。次に無料査定を複数社へ依頼し、金額とその根拠を比べます。

そのうえで媒介契約を結び、売り出しへ進みます。査定から引き渡しまでの手順は 家を売る流れ にまとめています。

相談先を選ぶとき、鈴鹿市では次の3点を聞いてみてください。1つは、市街化調整区域の取引を扱った実績があるかです。戸建ての中央値がいちばん低い区分なので、ここを説明できるかどうかで差が出ます。

2つ目は、用途地域と前面道路の幅を、査定にどう反映したかです。3つ目は、中古マンションの査定額を、どの事例を根拠に出したかです。

金額の大小だけで会社を選ばないでください。高い査定額は、その価格で売れる約束ではありません。根拠を数字で説明できるかどうかを見てください。