四日市市の不動産売却｜戸建て相場1,900万円・成約1,257件

① 四日市市の取引は、戸建てに寄っている

四日市市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ます。集計の対象期間は、このページの価格表に書いてあります。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は1,257件でした。中央値は1,900万円です。安いほうから4分の1の値は1,000万円、高いほうから4分の1の値は3,000万円でした。

土地のみの取引は841件で、1平方メートルあたりの中央値は4.2万円です。中古マンションは350件、中央値は2,100万円でした。面積1平方メートルあたりの中央値は26万円です。

見てほしいのは、件数の順番です。いちばん多いのが戸建て、次が土地、いちばん少ないのが中古マンションでした。

しかもマンションは、戸建てをかなり下回ります。四日市市は戸建てが中心に動く市場です。

この差は、査定を受ける前の下調べに効きます。戸建てなら、築年帯や用途地域で絞り込んでも比べる相手が残ります。

マンションは母数が小さく、同じ棟の成約が出てこないこともあります。市全体の中央値をそのまま自分の部屋に当てはめても、根拠にはなりません。

戸建ての1,000万円と3,000万円の開きも小さくありません。同じ市内の戸建てでも、条件によってここまで動きます。中央値ひとつで自分の家の値段を決めないでください。

② 第１種低層住居専用地域の中央値が、四日市市ではいちばん低い

四日市市の戸建てを用途地域別に見ると、順番が住宅地の印象とずれます。中央値がいちばん低いのは第１種低層住居専用地域でした。

いちばん高いのは第２種中高層住居専用地域です。取引の件数がいちばん多いのは第１種住居地域で、ここが市場の中心になっています。

静かな低層住宅地ほど高い、とは限らないのが四日市市の数字です。ただし理由をデータだけで特定はできません。

敷地の広さ、幹線道路や生活施設との距離、建物の状態も混ざった中央値です。用途地域だけで価格が決まるわけではない、という前提で見てください。

建築士の視点

それでも、用途地域が価格に出るのには法律上の理由があります。

第一種低層住居専用地域は、低層の住宅地の環境を守るための地域です。建築基準法により、建物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた限度までに制限されます。建てられる用途の幅も狭く、都市計画で定められる容積率の選択肢も小さい値に限られます。つまり、その土地でできることが最初から絞られています。

第二種中高層住居専用地域には、この絶対高さ制限がありません。一定の規模までなら店舗なども建てられます。同じ住居系でも、土地の使いみちの幅が違います。

買い手が見ているのは、いま建っている家だけではありません。その土地に何を建てられるかも見ています。だから用途地域は、建物の古さとは別に価格へ効きます。

査定を受けるときは、用途地域・建ぺい率・容積率を先に伝えてください。市の都市計画図で確認できます。これを言えるだけで、返ってくる金額の説明が具体的になります。

用途地域ごとの違いは 土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか で扱っています。

③ 直近1年の戸建ては横ばいで、待っている間に築年数だけが進む

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてほぼ横ばいでした。相場の上振れを待つ理由は、いまのデータからは出てきません。

一方で、築年数は待っているあいだも進みます。四日市市の戸建てを築年帯別に見ると、築10年以内の中央値に比べて、築46年以上の中央値は3分の1以下です。

下がり方は一定ではありません。落ち込みがいちばんきついのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。

理由は建物の評価にあります。木造住宅は税務上の法定耐用年数が22年です。

これを大きく超えると、査定で建物に付く金額はほとんど残りません。築46年以上の価格は、ほぼ土地の値段だと考えたほうが実態に近くなります。

裏を返せば、**土地の値段が残る限り、価格はゼロになりません。**四日市市は土地のみの取引も841件あります。

1平方メートルあたりの中央値は4.2万円です。土地として買う人がいる市場だと読めます。

築40年台の家なら、大きな段差の手前の帯にいます。急いで売るべきだ、という意味ではありません。

売る時期を考えるとき、相場の動きより自分の家の築年帯を材料にしたほうが判断しやすい、ということです。戸建て特有の確認事項は 戸建てを売る にあります。

④ 中古マンションは、改装しても中央値が上がっていない

四日市市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装を上回っていません。売る前に費用をかけて直せば、そのぶん高く売れる。この関係はデータに出ていません。

ただし、改装が無駄だと決めつけるのは早いです。改装される部屋は築年数が経っているものが多く、その事情も数字に混ざります。言えるのは、リフォーム代を上乗せして回収できる前提で資金計画を立てないほうが安全だ、ということです。

傷んだ箇所を直すかどうかは、査定のときに聞いてから決められます。直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるかを確かめてください。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKでした。家族向けの部屋が在庫の中心です。この2つに当てはまるなら、比較材料はまだ探せます。

築年数の効き方は、戸建てとは違う場所で段差になります。築10年以内の中央値に比べて、築31〜45年の中央値は半分以下です。落ち込みがいちばんきついのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。

戸建てより早い築年帯で来ます。築30年前後の部屋なら、この点を織り込んでおいてください。

直近1年の中央値は、その前の1年に比べてやや上がりました。ただし350件と母数が小さく、四半期ごとの上下は誤差とみたほうが安全です。この動きだけで売り時を決めないでください。

進め方は決まっています。面積あたりの単価（中央値26万円）を物差しにして、築年帯と専有面積の近い成約と見比べます。同じ棟の過去の成約が見つかれば、それが一番強い材料になります。

管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴も先にそろえてください。買い手が確認します。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る で説明しています。

⑤ 前面道路の幅は、建てられる大きさを決めている

四日市市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値が分かれます。データは6m以上・4〜6m・4m未満の3区分で集計され、区分ごとに数字が違います。自分の家がどの区分に入るかは、査定の前に測っておけます。

建築士の視点

道路の幅が価格に出るのは、法律で建てられる量が変わるからです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満なら、建て替えのときに敷地を後退させるセットバックが要ることがあります。そのぶん建てられる面積は減ります。

もう一つ、容積率の制限があります。前面道路の幅が12m未満の敷地では、道路の幅そのものが容積率の上限を決めます。住居系の用途地域なら、原則として道路の幅（メートル）に10分の4を掛けた数値です。都市計画で定めた容積率と比べて、小さいほうが適用されます。道路が狭いほど、建てられる延べ面積の上限は下がります。

買い手が見ているのは、この上限です。同じ広さの土地でも、建てられる家の大きさが違えば値段も変わります。

査定の前に、前面道路の幅と接道の長さ、セットバック済みかどうかを確かめてください。あとから出てくると、値引き交渉の材料になります。

道路と間口が価格をどう動かすかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で数字を出しています。

⑥ 査定額を比べる前に、手取りの見当をつけておく

売却で手元に残るのは、売却価格そのものではありません。仲介手数料、登記の費用、譲渡所得税などを引いた額です。

売り出し価格を決める前に、いくら残るかを試算しておいてください。内訳は 売却でかかる費用の一覧 にあります。

査定を受けるときは、こちらから先に出せる情報があります。戸建てなら、用途地域と建ぺい率・容積率、前面道路の幅、セットバックの有無です。

マンションなら、管理費と修繕積立金、大規模修繕の履歴、専有面積と間取りです。これを先に渡すと、返ってくる金額の根拠が具体的になります。

会社を選ぶときは、金額の大小だけで決めないでください。四日市市なら、次の2点を聞いてみてください。1つは、その金額をどの成約事例から出したかです。

マンションは母数が小さいので、ここで説明の差が出ます。2つ目は、改装や解体を勧められた場合に、費用をかけた場合とかけない場合の価格差を数字で示せるかです。

無料査定は、売ると決めていなくても受けられます。まず今の価格を知り、そのうえで時期を決める。この順番なら、判断の材料がそろいます。