愛西市の不動産売却｜土地相場3.1万円/㎡・成約132件

愛知県愛西市で家や土地を売るなら、まず国が公開する実際の取引データで価格帯を確かめるのが最初の一歩です。愛西市は尾張西部の農業地域で、名鉄尾西線・津島線の沿線に住宅地が広がります。

査定額は売り出しの参考価格で、その額でそのまま売れるとは限りません。実データで相場の位置を確かめてから、無料査定で自分の物件の価格を確かめる二段構えが確実です。

① 愛西市の不動産相場（実データ）

国土交通省の不動産情報ライブラリで、2023年第2四半期から2026年第1四半期までの成約実績をまとめました。愛西市の戸建て（土地と建物のセット）は159件、中央値1,700万円（よくある価格帯は600万円〜2,500万円）。土地の単価は中央値3.1万円/平方メートルです。

中古マンションは18件にとどまり、中央値900万円（680万円〜1,000万円）ですが、件数が少ないため参考値として見る必要があります。

隣接する津島市と比べると、戸建ての中央値・土地単価は津島市の方が高い水準です。マンションは愛西市18件です。隣接する津島市も件数自体は多くありませんが、中央値・面積あたりの単価はおおむね近い水準で並びます。

② 中古マンションを売る場合

愛西市では中古マンションの取引自体が少ない状況です。2023年第2四半期から2026年第1四半期までに成約したのは18件（同じ期間の戸建ては159件）。四半期ごとに1件〜4件しか成約がない時期もあり、価格の動きを傾向として読み取るのは難しい数字です。

売るときは、比較できる同種の成約自体が少ないため、面積あたりの単価（中央値11万円/平方メートル）を出発点にします。そのうえで、同じ築年帯・広さの成約を近隣市も含めて探す必要があります。津島市など近隣エリアの単価も参考になる場面があります。

取引件数が少ない分、査定を出す会社によって価格の見立てが分かれやすくなります。無料査定を複数社に依頼して比べる意味が、他のエリアより大きくなります。

③ 戸建てを売る場合

愛西市の戸建て（土地・建物）は中央値1,700万円、よくある価格帯（真ん中の半分）で600万円〜2,500万円です。データには極端に低い成約や、逆に大きく高い成約も含まれます。

これは建物のみの取引や広い土地・特殊な物件が混ざっているためで、実勢としてはよくある価格帯（真ん中の半分）の600万円〜2,500万円が目安です。

四半期ごとの中央値を見ると、2023年第3四半期・第4四半期は2,100万円でした。そこから2024年第4四半期には1,050万円、2025年第1四半期には920万円まで下がりました。

その後は2025年第2四半期1,400万円、第3四半期1,600万円、第4四半期1,950万円と持ち直しました。直近の2026年第1四半期は1,300万円です。

波は小さくありません。四半期ごとの件数が9件〜30件とばらつくため、この先の断定はできません。

土地の単価は中央値3.1万円/平方メートル、よくある価格帯（真ん中の半分）で1.5万円〜5.3万円です。耕地面積が2,950ヘクタール（田2,310ヘクタール・畑641ヘクタール、農林水産省データ）と、農地の比率が高い地域です。宅地に田畑が付随した戸建て・空き家も珍しくありません。

建物の状態より、土地の広さ・道路との接し方・農地の扱いが価格の軸になりやすい傾向です。

市街化調整区域と農地が絡む場合

区分は価格にも表れます。愛西市の成約を都市計画区分別に見ると、市街化調整区域が76件と最も多く、中央値は1,400万円。第１種住居地域は33件で中央値2,100万円とより高い水準です。

市街化調整区域は、新築や増改築に許可が必要になる区域です。農地との境界や建築確認の可否は、売り出す前に確認しておく必要があります。

相続した家に田んぼや畑が付いている場合は、農地法の手続きが絡むこともあります。先に司法書士・農業委員会へ確認しながら、無料査定で全体の価格を確かめる進め方が実務的です。

築年数で、どこまで下がるか

愛西市の戸建ての成約を築年数別に見ると、中央値は築0〜10年が2,350万円（54件）、築11〜20年が1,700万円（11件）です。築21〜30年は1,400万円（18件）、築31〜45年は800万円（36件）とさらに下がります。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。この年数を超えると建物そのものの評価はほとんど残らなくなり、価格は土地の値に近づいていきます。愛西市では築46年以上でも30件が中央値365万円で成約しており、古い家がいきなりゼロ円になるわけではありません。

建物より、「直せない条件」が影響している

間口による差ははっきり出ています。間口5〜7mの成約は中央値450万円（10件）です。7〜10mの1,850万円（32件）・10m以上の1,400万円（74件）と比べて大きく低い水準です。

一方、前面道路の幅による差ははっきりした傾向として出ていません。6m以上が中央値1,900万円（51件）と最も高く、4m未満も1,700万円（28件）で、4〜6mの1,300万円（77件）よりむしろ高い水準です。

件数と土地の条件が混ざっている可能性があり、この逆転をそのまま「道路が狭い方が高く売れる」と読むのは早計です。

形も価格に関わります。土地の形では、長方形が中央値1,850万円（46件）と最も高く、ほぼ台形は1,165万円（10件）とやや低めです。不整形は1,600万円（21件）とほぼ長方形1,550万円（34件）に近い水準で、必ずしも「不整形だから安い」とは言い切れません。

建築士の視点

間口や前面道路の幅は、本来はリフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあり、そのぶん建てられる面積が減ります。

間口が狭いと、駐車スペースの確保や工事車両の入りやすさに制約が出て、建物配置の自由度も下がります。買い手が抱える「買った後の費用」が増える分、査定額にも影響しやすくなります。愛西市の成約データでも、間口5〜7mの水準がはっきり低く出ており、この傾向とおおむね一致しています。前面道路の幅は今回の数字だけでは傾向が読み取れないため、査定を受ける前に自分の物件の接道状況を確認しておくと、根拠のある価格の説明を受けやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

土地の形や前面道路の幅、間口は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくといいでしょう。あとから発覚すると値引き交渉の材料になりやすいため、先に把握して伝えるほうが有利に働きます。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。愛西市の戸建ても築31〜45年・築46年以上で中央値が大きく下がっています。古い建物を直すかどうかは、費用をかける前に、査定で「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

④ 愛西市の地域特性

愛西市は愛知県西部にあり、人口59,589人、世帯数24,831世帯（愛西市公表・令和8年6月1日現在）です。面積は66.70平方キロメートル（農林水産省公表）です。

そのうち耕地面積が2,950ヘクタール（田2,310ヘクタール・畑641ヘクタール）を占め、農業経営体は956経営体、農業集落は92集落にのぼります（いずれも農林水産省公表）。

住宅地と農地が混在する土地柄が、戸建て・土地の相場にもそのまま表れています。

歴史はまだ新しい市です。2005年、旧海部郡の佐屋町・立田村・八開村・佐織町の2町2村が合併して誕生した市です（愛西市公表）。

特産として知られるのがれんこんです。愛知県が運営する「あいさいレンコン街道」のページでは、愛西市を「全国でも有数のレンコン生産量を誇る」産地と紹介しています。

栽培は江戸時代後期から続き、出荷時期は9月から翌年4月頃です（愛知県公表）。

交通は名鉄尾西線が通り、佐屋駅・日比野駅などがあります（名鉄公表）。西部を走る名鉄津島線も含め、名古屋方面への鉄道の選択肢は複数あります。

市役所への経路でいえば、名鉄名古屋駅から日比野駅まで約30分、そこから徒歩約15分です。車なら東名阪自動車道弥富インターチェンジから約10分です（愛西市公表）。駅から離れたエリアほど、車での生活動線が価格の見方に影響します。

こうした地域特性は、売却の実務にも関わってきます。佐屋駅・日比野駅から徒歩圏かどうかで、鉄道通勤を前提にした買い手層と、車移動が前提の買い手層の見え方が変わります。

また、耕地面積の広さが示すとおり、宅地と農地が接する物件も多くあります。農地の扱いと市街化調整区域の可否は、査定を依頼する段階で先に伝えておくと、価格の説明に根拠が伴いやすくなります。

同じ愛西市でも、地区によって水準が違う

ここまでの数字は、愛西市全体をまとめた中央値です。地区ごとに分けて見ると、成約の件数も価格の水準も同じではありません。愛西市は2005年に2町2村が合併してできた市で、旧町村ごとに市街地の成り立ちが違います。

戸建ての成約が多いのは、多い順に町方町・北一色町・須依町・日置町・渕高町です。この5地区は同じような条件の事例が集まりやすく、査定でも比較材料を探しやすくなります。

一方、戸建ての中央値がいちばん高い地区は大野町、いちばん低い地区は町方町です。取引の多い地区が高い、という関係にはなっていません。土地の面積あたりの単価でも同じで、高いのは諏訪町、低いのは森川町です。

つまり、市全体の中央値をそのまま自分の家の価格として当てはめると、地区によっては上にも下にもずれます。まず自分の物件がどの地区にあるかを確かめて、そのうえで市全体の数字との差を見るほうが実態に近づきます。

査定を受けるときは、市全体の相場ではなく、同じ地区か隣接する地区の成約事例を出してもらってください。地区によっては件数が少なく、事例そのものが薄いこともあります。その場合は、隣接する津島市など近隣の成約も含めて見ることになります。

相場の見方そのものは不動産の相場の調べ方、隣接エリアの水準は津島市の不動産売却・査定で確かめられます。

⑤ 売却の進め方と相談先

進め方は3ステップです。①実データで愛西市の相場の位置を確かめる、②無料査定を複数社に依頼して比べる、③戸建てか土地か、農地が付随するかで売り方を整理し、媒介契約を結んで売り出す。

会社を選ぶときの軸は、査定額の高さではありません。愛西市はマンションの成約自体が少ない地域です。近隣の具体的な成約事例をどれだけ持っているか、農地が付随する物件や市街化調整区域の手続きを正確に説明できるかで判断できます。

相続した家に田んぼや畑が付いている場合は、先に相続登記や農地の扱いを司法書士・農業委員会へ確認してください。そのうえで無料査定を受け、全体の価格を確かめる進め方が実務に合っています。複数社に無料査定を依頼し、価格と説明の両方を見比べてください。