蟹江町の不動産売却・査定｜戸建て相場3,000万円・成約159件

愛知県蟹江町で家や土地を売るなら、まず国が公開する実際の取引データで価格帯を確かめるのが最初の一歩です。蟹江町は名古屋市の西に隣接し、全域が海抜0メートル地帯という土地特性を持つ町です。

査定額は売り出しの参考価格で、その額でそのまま売れるとは限りません。実データで相場の位置を確かめてから、無料査定で自分の物件の価格を確かめる二段構えが確実です。

① 蟹江町の不動産相場（実データ）

国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータで、2023年第2四半期から2026年第1四半期までに蟹江町で成約した取引を見ると、中古マンションは98件、中央値1,400万円（よくある価格帯は750万円〜2,100万円）。面積あたりの単価は中央値18万円/平方メートルで、10万円〜24万円の範囲に収まります。

戸建て（土地と建物のセット）は159件、中央値3,000万円（2,100万円〜3,600万円）。土地の単価は中央値7.2万円/平方メートルです。

隣の大治町と比べると、蟹江町は総じてひと段階高い水準にあります。名古屋駅まで電車で最短8分という立地の近さが、この差の一因と見られます。

戸建てのデータには特に高額な成約も含まれますが、これは広い土地や店舗併用など特殊な取引が混じっている可能性があり、高いほうから4分の1の値の3,600万円の方が住宅としての実勢に近い数字です。

マンション98件・戸建て159件という件数は、周辺の町村と比べても十分な母数です。中央値や価格帯の目安の数字を、自分の物件の価格帯を考えるときの出発点として読みやすい水準といえます。

② 中古マンションを売る場合

蟹江町の中古マンションは98件の成約があり、中央値1,400万円。安いほうから4分の1の値750万円、高いほうから4分の1の値2,100万円と、下から上まで大きな開きがあります。駅からの距離や築年数で、価格帯がはっきり分かれるためです。

売るときの基準になるのは、面積あたりの単価（中央値18万円/平方メートル）と、築年数や専有面積が近い直近の成約です。この2つを軸に、自分の部屋と近い条件の取引を突き合わせて確認します。

四半期ごとの中央値は550万円〜2,150万円まで大きく動いており（各四半期の件数が5〜14件と少ないため）、直近の2025年第2四半期から2026年第1四半期は1,200万円〜1,850万円で推移しています。

件数が少ない四半期は1〜2件の成約で中央値が動くため、1つの四半期だけを見て「上がった」「下がった」と判断するのは早計です。半年〜1年単位の推移で見るほうが実務的です。JR蟹江駅・近鉄蟹江駅・近鉄冨吉駅、どの駅からの距離かで、流通性に差が出やすい傾向です。

③ 戸建てを売る場合

蟹江町の戸建て（土地・建物）は159件の成約があり、中央値3,000万円、よくある価格帯（真ん中の半分）で2,100万円〜3,600万円。土地単価は中央値7.2万円/平方メートル（3.0万円〜9.6万円）です。

四半期ごとの中央値を見ると、2023年は1,250万円〜2,550万円台でしたが、2024年以降は2,500万円〜3,600万円台で推移しており（件数も8〜23件を確保できています）、水準がひとつ上がっている動きが見えます。断定はできませんが、直近の2025年は2,800万円台〜3,000万円台で推移し、2026年第1四半期には3,300万円まで上がっています。

戸建てのよくある価格帯（真ん中の半分）の開きは、マンションより価格帯のばらつきが小さめです。土地の広さや築年数による差はあっても、極端に安い・極端に高いという物件は比較的少ないと読めます。

蟹江町は全域が海抜0メートル地帯で、蟹江川・日光川・福田川が流れ、河川の面積が町の総面積の5分の1を占めます（蟹江町公表）。築年数が古い戸建てほど建物の状態が価格にそのまま出ますが、この土地特性があるため、床上・床下浸水の履歴やハザードマップの内容は、建物の中身と並んで確認されやすい項目です。

築年数で、どこまで下がるか

蟹江町の戸建ての成約を築年数別に見ると、中央値は築0〜10年が3,200万円（95件）です。築11〜20年は2,200万円（11件）、築21〜30年は2,200万円（15件）で、件数はどちらも10件台と少なめのため参考値です。

築31〜45年になると1,000万円（22件）、築46年以上は625万円（12件）です。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。この年数を超えると建物そのものの評価はほとんど残らなくなり、価格は土地の値に近づいていきます。蟹江町でも築46年以上で12件が中央値625万円で成約しており、古い家がいきなりゼロ円になるわけではありません。

建物より、「直せない条件」が影響している

前面道路の幅で価格に差が出ています。前面道路が4m未満だと中央値2,000万円（13件）、4〜6mだと2,900万円（53件）、6m以上だと3,100万円（77件）と、道路が広いほど水準は上がっています。

間口では、10m以上が2,900万円（44件）、7〜10mが2,900万円（30件）に対し、5〜7mは3,100万円（15件）とむしろ高く出ており、単純な比例関係にはなっていません。3区分とも17件以上あり、間口の広さだけでなく立地や土地の形など、他の条件が混ざっている可能性があります。

建築士の視点

前面道路の幅は、本来はリフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあり、そのぶん建てられる面積が減ります。

間口が狭いと、駐車スペースの確保や工事車両の入りやすさに制約が出て、建物配置の自由度も下がります。買い手が抱える「買った後の費用」が増える分、査定額にも表れやすくなります。蟹江町の成約データでも、前面道路4m未満は6m以上よりはっきり低い水準で、この傾向とおおむね一致しています。

土地の形については、長方形・ほぼ長方形の区画同士では大きな差は見られません。

売る前にやること、やらなくていいこと

前面道路の幅や間口、土地の形は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくといいでしょう。あとから発覚すると値引き交渉の材料になりやすいため、先に把握して伝えるほうが有利に働きます。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。古い建物を直すかどうかは、費用をかける前に、査定で「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。床上・床下浸水の履歴やハザードマップの内容も、直せる・直せないの話ではなく、先に事実を伝えるだけで足ります。

④ 蟹江町の地域特性

蟹江町は愛知県の西南部にあり、東は名古屋市、北は津島市・あま市、西は愛西市、南は弥富市に接しています（蟹江町公表）。人口は36,737人、世帯数は17,463世帯（2024年4月1日現在）、人口密度は1平方キロメートルあたり3,313人です（蟹江町公表）。

面積は11.09平方キロメートルで、町域は全域が海抜0メートル地帯です（蟹江町公表）。

交通はJR蟹江駅・近鉄蟹江駅・近鉄冨吉駅の3駅があり、名古屋駅まで電車で最短8分。東名高速道路の蟹江インターチェンジもあり、車でも名古屋駅まで20分の距離です（蟹江町公表）。町内には蟹江川・日光川・福田川が流れる水郷のまちで、子育て世帯にとっての生活環境も判断材料の一つになります（蟹江町公表）。

産業・文化の面では、白いちじくと老舗酒造の銘酒が特産品として知られ、「パンのまち」としても紹介されています（蟹江町公表）。北部の須成地区で行われる須成祭は、2016年にユネスコ無形文化遺産に登録されました（蟹江町公表）。

町のはじまりは1889年（明治22年）10月1日で、蟹江本町村・蟹江新町村・今村の3村と西福田村の一部が合併して誕生しました。市制町村制の施行当時から続く自治体は愛知県内に1市1町2村しかなく、蟹江町は全国的にも継続年数の長い町のひとつです（蟹江町公表）。

こうした地域特性は、売却の実務にも関わってきます。名古屋駅まで電車で最短8分という近さは、名古屋への通勤・通学者からの住み替え需要を支える要素です。

一方、全域が海抜0メートル地帯という土地条件は、査定でも聞かれやすい項目のひとつです。ハザードマップの内容や床上・床下浸水の履歴を先に確認しておくと、査定や内見の説明がスムーズになります。

⑤ 売却の進め方と相談先

蟹江町での売却は4つの場面で進みます。①実データで自分の物件の価格帯をつかみ、②複数の会社へ無料査定を申し込んで金額を突き合わせ、③マンション売却か戸建て売却か、相続で受け継いだ家か住み替えのための売却かを踏まえて売り方の方向性を固め、④条件の合う会社と媒介契約を交わして売り出します。

②の無料査定は複数社へ同時に申し込んで構いません。比べる材料が多いほど、③の判断がしやすくなります。

相談先を選ぶときに大切なのは、金額の大きさだけで決めないことです。蟹江町のマンションと戸建て、それぞれの成約実績を持っているか。査定額の根拠を数字で示せるか。

海抜0メートル地帯という土地の特性やハザードマップを踏まえて話してくれるか。複数社に無料査定を依頼し、価格と説明の両方を比べると、判断の材料が増えます。