名古屋市港区の不動産売却｜戸建て相場3,000万円・成約526件

① 港区の不動産相場（実データ）

国土交通省の不動産情報ライブラリに基づく2023年〜2025年の実取引データでは、港区の中古マンションは443件、戸建て(土地建物)は526件が集計されています。中古マンションの中央値は1,300万円(価格帯の中心的な範囲はおよそ910万円〜1,800万円)、㎡単価の中央値は18万円です。

戸建ては中央値3,000万円(中心的な範囲は2,300万円〜3,700万円)、土地の㎡単価中央値は10万円(8.2万円〜13万円)でした。

この水準は、名古屋市16区の中でマンション中央値・戸建て中央値・土地㎡単価のいずれも最も低い区にあたります。隣接する中川区はマンション中央値1,800万円・戸建て中央値3,300万円・土地㎡単価16万円、南区はマンション中央値1,400万円・戸建て中央値3,500万円・土地㎡単価16万円で、いずれも港区より高い水準です。

港区は名古屋港を中心とした国際貿易港・工業地域と、南陽地区の農業振興地域を区内に抱えており、住宅地としてまとまって取引されるエリアが区の一部に集中していることが、この価格差の背景にあると考えられます。

港区の物件を検討するときは、区全体の中央値だけでなく、自分の物件が住宅地としてまとまったエリアにあるか、工業地域・農業地域に近いエリアにあるかを踏まえて確認する必要があります。同じ港区でも、この2つでは買い手の層も価格の付き方も変わります。

② 中古マンションを売る場合

港区のマンション取引は443件、中央値1,300万円・㎡単価18万円というデータです。910万円〜1,800万円という価格帯の広さは、港区内でも立地によって水準が大きく分かれることを示しています。

地下鉄名港線の築地口・港区役所・名古屋港の各駅周辺や、あおなみ線沿線の住宅地に近い物件は、区全体の中央値より高い水準で取引される傾向があります。

売り方の勘どころは、同じ棟または近隣の似た条件の直近成約を先に確認することです。マンションは戸建てと違い、同じ建物内に比較材料が複数あることが多いため、査定額の根拠を数字で示しやすい物件種別でもあります。

港区は工業地域に近い棟と、住宅地としてまとまった棟が混在するため、管理費・修繕積立金の水準に加えて、周辺環境が買い手にどう見られるエリアかも査定前に確認しておくと話が早く進みます。

③ 戸建てを売る場合

戸建て(土地建物)の取引は526件、中央値3,000万円(2,300万円〜3,700万円)、土地の㎡単価中央値は10万円です。港区は名古屋市16区で最も面積が広い区で、名古屋港周辺の工業地域、南陽地区の農業地域、区東部・中部の住宅地まで、同じ区の中でも土地の性格の幅が大きいのが特徴です。

建築士の視点

港区の戸建ては、土地の㎡単価が名古屋市16区の中でも低めに出ている区です。築年数が経った戸建ては、建物より土地の評価が中心になるケースが多く、買い手が建て替え前提で検討している場合、リフォーム費用は価格にほとんど反映されません。逆に、雨漏りやシロアリのように放置すると土地の価値まで下げる不具合は、直すか正直に開示するかを分けて考える必要があります。工業地域・農業地域に近いか、住宅地としてまとまったエリアにあるかで買い手の層も変わるため、まずは自分の物件がどちらの性格のエリアにあるかを確認してから、査定の進め方を決めるのが確実です。

築年数で見ると

港区の戸建てを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が3,200万円(288件)、築11〜20年が2,650万円(42件)、築21〜30年が2,450万円(46件)、築31〜45年が1,950万円(88件)、築46年以上が1,300万円(44件)です。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。港区の数字は、この年数を超えたあとも築30年前後まではゆるやかに下がり続け、築46年以上でさらに下げ幅が大きくなります。

それでも中央値がゼロになることはなく、建物の評価がほとんど残らなくなった先は、土地の値段(中央値10万円/平方メートル)が価格を支えています。

「古い家だから安くしか売れない」と決めつける必要はありません。

間口・前面道路・土地の形は、リフォームでは変えられない

戸建ての価格は、間口の広さでも差が出ます。間口10m以上の中央値は4,350万円(102件)、7〜10mは3,200万円(85件)、5〜7mは2,800万円(55件)、5m未満は2,450万円(20件)です。

前面道路の幅でも、6m以上は3,100万円(348件)、4〜6mは3,000万円(108件)、4m未満は2,350万円(14件)と差があります。土地の形でも、長方形は3,200万円(88件)、不整形は2,900万円(23件)です。

建築士の視点

間口・前面道路の幅・土地の形は、いずれもリフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になる場合があります。港区は工業地域に近い一帯や、区画整理が及んでいない古くからの住宅地に、間口が狭い敷地や細い道路に接する土地も残っています。駐車や工事車両の出入りに制約が出るほど、買い手が見込む「買った後にかかる費用」は増え、査定額に反映されます。

査定を受けるときは、間口の広さ・前面道路の幅・土地の形を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口や前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくと、査定の場でそのまま伝えられます。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。港区の中古マンションでは、改装済みの中央値(1,500万円)が未改装(1,100万円)を上回っています。ただし、この差がそのままリフォーム費用の回収額を意味するわけではなく、もともと条件の良い部屋のほうが改装されやすいといった事情も考えられます。数十万円かけて直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

④ 港区の地域特性

港区は名古屋市の南西部に位置し、面積は45.64平方キロメートルで、名古屋市16区の中で最も広い区です。世帯数は66,309世帯(16区中11位)、人口は139,093人(16区中10位、令和7年10月1日現在、名古屋市港区公表)です。

学区別に見ると、東海学区は1平方キロメートルあたり9,214人と人口密度が高い一方、野跡学区は593人と低く、区内でも住宅地の密度に大きな差があります。

交通は、名古屋市営地下鉄名港線が区内を通り、東海通・港区役所・築地口・名古屋港の各駅があります。あおなみ線(名古屋臨海高速鉄道)も名古屋駅から金城ふ頭駅まで区内を縦断しており、港北・荒子川公園・稲永・野跡・金城ふ頭の各駅があります。

道路は名古屋港を横断する伊勢湾岸自動車道(名港トリトン)が通っています。

港区は、中部圏の海の玄関である国際貿易港・名古屋港を擁する工業地域である一方、南陽地区を中心に農業振興地域が広がる米作地域でもあります。ガーデンふ頭周辺は名古屋港水族館や海洋博物館を備えたポートビルなど、ウォーターフロントを生かしたまちづくりが進むエリアです。

区の西部には日光川公園や農業文化園、戸田川緑地といった緑地も整備されています。売却を考えるときは、自分の物件がこの工業地域・農業地域・住宅地のどの性格のエリアにあるかを把握しておくと、価格や買い手の層をイメージしやすくなります。

学区(通学区域)は、名古屋市公式サイトの「市立小・中学校の通学区域一覧」で町名から調べられます。学区は見直しが入ることもあるため、購入検討者への説明では、直近の公式情報を確認したうえで案内するのが確実です。

地盤や災害リスクについては、名古屋市が洪水・内水氾濫・高潮・地震・津波・指定避難所の各ハザードマップを港区版として公開しています。港区は臨海の低地を多く含むエリアがあり、詳しい内容は物件所在地に応じて公式のハザードマップで確認しておくと安心です。

買い手はこの情報を契約前に自分でも確認するため、浸水履歴など判明している事実があれば、査定時に先に伝えておくと契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

⑤ 売却の進め方と相談先

港区で家を売る進め方は、①実データで自分の物件に近い価格帯を確認する、②無料査定を複数社に依頼して比べる、③マンション・戸建てそれぞれの売り方の違いを踏まえて進め方を決める、という順番です。査定額は「売り出しの参考価格」であって、その額でそのまま売れると決まったわけではありません。

売る・売らないは、価格を確認してから決めても問題ありません。

相談先を選ぶときは、港区の実際の成約事例を持っているか、査定額の根拠を近隣の成約価格や地価公示などの数字で説明できるかを見ます。港区は工業地域・農業地域・住宅地が混在する区のため、自分の物件のエリアの取引に強いかどうかも確認するとよいでしょう。