東海市の不動産売却・査定｜マンション相場1,800万円・成約194件

① 東海市の不動産相場（実データ）

国土交通省が公開する2023年第2四半期〜2026年第1四半期の成約データを見ると、東海市の取引を集計すると、中古マンションは194件、中央値1,800万円（よくある価格帯は1,100万円〜2,700万円）。面積あたりの単価は中央値23万円/平方メートルで、14万円〜33万円まで幅があります。

戸建て（土地と建物のセット）は567件、中央値3,300万円（2,600万円〜4,300万円）。土地の単価は中央値9.9万円/平方メートルです。

戸建ての取引件数がマンションの3倍近くあるのは、東海市が低層の住宅地中心のまちであることの表れです。隣接する大府市と比べると、マンションの中央値は大府市2,000万円に対し東海市1,800万円、戸建ては大府市4,000万円に対し東海市3,300万円、土地単価は大府市13万円に対し東海市9.9万円と、いずれも大府市のほうが高めの水準です。

同じ知多半島の北部でも、隣の市との間に価格差が出ています。

四半期ごとの中央値を見ると、マンションは1,200万円〜2,400万円の間で四半期ごとに上下しており、直近5四半期（2025年〜2026年第1四半期）は1,800万円→1,700万円→1,850万円→1,400万円→1,250万円と、直近ほど低めの水準で推移しています。1四半期あたりの成約数は9〜23件と少なく、大きな流れとして言い切れる段階ではありません。

戸建ては2,700万円〜3,950万円の範囲で動き、直近5四半期も2,700万円〜3,400万円の間で推移しており、急な変動は見られません。

② 中古マンションを売る場合

東海市の中古マンションは、194件の成約で中央値1,800万円、安いほうから4分の1の値は1,100万円、高いほうから4分の1の値は2,700万円です。下から上まで開きがあり、単身向けの小さめの部屋とファミリー向けの部屋とでは、価格帯がまったく違います。

売るときは、面積あたりの単価（中央値23万円/平方メートル）を出発点にしつつ、太田川駅に近い沿線かどうかで同じ築年数でも単価が変わる点を踏まえ、直近成約と見比べます。太田川駅は名鉄常滑線・空港線の駅で、河和線への乗り換えもできるため、駅周辺は流通性が比較的高いエリアです（名古屋鉄道公式）。

ただし東海市はマンションの取引数自体が戸建ての3分の1程度にとどまり、同じ建物・同じ間取りの成約事例が近隣に少ない場合もあります。そのときは近い専有面積・築年帯の事例まで範囲を広げて確認するのが現実的です。

築年数で見ると、下がり方に大きな崩れはない

東海市の中古マンションを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が3,150万円（26件）、築11〜20年が2,700万円（45件）、築21〜30年が1,700万円（56件）、築31〜45年が1,000万円（34件）、築46年以上が300万円（19件）です。築年数が上がるほど価格は下がり続けますが、46年以上でも成約自体は続いています。

③ 戸建てを売る場合

東海市の戸建て（土地・建物）は567件の成約で中央値3,300万円、よくある価格帯（真ん中の半分）で2,600万円〜4,300万円。土地単価は中央値9.9万円/平方メートルで、隣接する大府市の13万円と比べると低めの水準です。

築年数が古い戸建てほど、建物そのものより土地の評価（9.9万円/平方メートルが目安）が価格の軸になります。東海市は臨海部に日本製鉄・愛知製鋼・大同特殊鋼などの工場が集まる一方、住宅地は太田川駅周辺や内陸側に広がっており、工場地帯と住宅地は区画として分かれています（東海市公表）。

「工業のまち」という印象だけで住宅の価格が一律に下がるわけではなく、駅からの距離や土地の広さ、区画の整型さのほうが評価に効きやすい傾向です。

築年数で見ると、下がり方はゆるやかでも値段はゼロにならない

東海市の戸建てを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が3,500万円（349件）、築11〜20年が2,800万円（55件）、築21〜30年が2,500万円（36件）、築31〜45年が2,100万円（49件）、築46年以上が1,000万円（33件）です。

木造住宅の法定耐用年数は22年で、この年数を超えると建物の評価はほとんど残らないとされます。東海市の実データでも年数を追うごとに中央値は下がり続けますが、築46年以上でも価格がゼロになるわけではありません。

土地の評価（中央値9.9万円/平方メートル）が下支えしているためで、「古い家だから値段がつかない」と決めつける必要はありません。

間口・前面道路・土地の形は、リフォームでは変えられない

戸建ての価格は、間口の広さでも差が出ます。間口10m以上の中央値は4,800万円（128件）、7〜10mは3,600万円（58件）、5〜7mは3,200万円（34件）、5m未満は2,500万円（11件・件数が少なく参考値）です。

前面道路の幅も、6m以上が3,800万円（349件）、4〜6mが3,000万円（116件）、4m未満だと2,800万円（41件）です。土地の形も、長方形が4,100万円（113件）である一方、不整形は3,300万円（39件）です。

建築士の視点

間口・前面道路の幅・土地の形は、いずれもリフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になる場合があります。間口が狭いと駐車や工事車両の出入りに制約が出やすく、買い手が見込む「買った後にかかる費用」が増えるほど、査定額に反映されます。

査定を受けるときは、間口の広さ・前面道路の幅・接道の状況を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さと前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくと、査定の場でそのまま伝えられます。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。東海市の中古マンションでは、改装済みの中央値（2,100万円・15件で件数が少なく参考値）が未改装（1,800万円・35件）をやや上回りますが、差は大きくありません。数十万円かけて直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。戸建てでも同じで、建物の状態を正直に伝えて価格に反映してもらうほうが、手取りが大きくなるケースが多くあります。

④ 東海市の地域特性

東海市は知多半島の西北端に位置し、北は名古屋市、東は大府市・東浦町、南は知多市に接し、西は伊勢湾に面しています（東海市公表）。名古屋市の中心部までは約15キロメートルです（東海市公表）。

人口は113,291人、世帯数は53,308世帯（2026年7月1日現在・東海市公表）。面積は43.42平方キロメートル、東西8.06キロメートル・南北10.97キロメートルの市域です（東海市公表）。

1969年4月1日、上野町と横須賀町が合併して誕生しました（東海市公表）。市名は公募で決まり、東海市・名南市・愛知市・知多市・平洲市の5市名の中から選ばれています（東海市公表）。

「鉄とランの街」と呼ばれる通り、臨海部には日本製鉄・愛知製鋼・大同特殊鋼などが立地する中部圏最大の鉄鋼基地があり、内陸側では洋ラン（シンビジウム・胡蝶蘭など）やフキが有数の生産量を誇ります（東海市公表）。

交通は名鉄常滑線・空港線の太田川駅が代表駅で、河和線への乗り換えもできます（名古屋鉄道公式）。車では伊勢湾岸道路「東海IC」から市役所まで約10分、知多半島道路「大府東海IC」からは約15分です（東海市公表）。

工業地帯と住宅地・商業地が同じ市内に共存しているのが、東海市の売却市場を見るときの前提になります。

太田川駅の通勤圏と、臨海の鉄鋼業は売却判断にどう効くか

東海市は名鉄常滑線・空港線の太田川駅を中心に、名古屋方面への通勤圏に入ります。河和線への乗り換えもでき、名古屋市中心部までの移動がしやすい立地です。急いで売る事情がない場合は、勤め先や最寄り駅までの距離を査定担当者に具体的に伝えると、価格の説明に厚みが出ます。

もう一つの顔が、「鉄とランの街」と呼ばれる産業都市という性格です。臨海部の鉄鋼基地と、太田川駅周辺・内陸側の住宅地は区画として分かれており（前述）、工場に近いかどうかより、駅からの距離や土地の広さ、区画の整型さのほうが査定に効きやすい傾向です。

伊勢湾岸道路の東海IC、知多半島道路の大府東海ICが使えることも、車移動が中心の世帯にとっては選ばれる材料になります。

自分のマンションの相場を、自分で出す手順

「東海市 マンション相場」で調べて出てくるのは、市全体の中央値です。自分の部屋がいくらかを知りたいなら、次の順で絞り込むと目安が出ます。

まず、専有面積に面積あたりの単価（中央値23万円/平方メートル）を掛けます。これが出発点の数字です。次に、築年数別の中央値と見比べます。

築11〜20年なら2,700万円、築21〜30年なら1,700万円が目安です。面積から出した数字と築年帯の中央値が離れていれば、どちらに寄せるか理由を考えます。駅から遠い、部屋が小さい、といった条件がそれです。

ここまでは机の上でできます。そのあとに、国交省の不動産情報ライブラリで東海市の直近成約を見て、近い面積・築年の事例を拾います。

同じ建物の事例があれば、それが一番強い材料です。無ければ、太田川駅からの距離が近い物件まで広げて探します。

マンションが戸建てと違うのは、建物の管理状態が価格に直接効く点です。管理費と修繕積立金の額、大規模修繕を済ませているか、積立金に不足がないか。

この3つは買い手と仲介会社が確認する項目です。査定の前に管理組合の総会資料を手元に用意しておくと、担当者の説明が具体的になります。

相場の調べ方の全体は不動産の相場の調べ方に、マンション特有の準備は中古マンションを売るにまとめています。

⑤ 売却の進め方と相談先

東海市の売却でまず押さえるべきは、実データに基づいた相場の位置です。そこから何社かへ無料査定を依頼し、出てきた金額を見比べながら、マンション単体で売るか土地評価を軸にした戸建てとして売るか、相続や住み替えなど自分の事情に合わせて売り方の方向性を固めます。

方向性が決まったら仲介契約を交わし、売却活動に入るという順番です。

査定額の高さだけで依頼先を決めるのは避けたほうが安全です。太田川駅周辺や大府市との境界エリアなど、東海市内の取引実績を具体的に持っているか。提示された査定額の裏付けとなる数字を具体的に示せるか。

専任媒介と一般媒介、契約形態が違えば対応も変わることを、包み隠さず話してくれるか。この3つは、複数の会社に無料査定を頼んで実際にやり取りする中で見えてきます。マンションより戸建ての成約が多い東海市では、土地の評価に強いかどうかも、比べる材料になります。