桑名市の不動産売却｜戸建て相場2,100万円・成約521件

① 桑名市の戸建ては、第１種低層住居専用地域に集まっている

このページの数字は、国土交通省の不動産情報ライブラリにある成約データです。集計した期間は、下の価格表に書いてあります。実際に売れた価格帯（売却事例）も、この表の分布で確認できます。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は521件でした。中央値は2,100万円、安いほうから4分の1の値は850万円、高いほうから4分の1の値は3,000万円です。

土地のみの取引は397件で、1平方メートルあたりの中央値は4.9万円でした。中古マンションは155件、中央値は2,100万円、面積あたりの単価は中央値26万円です。

3つの種別のうち、いちばん多いのが戸建て、次が土地、いちばん少ないのが中古マンションでした。桑名市は戸建てが売買の中心にある市場です。

用途地域別に見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは第１種低層住居専用地域でした。そして取引の件数がいちばん多いのも、同じ第１種低層住居専用地域です。

値が付く区分と、実際に多く売買されている区分が一致しています。自分の家がここにあるなら、条件の近い成約は探しやすいほうです。

いちばん低いのは市街化調整区域でした。同じ桑名市の戸建てでも、この2つの区分では建て替えの前提が違います。市全体の中央値2,100万円は、性格の違う土地を混ぜた数字です。

建築士の視点

第１種低層住居専用地域は、都市計画法で定める用途地域のなかで、住宅の環境をもっとも強く守る区分です。

ここに建てられるのは、住宅を中心とした限られた用途だけです。大きな店舗や工場は原則として建てられません。建築基準法により、建物の高さも10mまたは12mに制限されます。外壁を敷地の境界から後退させる距離が定められることもあります。

買い手から見れば、隣に高い建物が建ちにくいということです。日当たりと静かさが、買ったあとも大きく変わりにくい。この安心が価格に表れています。

反対に、市街化調整区域は市街化を抑えるべき区域とされています。建て替えには原則として許可の手続きが必要です。買ったあとに建て替えられるかどうかが不確かなら、その分は価格から引かれます。

査定を受ける前に、自分の土地がどの用途地域かを確かめてください。市の都市計画図で調べられます。

市街化調整区域にある家や土地の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

② 戸建ての価格は、築30年を越えるところで一段下がる

桑名市の戸建てを築年帯別に見ると、下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。これを大きく超えると、建物として評価される部分はほとんど残りません。残るのは土地の値段です。

桑名市には土地のみの取引が397件あり、1平方メートルあたりの中央値は4.9万円でした。土地としての買い手はいます。古いから売れない、という話ではありません。

売り出し価格を決める前に、自分の家が段差のどちら側にいるかを確かめてください。築30年に近い家なら、この1点で見立てが変わります。築45年を越えている家は、建物の状態より土地の条件を先に整理したほうが早く進みます。

③ 中古マンションの段差は、戸建てより10年早く来る

中古マンションは、落ち方の形が戸建てと違います。いちばん大きく落ちるのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところでした。築31〜45年の中央値は、築10年以内の半分以下です。

戸建ての段差は築21〜30年から築31〜45年へ移るところにありました。マンションの段差は、その1つ手前の帯に来ています。

つまり同じ築25年でも、戸建てとマンションでは立っている位置が違います。片方の感覚をもう片方に持ち込まないでください。

なぜ先に来るのかを、このデータだけで断定はできません。ただ、マンションの価格が建物の古さ以外でも動くことは確かです。買い手は管理の状態、修繕積立金の額、大規模修繕の履歴を見ています。

桑名市の中古マンションは155件で、3つの種別のなかでいちばん少ない数です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKでした。手元で使える物差しは、面積1平方メートルあたりの中央値26万円と、この間取りの2つです。

査定額が出てきたら、どの成約事例を根拠にしたかを必ず聞いてください。事例が少ない市場では、そこを確かめないと金額を比べられません。

戸建てと違う準備の進め方は、中古マンションを売る にまとめています。

④ 前面道路の幅は、査定を受ける前に測っておく

桑名市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値が分かれています。データの区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。用途地域と同じく、これも後から変えられない条件です。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mまで敷地を下げるセットバックが必要になることがあります。

そのぶん建てられる面積は減ります。買い手はこれを、買ったあとの不利として見ます。

幅はメジャーで測れます。過去にセットバック済みかどうかも、購入時の重要事項説明書で確かめられます。

先に測って伝えるほうが、根拠のある査定額が返ってきます。あとから買い手に指摘されると、値引きの材料になります。

間口と前面道路が価格にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で実データを見られます。

⑤ 直近1年で上がり方が大きいのは、戸建てより中古マンション

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてやや上がりました。中古マンションの中央値は、はっきり上がっています。上がった向きは同じですが、幅が違います。

ただし、この差をそのまま受け取らないでください。中古マンションは155件しかありません。

件数が少ないと、数件の成約で中央値は動きます。はっきり上がったことは、待てばもっと上がるという意味にはなりません。

相場を待つより先に、決められることがあります。手取りの額です。売却価格から仲介手数料、登記の費用、譲渡所得税などを引いた額が、手元に残ります。

売り出し価格を決める前に一度試算してください。内訳は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

⑦ 桑名市の売却事例は、地区で数も値段も大きく違う

桑名市の売却事例は、市内に同じように散らばってはいません。地区別に数えると、戸建ての成約が多いのは陽だまりの丘、新西方、大字東方、筒尾、藤が丘の順でした。

中古マンションの成約が多いのは、大字福島、中央町、大字桑名、有楽町、末広町の順です。戸建てとマンションで、上位5つの地区は重なっていません。

自分の家がこの並びに入っていれば、近い条件の売却事例は見つけやすいほうです。入っていない地区なら、査定の根拠になる事例は少なくなります。

事例が少ない地区では、担当者が隣の地区の成約を持ってくることがあります。そのときは、どこの事例かを必ず聞いてください。

値段の面でも、地区の差は大きいです。戸建ての中央値がいちばん高い地区は陽だまりの丘で、いちばん低い地区は大字下深谷部でした。土地の1平方メートルあたりの単価は、新西方がいちばん高く、多度町多度がいちばん低くなっています。

市全体の中央値2,100万円は、この差をならした数字です。自分の地区がどちら寄りかを見ずに、この1つの数字だけで売り出し価格を決めないでください。

地区ごとの数字は、このページの表で確認できます。査定を受けるときは、同じ地区の事例が何件あるかを先に聞くと、出てきた金額の重みが分かります。

⑥ 桑名市で査定を受ける前に、手元でそろえられるもの

ここまで見てきた3つの条件は、すべて査定の前に自分で調べられます。

1つ目は用途地域です。第１種低層住居専用地域か、市街化調整区域か、それ以外か。市の都市計画図で確認できます。

2つ目は前面道路の幅と接道の状況です。公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書で分かります。

3つ目は築年数です。マンションなら、管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴も加えてください。

この3つをそろえてから、無料査定を複数社に依頼します。そのうえで、金額とその根拠を比べてください。

高い査定額は、その価格で売れる約束ではありません。桑名市内で第１種低層住居専用地域の取引を扱った実績があるか、市街化調整区域を説明できるかを聞くと、担当者の力量が見えます。

査定から引き渡しまでの手順は、家を売る流れ にまとめています。