埼玉県さいたま市南区の不動産売却｜築30年の先で落ちるマンションと、築46年でも崩れにくい戸建て

さいたま市南区は中古マンション1,096件、戸建て760件。値段の段は、二つで位置も深さも違う

さいたま市南区で2023年第2四半期から2026年第1四半期までに成約した取引を集計しました。出どころは国土交通省の不動産情報ライブラリです。件数がもっとも多いのは中古マンションの1,096件です。

次が戸建て（土地と建物のセット取引）の760件です。土地だけの取引は168件で、最も少ない区分です。

中古マンションの中央値は3,700万円です。専有面積あたりの単価は、中央値で57万円/平方メートルです。戸建ては中央値が4,700万円で、成約の真ん中半分は3,700万円から5,900万円の間にあります。

南区のデータで目を引くのは、マンションと戸建てで築年数の影響の出方がまるで違うことです。マンションは築30年を越えた先で大きく落ち、築46年以上では築10年以内の3分の1以下になります。戸建ては築46年以上でも、築10年以内の中央値からあまり離れません。

さらに直近1年は、戸建てがやや上がり、マンションがはっきり下がりました。区の相場を一つの数字で語れない理由が、ここにあります。以下では、マンション、戸建て、土地の順に、南区の数字で言えることだけを書きます。

南区のマンションは築30年を越えた先で一段落ちる。築46年以上は築10年以内の3分の1以下

南区の中古マンションを築年数の帯で並べると、いちばん深い段は築21〜30年から築31〜45年へ移るところにあります。築46年以上の中央値は、築10年以内の中央値の3分の1以下です。落ち方は一度に起きるのではなく、築30年の先で大きく下がり、その後さらに下がって最後の帯に着きます。

この区でマンションを売る人が最初に確かめるのは、自分の部屋が築30年の段のどちら側にいるかです。築21〜30年の帯にいる部屋は、区の中央値3,700万円に近い帯で比べられます。

築31年を越えた部屋は、別の帯の成約と比べられます。単価57万円/平方メートルを当てはめても、帯が違えば実際の成約から離れます。

帯を越えていても、値段がつかないわけではありません。築46年以上の成約があるということは、その帯で買う人がいるということです。

管理の状態、修繕積立金の残高、建物全体の修繕の履歴が、同じ帯の中での差になります。戸建てと違う準備は、中古マンションを売るにまとめています。

南区の戸建ては、築46年以上でも築10年以内からあまり離れない。値段を持っているのは土地と読める

同じ南区でも、戸建ての築年数の影響の出方はマンションと逆です。築10年以内と築46年以上を比べても、中央値の差は大きくありません。

帯を順に見ると、いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。それでも、マンションの段と比べれば浅い段です。

この数字から読めるのは、南区の戸建ての値段を支えているのが建物ではなく土地だということです。築46年以上の建物は、買い手から見れば建て替えか大きな改修が前提になります。それでも中央値が大きく崩れないのは、敷地そのものに払われている金額が大部分を占めているからです。

建築士の視点

築46年以上の帯にある木造の家で、建物に値段がつくかどうかは、買い手がどう使うかで決まります。住み続けるつもりの買い手は、雨漏りや傾き、配管の劣化を見ます。建て替えるつもりの買い手は、建物を見ずに敷地の形と道路との関係を見ます。

南区のように築46年以上でも中央値が崩れにくい区では、後者の買い手が値段を支えています。だから、売る前に建物を直しても、その費用が値段に乗る場面は限られます。お金をかけるなら、敷地の境界をはっきりさせることと、道路との接し方を書類で示せるようにすることのほうが先です。

逆に、建物を見る買い手に向けて売るなら、直した箇所より、直していない箇所を正直に書いた資料のほうが信用されます。築古の家の買い手は、隠された傷みをいちばん警戒しています。

建物より先に確かめることは、戸建てを売るに分けて書いています。

直近1年、南区は戸建てがやや上がり、マンションがはっきり下がった。二つの相場を同じ向きで読まない

南区の成約を直近1年とその前の1年で比べると、戸建ての中央値はやや上がっています。中古マンションの中央値は、はっきり下がっています。同じ区で、同じ期間に、向きが逆に出ました。

この動きをどう受け取るかは、売るものによって変わります。戸建てを売る人にとって、去年の成約で見積もった金額は、今の相場より低めに出ている可能性があります。マンションを売る人にとっては逆で、去年の成約で見積もった金額は、今の相場より高めに出ている可能性があります。

ただし、これは区全体の中央値の話です。区の中央値が下がった年でも、特定の帯や特定の棟の値段が下がっていないことはあります。区の中央値が上がった年でも、築古の帯が動いていないこともあります。

自分の物件の向きは、区の向きではなく、自分と同じ帯の成約で確かめます。査定を頼むときは、直近1年の成約だけで出した金額と、2年分の成約で出した金額の両方を頼み、その差を見てください。差が大きいほど、相場の向きが自分の物件に影響しているということです。

この先どちらに動くかは、データからは分かりません。当サイトでは予測を書きません。

南区のマンションは3LDKが最多で2LDKが次。改装済みの中央値が高い理由を、工事費より先に築年で疑う

南区で成約した中古マンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。売り出すときに比べられる成約の数は、この二つの間取りがもっとも厚いということです。それ以外の間取りは、比べられる件数が少ない分、査定額の根拠が薄くなりやすい点に注意が要ります。

改装済みのマンションの中央値は、未改装の中央値より高く出ています。この差を「リフォームをすれば高く売れる」と読むのは早すぎます。改装済みの部屋は、築年数が古い帯に偏っていることがあります。

比べている帯が、そもそも未改装の部屋と同じとは限りません。同じ帯、同じ間取り、同じ棟で比べない限り、改装の効果は取り出せません。

工事をするかどうかは、工事費を払った後に手元に残る金額で決めます。直すか、直さずに売るかの判断は、売る前にリフォームすべきかにまとめています。南区のマンションを売る人は、改装の前にこの記事を読んでから見積もりを取ってください。

南区の戸建ての中央値4,700万円は、上に準工業地域、下に第1種中高層住居専用地域がある。成約の厚みは第1種住居地域

南区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは準工業地域です。いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域の成約です。

成約の数がいちばん多いのは第1種住居地域です。区の中央値4,700万円は、この地域の成約に引かれた数字です。

用途地域は、都市計画法で定められた土地の使い方の区分です。準工業地域は、環境を悪化させるおそれの少ない工業の利便を図る地域とされ、住宅も建てられます。

第1種中高層住居専用地域は、中高層の住宅の環境を守るための地域で、建てられる建物の種類が絞られています。第1種住居地域は、住居の環境を守るための地域で、店舗や事務所も一定の規模まで建てられます。

南区のデータでは、住宅のための地域だから高い、工業の地域だから低い、という並びになっていません。用途地域で変わるのは建てられる建物の種類と大きさで、値段はそれと敷地の条件の組み合わせで決まります。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書か、さいたま市の都市計画の窓口で確かめられます。査定を頼む前に、区分を一つ控えておいてください。

南区の戸建ては、前面道路が4〜6mか6m以上かで中央値が分かれる。幅は査定の前に自分で測れる

南区の戸建ての成約を前面道路の幅で分けると、4〜6mの家と6m以上の家で中央値が違います。道路の幅は、建物と違って後から変えられません。買い手は、車の出し入れ、建て替えのときの工事車両の入りやすさ、敷地に対する建物の大きさの制限を、道路の幅から読みます。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していることが原則です。南区の二つの区分は、どちらもこの原則を満たしています。

幅の差が値段に出ているのは、建てられるかどうかの差ではないと読めます。使いやすさと、建て替えのときの自由度の差です。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、法務局で取れる公図と地積測量図、さいたま市の道路を管理する窓口で確かめられます。自分で巻き尺を当てて測った数字でも、査定の最初の会話には十分です。

南区の土地の成約は168件にとどまる。単価39万円/平方メートルは、築古の戸建ての底値として使う

南区の土地だけの成約は168件で、マンションや戸建てより少ない取引です。単価の中央値は39万円/平方メートルです。

この数字は、土地を売る人だけのものではありません。築46年以上の戸建てを売る人にとって、自分の家の値段の底を知る物差しになります。

敷地の面積に39万円を掛けた金額が、建物を無いものとして見たときの土地の値段の目安です。そこから解体費を引いた金額と、古家付きのまま売る査定額を並べます。

古家付きの査定額のほうが高ければ、壊す理由はありません。南区の戸建ては築46年以上でも中央値が崩れにくいので、壊さずに売れる場面は少なくないと読めます。

見極め方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかに分けてあります。解体を先に決めてしまう前に読んでください。

南区の査定は、マンションと戸建てで頼み方を変える。マンションは帯と直近1年、戸建ては土地の条件を先に出す

ここまでの数字を、査定の依頼に落とし込むと次のようになります。

マンションを売る人が先に伝えるのは、築年数の帯と間取りです。築21〜30年か築31〜45年かで比べる成約が変わるので、帯を伝えずに出た金額は根拠が曖昧です。加えて、直近1年の成約だけで出した金額と、2年分で出した金額を分けて頼んでください。

南区のマンションは直近1年ではっきり下がったので、どの期間で比べたかで金額が変わります。改装している部屋は、同じ帯の未改装の成約と並べた金額を別に頼みます。

戸建てを売る人が先に伝えるのは、用途地域、前面道路の幅、敷地の面積です。南区の戸建ては築46年以上でも中央値が崩れにくく、値段の大部分が土地で決まっていると読める区です。

建物の築年数より、この三つのほうが査定の根拠になります。築46年以上の家は、古家付きの金額と更地にした場合の金額の両方を頼んでください。

査定額は、売れる金額の約束ではありません。複数の会社に同じ条件を渡して、金額の差ではなく根拠の差を見比べてください。売却にかかる費用は、マンションも戸建ても共通です。

仲介手数料、登記の費用、税金は、不動産売却でかかる費用の一覧で先に確かめてください。先に知っておくと、手取りの見積もりがぶれません。