埼玉県さいたま市見沼区の不動産売却｜戸建てとマンションで値段の段がずれる区の読み方

さいたま市見沼区は戸建て810件、マンション287件、土地242件。戸建てが中心の区で、値段の段は二つで位置が違う

国土交通省の不動産情報ライブラリに載っている、さいたま市見沼区の実成約を数えました。いちばん多いのが戸建ての810件です。次が中古マンションの287件で、いちばん少ないのが土地だけの242件です。

見沼区は戸建てが中心の区です。戸建ての中央値は3,400万円で、真ん中の半分が2,600万円から4,300万円に入ります。

マンションの中央値は1,500万円、面積あたりでは22万円/平方メートルです。土地だけの単価は15万円/平方メートルです。

見沼区で先に知っておきたいのは、築年で値段が落ちる「段」の位置です。戸建ては築46年以上に入るところで、いちばん深く落ちます。マンションは築31〜45年に入るところで、いちばん深く落ちます。

同じ区でも、戸建てとマンションで段が来る築年が違います。築40年の戸建てと築40年のマンションは、片方が段の手前、もう片方が段の奥にいます。

この記事では、見沼区の成約で値段が分かれる条件だけを扱います。戸建ての築年・用途地域・前面道路、マンションの築年・間取り・改装、直近1年の向きの順です。

売却の手順そのものは区で変わりません。家を売る流れは7ステップで確かめてください。

見沼区の戸建ては築45年まで段が浅く、築46年以上で築10年以内の3分の1以下になる

見沼区の戸建てを築年の帯で分けると、築10年以内から築31〜45年まで、帯が進むごとに中央値は下がります。ただ、ここまでの段は浅く、どの帯も建物の値段が残っています。

いちばん深い段は、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。

区の中央値3,400万円は、この帯を全部まとめた数字です。見沼区は築10年以内の成約が多いので、中央値はその帯の値段に引っぱられています。

築30年の家の持ち主が3,400万円を目安にすると、高く見積もりすぎます。逆に築46年以上の家は、区の中央値とは別の物差しで見ます。

築46年以上になると、値段の多くは土地の分です。土地だけの単価15万円/平方メートルに敷地の面積をかけた数字と、建物付きで売れた成約とを並べます。

建物が値段を持っているか、解体費の分だけ引かれているかは、この並べ方で見えてきます。見沼区は土地だけの成約がいちばん少ない区なので、並べる相手の件数も確かめておきます。

見沼区のマンションは築21〜30年から築31〜45年へ移る段がいちばん深い。戸建てより手前で落ちる

マンションも、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。落ち幅の合計は戸建てと同じくらい大きいのですが、落ちる場所が違います。

見沼区のマンションでいちばん深い段は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築46年以上へ移る段は、それより浅く見えます。

つまり見沼区のマンションは、築30年を越えたところで値段の山場を越えています。築31〜45年の帯に入ると、そこから築46年以上までの落ち方はなだらかです。

築28年の部屋を持っている人と、築38年の部屋を持っている人では、先の見え方が違います。前者は段の手前にいて、後者はすでに段を下りた後です。

帯は建った年ではなく、売る時点の築年で決まります。築30年と築31年は、データの上では別の帯です。段の手前にいる人は、査定で数字を二つ出してもらいます。

築21〜30年の成約で比べた数字と、築31〜45年の成約で比べた数字です。差の大きさが、売る時期を決める材料になります。

見沼区で成約がいちばん多い第1種低層住居専用地域は、戸建ての中央値がいちばん高い地域ではない

見沼区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。低い建物の住宅地として、都市計画法で用途がもっとも絞られている地域です。

ただ、中央値がいちばん高いのはここではなく、第2種住居地域です。第2種住居地域は、住宅のほかに店舗や事務所も建てられる地域です。

住宅専用の地域だから高い、とは見沼区のデータは言っていません。用途地域は「何が建てられるか」の区分で、土地の値段をそのまま決める区分ではありません。建物の大きさの上限や、道路との位置関係が重なって、中央値に差が出ます。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。市が縦覧に出している都市計画の図面でも確かめられます。

市街化調整区域の戸建ては中央値がいちばん低い。住宅地と同じ売り方をしない

国交省のデータでは、用途地域の欄に市街化調整区域の成約も入っています。厳密には市街化調整区域は用途地域ではなく、市街化を抑える区域です。見沼区では、この区域の戸建ての中央値がいちばん低くなっています。

市街化調整区域では、原則として新しい建物を建てるのに許可が要ります。買った人が建て替えられるかどうかが、そのまま値段に出ます。

売るときは、建て替えできる条件にあたるかを先に調べます。調べ方と売り方は市街化調整区域の家・土地を売るにまとめています。

見沼区の戸建ては、前面道路6m以上の家のほうが4〜6mの家より中央値が高い。比べられるのはこの二つ

見沼区の戸建てで、前面道路の幅が4〜6mの家と6m以上の家では、中央値に差があります。6m以上の家のほうが高く出ています。4m未満の家は、見沼区では比べられるほどの成約がありません。

道路の幅は、建築基準法で建物を建てる条件に関わります。幅4m以上の道路に2m以上接していないと、原則として建物は建てられません。4〜6mの家はこの条件を満たしています。

それでも6m以上の家とは差が出ています。車の出し入れや、工事車両の入りやすさが、買い手の目に入るからです。

前面道路の幅は、目測で決めません。法務局の公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書に書いてあります。

道路の幅と間口が値段にどう出るかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで実データを見られます。愛知のデータですが、見方は見沼区でも同じです。

見沼区のマンションは3LDKが最多で2LDKが次。改装済みの中央値は未改装より高いが、高い分を工事費と読まない

見沼区のマンションの成約を間取りで分けると、3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。3LDKを売る人は、比べられる成約が区内にいちばん多い立場です。

逆に言うと、同じ時期に3LDKが複数売りに出ると、買い手は同じ間取りの部屋を値段で並べます。売り出す前に、区内で3LDKがいくつ出ているかを見ておきます。

改装済みとして成約したマンションの中央値は、未改装より高くなっています。ただ、この差を「工事費の分だけ高く売れた」と読むのは早いです。

改装済みの部屋は、もともと立地や階数がよく、手をかける値打ちがあった部屋かもしれません。改装して売るか、そのまま売るかは、愛知の実成約で検証した売る前にリフォームすべきかを先に読んでください。

直近1年、見沼区は戸建てもマンションもほぼ横ばい。売り時は相場の向きではなく、自分の家の帯で決まる

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。見沼区では戸建てもマンションもほぼ横ばいです。上がっているから急ぐ、下がっているから待つ、という材料は、相場の向きからは出てきません。

横ばいのときに影響するのは、自分の家がどの帯にいるかです。築30年目前のマンション、築45年目前の戸建ては、1年待つと帯が変わります。帯が変わると、比べられる成約が入れ替わります。

相場が動かなくても、自分の家の位置は動きます。見沼区で売り時を考えるなら、相場の表より先に、自分の築年を見てください。

見沼区で査定を頼むとき。戸建ては帯・用途地域・道路幅、マンションは帯・間取り・改装の有無を分けて伝える

見沼区の査定で、担当者に先に伝える条件は決まっています。戸建てなら、築年の帯、用途地域、前面道路の幅です。

マンションなら、築年の帯、間取り、改装の有無です。この条件で絞った成約と比べてもらうと、区の中央値より自分の家に近い数字が返ってきます。

査定は複数社に頼み、根拠にした成約を見せてもらいます。同じ帯の成約で比べている会社と、区全体の中央値で話す会社では、数字の意味が違います。高い査定額をそのまま信じる前に、何と比べた数字かを聞いてください。

売却にかかる費用は、仲介手数料、登記、税金などで、見沼区だけの決まりはありません。不動産売却でかかる費用の一覧で先に確かめておくと、手取りの計算ができます。