埼玉県さいたま市桜区の不動産売却｜戸建てとマンションの値段が落ちる線は同じ築46年

さいたま市桜区の実成約は戸建て413件、マンション271件。値段を分ける線は築46年と前面道路6mの二つ

国土交通省の不動産情報ライブラリで、さいたま市桜区の成約を種類ごとに数えました。いちばん多いのは戸建てで、413件です。

次が中古マンションの271件で、土地だけの取引は131件です。桜区で家を売る人の多くは、この二つのどちらかを売ることになります。

戸建ての中央値は3,700万円です。成約の真ん中の半分は、3,000万円から4,600万円に収まります。

マンションの中央値は2,300万円で、面積あたりでは35万円/平方メートルです。土地の単価は、15万円/平方メートルが中央値です。

この記事で先に覚えておいてほしい線は二つあります。一つは築46年の線です。戸建てもマンションも、築31〜45年から築46年以上へ移るところで中央値がいちばん落ちます。

もう一つは前面道路6mの線で、こちらは戸建てだけに影響します。区の中央値は、この二つの線の両側をまとめた数字です。自分の家がどちら側にあるかで、使う数字が変わります。

桜区の戸建ては築46年以上で築10年以内の3分の1に届かない。いちばん深い段は築31〜45年の次にある

桜区の戸建てを築年の帯で並べると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。帯ごとに見ると、いちばん深い段は築31〜45年から築46年以上へ移るところにあります。そこまでの帯の間にも段はありますが、最後の段ほどではありません。

この形から読めることは二つあります。まず、築40年前後の家はまだ線の手前にいます。区の中央値3,700万円には築46年以上の安い成約も入っています。

この帯の家は、同じ帯の成約で測るほうが実態に近くなります。次に、築46年を越えた家は、建物の値段がほとんど残っていない前提で進めます。値段を支えているのは土地です。

築46年以上の家は、建物付きで売るか、壊して土地として売るかの分かれ目に立ちます。決め方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめてあります。桜区の土地の単価15万円/平方メートルは、その計算に使う数字です。

桜区のマンションは築11〜20年の帯を基準にすると築46年以上で半分以下。深い段の位置は戸建てと同じ

桜区の中古マンションは、築11〜20年の帯の中央値と比べて、築46年以上の中央値が半分以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。戸建てと同じ場所に段があります。

区の中央値2,300万円は、この線の両側を合わせた数字です。築45年までの部屋は、まずこの数字で位置を測って構いません。

築46年以上の部屋は、同じ帯の成約で比べ直してください。単価35万円/平方メートルも同じで、古い帯ではこの単価に届かない成約が増えます。

築46年以上のマンションには、戸建てのように土地で売る道がありません。建物の管理状態と修繕の計画が、値段を支える材料になります。

査定のときは、長期修繕計画と直近の総会の議事録を先に出してください。古い帯の部屋ほど、この二つが買い手の判断を左右します。

桜区は第1種住居地域が成約最多で、戸建ての中央値もいちばん高い。区の中央値は上寄りの数字として読む

桜区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種住居地域です。中央値がいちばん高いのも、同じ第1種住居地域です。

件数が多くて値段も高い区分が一つあると、区全体の中央値はその区分に引かれます。桜区の3,700万円は、第1種住居地域以外の家にとっては高めに見える数字です。

中央値がいちばん低いのは市街化調整区域です。調整区域は、都市計画法で市街化を抑えると定められた区域です。建て替えや用途の変更に許可が要る場合があり、買い手が建て替えられるかどうかで値段が変わります。

区の中央値で測ると、実際の査定との差に驚くことになります。調整区域の家の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売るに分けてあります。

自分の土地の用途地域は、市の都市計画の担当窓口か、購入時の重要事項説明書で分かります。査定の前に確かめておくと、出てきた金額の根拠を聞きやすくなります。

前面道路が6mあるかないかで、桜区の戸建ての中央値は分かれる。4mは法律の線、6mはデータの線

桜区の戸建ては、前面道路の幅が4〜6mの家と6m以上の家で、中央値に差が出ています。建築基準法が定める道路の幅は4mです（第42条）。

敷地は、その道路に2m以上接している必要があります（第43条）。法律の線は4mにありますが、桜区の成約で値段を分けているのは6mの線です。

理由はデータからは分かりません。買い手の側から見ると、6m以上の道路は車の出入りと駐車のしやすさが違います。

建て替えのときの工事車両の入り方も変わります。こうした差が値段に出ていると考えられますが、これは推測です。

自分の家の前面道路が6mあるかどうかは、目で見て決めないでください。道路の幅は、道路を管理する役所の台帳に記録があります。購入時の重要事項説明書にも、前面道路の種別と幅員が書いてあります。

査定のときは、この幅員をそのまま伝えてください。4〜6mの帯の家を6m以上の成約で比べると、金額が高く出すぎます。

直近1年、桜区は戸建てもマンションもほぼ横ばい。横ばいの年に査定額が社ごとに違うのは、選んだ成約が違うから

桜区の戸建ての直近1年の中央値は、その前の1年とほぼ同じです。中古マンションも同じく、ほぼ横ばいです。相場の向きからは、「上がるのを待つ」「下がる前に急ぐ」のどちらの判断も出てきません。

横ばいの年には、別のことが見えやすくなります。複数の会社に査定を頼むと、金額がそろわないことがあります。相場が動いていないのに差が出るなら、その差は先の読みではありません。

どの成約を比べる相手に選んだかの差です。築年の帯・用途地域・道路の幅のどれかが、社によって違う取り方をされています。

だから桜区では、査定額の高い低いを見る前に、比べた成約を見せてもらってください。どの帯の、どの道路幅の家と比べた金額なのかを聞けば、差の理由が分かります。机上査定と訪問査定の違いや根拠の確かめ方は、不動産査定の仕組みで説明しています。

桜区のマンションは3LDKが最多で2LDKが次。改装済みの中央値が高いのは、未改装の部屋の競合が改装済みだという意味

桜区の中古マンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。3LDKの成約が多いので、区の中央値2,300万円は3LDKの値段だと思って読んでください。

2LDKの部屋を売る人は、単価35万円/平方メートルに自分の面積をかけて逆算します。そのほうが、広さの違いに引きずられません。

改装済みの部屋の中央値は、未改装より高くなっています。この差を「改装すれば高く売れる」と読むのは早いです。

改装済みで売りに出る部屋は、もともと手を入れる価値のある部屋だった可能性があります。データでは、改装の効果と部屋そのものの差を分けられません。

この差を使うなら、読み方を変えてください。桜区で未改装の3LDKを売りに出すと、買い手は同じ3LDKの改装済みの部屋と並べて見ます。競合が改装済みだと分かっていれば、値段の付け方が変わります。

改装済みとの差額を引いた値段で出すか、買い手が自分で直す前提で売るかを、先に決めておきます。売る前に工事をするかどうかは、売る前にリフォームすべきかで実データを使って整理しています。

桜区の土地だけの成約は131件で最少。件数が少ない単価は、一つの成約で動く数字として扱う

桜区で土地だけの取引は131件で、三つの種類の中でいちばん少ない取引です。中央値は15万円/平方メートルです。

件数が少ない区分の中央値は、成約が一つ増えるだけで動きます。戸建てやマンションの中央値と同じ重さで扱わないでください。

この単価を使う場面は、築46年以上の戸建てを壊すかどうかを決めるときです。土地の面積に15万円をかけ、解体費を引いた数字と、建物付きの査定額を並べます。ただし土地の成約が少ない区なので、この計算は目安にとどめてください。

土地の形や道路との接し方で単価は動きます。査定では、更地にした場合の金額も別に出してもらうのが確実です。

桜区で売り出す前に決めること。壊すか、直すか、そのまま売るか。三つの答えは、この記事の三か所にある

最後に、桜区で売る人が先に決めておくことを三つにまとめます。どれも、区の中央値ではなく、自分の家が入る帯の数字で決めます。

一つ目は、壊すかどうかです。築46年以上の戸建てで考えることで、土地の単価15万円/平方メートルが物差しになります。二つ目は、直すかどうかです。

マンションの改装済みと未改装の差は、工事をする理由ではなく、競合の値段として読みます。三つ目は、そのまま売る場合の比べ方です。

戸建ては築年の帯の中で、用途地域と前面道路の幅をそろえた成約と比べます。マンションは帯の中で、間取りをそろえた成約と比べます。

査定の依頼は、この三つを決めてからでも遅くありません。決める前に頼むなら、三つの場合の金額を分けて出してほしいと伝えてください。かかる費用は家の値段や売り方で変わるので、不動産売却でかかる費用の一覧で先に確かめておきます。