埼玉県さいたま市浦和区の不動産売却｜マンション1,213件、戸建てと逆向きの相場

さいたま市浦和区の成約はマンション1,213件。戸建て626件を大きく上回り、読む順番はマンションから

国土交通省の不動産情報ライブラリから、さいたま市浦和区の実成約を種類別に集めました。いちばん多いのは中古マンションの1,213件です。戸建ては626件、土地だけの取引は216件で、土地が最少です。

浦和区はマンションの成約が戸建てを大きく上回る区です。マンションの中央値は5,200万円で、1平方メートルあたりに直すと77万円です。戸建ての中央値は5,200万円です。

真ん中の半分は4,100万円から6,500万円の間に入ります。土地だけの単価は49万円/平方メートルです。

浦和区のデータで目につくことは三つあります。直近1年でマンションは上がり、戸建てはやや下がったこと。マンションの値段の段は築31年の手前にあり、戸建ての段は築46年にあること。

改装済みのマンションの中央値が、未改装を上回らないこと。この三つを順に説明します。

売り出しから引き渡しまでの手順や、仲介手数料の仕組みはどの区でも変わりません。手順は家を売る流れは7ステップに、かかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめてあります。この記事では繰り返しません。

直近1年、浦和区のマンションははっきり上がり、戸建てはやや下がった。二つの相場は向きが逆

浦和区の中古マンションの中央値は、直近1年でその前の1年よりはっきり上がりました。同じ期間、戸建ての中央値はやや下がっています。向きが逆です。

マンションを売る人が、戸建ての弱さを気にする必要はありません。逆に、戸建てを売る人がマンションの値上がりを聞いて「今が高値だ」と考えるのも早いです。浦和区では、自分の物件の種類の数字だけを見てください。

もう一つ注意があります。上がったのはマンション全体の中央値です。中央値は、築の浅い部屋も古い部屋も一列に並べた真ん中の値です。

築の浅い成約の割合が増えれば、古い部屋の値段が変わらなくても中央値は上がります。自分の部屋が上がったかどうかは、同じ築年の帯で直近の成約を見ないと分かりません。

戸建ての「やや下がった」も同じです。区全体の数字なので、自分の家が下がったとは限りません。この先どう動くかも、データからは言えません。

浦和区のマンションは築21〜30年の次の帯で大きく落ちる。築46年以上は築10年以内の3分の1以下

築年数で帯を分けると、浦和区の中古マンションはなだらかに下がるのではありません。築21〜30年から築31〜45年へ移るところで、中央値がいちばん大きく落ちます。その先、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。

築25年の部屋と築35年の部屋は、買い手が比べる成約の集まりが違います。査定も、その帯の成約で出ます。

築30年前後の部屋を持っている人は、自分の帯がどちらなのかを先に確かめてください。帯が変わると、比べる相手が入れ替わります。

築46年以上のマンションは、中央値が3分の1以下になっても成約はあります。売れないわけではありません。

買い手が見るのは、管理の状態、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴です。建物が古い分、管理組合の書類が値段を支えます。

建築士の視点

築年が進むと、給排水管の更新、エレベーターの交換、外壁と屋上の防水工事の時期が重なります。買い手は「買った後にいくら出ていくか」を見ています。長期修繕計画と積立金の残高がそろっていれば、古い部屋でも値段の説明ができます。管理組合の総会議事録は、売り出す前に手元に置いてください。積立金の値上げや一時金の徴収が決まっているなら、先に伝えるほうが話がこじれません。

浦和区のマンションは3LDKが最多で2LDKが次。改装済みの中央値は未改装を上回らない

浦和区の中古マンションの成約で、いちばん多い間取りは3LDKです。次が2LDKです。3LDKを売る人は、比べられる成約が多いので、査定の根拠を集めやすい側にいます。

2LDKも同じです。それ以外の間取りは件数が少ない分、査定で使える成約も少なくなります。

改装の有無で分けると、浦和区では改装済みの中央値が未改装を上回りません。リフォームしてから売っても、かけた費用が値段に乗るとは言えない市場です。

理由は一つではありません。改装される部屋は築年が進んでいることが多く、築の古さが値段を押し下げます。

買い手が自分で直す前提で探していることもあります。どちらにしても、売る前に工事をする理由は浦和区のデータからは出てきません。

直すかどうか迷ったら、先に査定で「このままの値段」と「直した場合の値段」を聞いてください。差が工事費を下回るなら、直さない判断ができます。

考え方は売る前にリフォームすべきかに書いています。管理費や修繕積立金など、マンション特有の準備は中古マンションを売るで確かめられます。

浦和区の戸建ては築46年以上で築10年以内より3割ほど下がる。落ちる段はマンションより後ろにあり、浅い

戸建てを築年の帯で分けると、浦和区は築45年までの下がり方が小さい区です。いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

そこでも、築10年以内の中央値と比べて3割ほどの下げにとどまります。マンションが3分の1以下まで落ちるのとは、落ち方が違います。

浦和区の戸建ての値段は、建物ではなく土地で決まっている部分が大きいと読めます。建物が古くなっても、土地の値段は残ります。築46年以上の家で「建物には値段がつかない」と言われても、土地の値段は別に確かめてください。

土地だけの成約は216件で、種類の中でいちばん少ない数です。単価は49万円/平方メートルです。古い戸建てを壊して更地で売るか、古家付きのまま売るか。

この単価に敷地の面積を掛けた値と、解体にかかる費用と、建物付きの査定額の三つを並べると判断できます。壊してから聞くのではなく、壊す前に聞く順番です。

浦和区の戸建ては商業地域の中央値がいちばん高く、第1種中高層住居専用地域がいちばん低い。成約が多いのは第1種住居地域

用途地域ごとに戸建ての中央値を並べると、浦和区でいちばん高いのは商業地域です。いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域です。成約の数がいちばん多いのは第1種住居地域で、いちばん高い地域でも低い地域でもありません。

住むための地域だから戸建てが高い、とは浦和区では言えません。商業地域は建てられる建物の用途が広く、容積率の上限も高く定められることが多い地域です。

戸建てとして使っていても、買い手は店舗や共同住宅に建て替える前提で値踏みできます。土地の使い道が多いほど、値段を支える買い手の種類が増えます。

第1種中高層住居専用地域は、建てられる用途が住宅と小さな店舗などに限られます。買い手は住む人に絞られます。同じ広さの土地でも、買い手の種類が違えば成約の値段も違います。

自分の家の用途地域は、市が公開している都市計画の図面か、購入時の重要事項説明書で分かります。査定の前に調べて、担当者に先に伝えてください。用途地域を聞かずに出た査定額は、根拠が足りません。

前面道路が4m未満か、4〜6mか、6m以上か。浦和区の戸建ては三つの区分で中央値が分かれる

浦和区の戸建てを前面道路の幅で分けると、4m未満・4〜6m・6m以上の三つの区分で中央値に差が出ます。用途地域と同じく、道路の幅も後から変えられない条件です。

4m未満に理由があります。建築基準法は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心線から2mまで敷地を下げる必要が出ます。

敷地が減れば、建てられる家も小さくなります。買い手はその分を値段から引きます。

6m以上の道路は、車の出し入れと工事車両の進入が楽です。解体や建て替えの工事費が下がるので、買い手が払える値段も上がります。

道路の幅は、購入時の重要事項説明書に載っています。手元に無ければ、市役所の道路台帳で道路の種類と幅を確かめられます。4m未満なら、すでに敷地を後退（セットバック）した家かどうかも調べてください。

後から分かると、値引きの材料にされやすい項目です。道路と間口が値段にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで説明しています。

浦和区で売る準備。マンションは同じ帯の成約を使ったかを聞き、戸建ては用途地域と道路幅を書いて渡す

浦和区で査定を頼むとき、マンションと戸建てで渡すものが違います。

マンションは、築年と間取りに加えて、改装の有無と時期を伝えます。改装済みでも中央値が上がらない区なので、工事費を上乗せした査定額が出たら根拠を聞いてください。管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の総会議事録もそろえます。

築31年を越えた部屋ほど、この書類が値段を説明します。査定額の根拠にした成約が、自分と同じ築年の帯のものかも確かめてください。直近1年で上がった数字を、古い帯の部屋にそのまま当てる査定は信用できません。

戸建ては、築年の帯、用途地域、前面道路の幅の三つを紙に書いて渡します。浦和区では用途地域と道路幅で中央値が分かれるので、この二つを聞かない査定は条件の違う成約を混ぜています。

築46年以上の家は、土地の値段を分けて出してもらってください。直近1年でやや下がった区全体の数字を、自分の家の値段と取り違えないことも大事です。

どちらも、査定は一社で終えないでください。同じ物件に出てきた金額と根拠を並べると、どの会社が浦和区の成約を実際に使っているかが分かります。

査定額は売れる値段ではなく、その会社の売り出し提案です。売り出しの値段は、根拠を見比べてから決めてください。