埼玉県さいたま市西区の不動産売却｜築46年の線で落ちる戸建てと、直近1年で下がったマンション

さいたま市西区は戸建て482件、マンション195件。戸建てが多い区で、値段の段は両方とも築46年の手前にある

国土交通省の不動産情報ライブラリで、さいたま市西区の実成約を数えます。いちばん多いのは戸建てで482件です。

次が中古マンションの195件で、土地だけの取引は185件にとどまります。西区は、戸建ての成約で相場ができている区です。

戸建ての中央値は3,300万円です。真ん中の半分は2,500万円から4,100万円の間に入ります。

マンションの中央値は1,000万円で、面積あたりでは16万円/平方メートルです。土地の単価は中央値11万円/平方メートルです。

西区のデータで目を引くのは、値段の落ち方です。戸建てもマンションも、築31〜45年から築46年以上へ移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。

線の位置が同じなので、この記事は先にその線を説明します。次に用途地域と道路幅、最後に直近1年の動きと改装の扱いを見ます。

査定から引き渡しまでの手順は、家を売る流れは7ステップにまとめてあります。ここでは、西区の成約で値段が分かれる条件だけを扱います。

西区の戸建ては、築45年までは段が小さく、築46年以上で築10年以内の半分以下になる

西区の戸建てを、築10年以内・築11〜20年・築21〜30年・築31〜45年・築46年以上の五つの帯に分けます。中央値がいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下まで下がります。

言い換えると、西区の戸建ては築45年まで値段の段が小さく、最後の線で一度に落ちる形です。築30年台や築40年前後の家は、まだ線の手前にいます。

この帯の家を売る人は、区の中央値3,300万円ではなく、同じ帯の成約で値段を測ってください。区の中央値には、築46年以上の安い成約も混ざっています。

築46年以上の家は、建物の評価がほとんど残っていません。値段は敷地の条件で決まります。だから次の二つの節、用途地域と前面道路の幅が、古い家ほど関わってきます。

戸建ての中央値がいちばん高いのは第2種中高層住居専用地域。いちばん低いのは市街化調整区域で、成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域

西区の戸建てを用途地域の区分で並べると、中央値がいちばん高いのは第2種中高層住居専用地域です。いちばん低いのは市街化調整区域です。成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域で、区の中央値3,300万円はこの区分の値段に引かれています。

三つの区分は、意味が違います。第1種低層住居専用地域は、都市計画法第9条で低層住宅の環境を守るために定める地域です。

第2種中高層住居専用地域は、中高層住宅の環境を守る地域で、住宅以外の建物も一部まで建てられます。どちらも市街化区域の中にあります。

市街化調整区域は、用途地域ではなく、都市計画法第7条で市街化を抑える区域とされた場所です。建物を建てたり建て替えたりするのに許可が要る場合があります。

買い手が建て替えられるかどうかが決まらないと、値段も決まりません。西区では、この区域の戸建てが成約データの中でいちばん低い帯にあります。

調整区域の家を持つ人は、査定より先に、その土地で再建築ができる条件を確かめてください。区の中央値3,300万円で測ると高く見えすぎます。売り方は、市街化調整区域の家・土地を売るに分けてあります。

前面道路の幅で戸建ての中央値が分かれる。4m未満・4〜6m・6m以上の三つを、査定の前に自分で確かめる

西区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで、中央値に差が出ています。道路の幅は、後から広げられない条件です。築46年以上の家では、建物の評価が残らないぶん、この条件が値段の残り方を左右します。

建築基準法第43条は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めます。幅4m未満の道でも、同法第42条2項に当たる道路なら建て替えはできます。

ただし道路の中心線から2mの位置まで敷地を下げる必要があり、そのぶん建てられる面積が減ります。買い手はこの減る面積を値段に織り込みます。

自分の家の前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、法務局で公図と地積測量図を取り、道路の幅を見ます。

4m未満なら、すでに後退して建てた家かどうかも調べておきます。先に把握して伝えるほうが、査定の根拠がそろいます。

道路と間口で値段がどれだけ動くかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかに、別の地域の成約で整理してあります。

西区のマンションは築46年以上で3分の1以下になる。戸建てより落ち幅が大きく、線の位置は同じ

西区の中古マンションを、戸建てと同じ五つの帯に分けます。中央値がいちばん大きく落ちるのは、戸建てと同じく築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。戸建ての半分以下より、落ち幅が大きい数字です。

戸建てより落ちるのは、マンションには敷地で値段を支える仕組みが弱いからです。戸建ては建物の評価が消えても敷地が残ります。マンションは敷地の持分が小さく、建物の古さがそのまま値段に出ます。

だから西区のマンションは、線の手前と先を別の相場として扱ってください。築45年までの部屋を、区の中央値1,000万円で測るのは構いません。築46年以上の部屋は、同じ帯の成約で比べ直す必要があります。

単価16万円/平方メートルも、区全体の数字です。古い帯では、この単価に届かない成約が多くなります。

直近1年、戸建てはほぼ横ばい、マンションははっきり下がった。西区では二つの相場を同じ向きで読まない

西区の直近1年の中央値を、前の1年と比べます。戸建てはほぼ横ばいです。

中古マンションは、はっきり下がっています。同じ区の同じ期間で、向きが分かれました。

この差は、査定の読み方に関わります。戸建ての査定で「相場が下がっている」と言われたら、それは西区の戸建てのデータとは合いません。

比較事例にマンションの動きを混ぜていないか、確かめてください。逆にマンションの査定で、2年前の成約を根拠に高い金額が出ていたら、直近1年の下がり方が織り込まれていません。

マンションを売る人は、直近1年の成約だけで出した金額と、2年分で出した金額の両方を頼んでください。二つの差が、相場が動いた幅です。

その幅を見てから、売り出し価格を決めます。先の動きは、データからは言えません。

3LDKが最多で2LDKが次。改装済みの中央値は未改装より高いが、工事費がそのまま乗るとは限らない

西区のマンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。区の中央値1,000万円は、件数の多い3LDKの値段に近くなります。

2LDKの部屋をこの数字で測ると、広さの分だけずれます。2LDKは、単価16万円/平方メートルに面積をかけた数字のほうが近くなります。

改装の扱いは、西区では注意が要ります。改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ここまでは、直してから売る側に有利なデータです。

ただし、改装済みの部屋が高いのは、直した部屋が新しい帯や広い帯に多いからかもしれません。工事費がそのまま値段に乗った証拠にはなりません。

順番は、現況のまま査定を受け、直した場合の金額を別に出してもらい、差額と工事費を並べる、です。差額が工事費を上回るときだけ、直す意味があります。

下回るなら、直さずに売るほうが手元に残ります。戸建てと違う準備は、中古マンションを売るに置いています。

土地だけの成約は185件で最少。11万円/平方メートルは、古い戸建てを壊すかどうかの物差しに使う

西区の土地だけの取引は185件で、三つの中でいちばん少ない取引です。中央値は11万円/平方メートルです。

土地を売る人だけの数字ではありません。築46年以上の戸建てを持つ人が、壊して売るかどうかを決めるときの物差しになります。

建物付きのまま売った場合の査定と、11万円に面積をかけて解体費を引いた数字を、並べてください。並べてから決めれば、壊してから後悔することはありません。

調整区域の土地は、更地にしても建て替えの許可が要る場合があり、この計算が当てはまりません。先に再建築の条件を確かめてください。

西区で査定を頼むとき。持ち込むのは築年の帯・用途地域・前面道路の幅の三つ。費用は一覧で先に確かめる

西区の成約で値段が分かれる条件は、ここまでで三つに絞れました。築年の帯が築46年の線のどちら側か、用途地域の区分がどれか、前面道路の幅がどの帯か、です。この三つをそろえて伝えると、査定の根拠が比較事例の選び方まで見えます。

査定額は、売れる値段ではありません。複数の会社に頼み、金額ではなく、どの成約を比較事例に使ったかで比べてください。戸建てなら、築年の帯と用途地域が自分の家とそろっているか。

マンションなら、直近1年の下がり方を織り込んでいるか、改装を値段に足していないか。この二つを聞けば、根拠のある金額とそうでない金額が分かれます。

売るときにかかる費用は、仲介手数料・登記・税金など、区によって変わらない項目が多いです。ここでは繰り返しません。不動産売却でかかる費用の一覧で、手取りの計算に使ってください。