埼玉県さいたま市大宮区の不動産売却｜マンション836件の区で、築31年の段と改装の読み方

さいたま市大宮区はマンション836件、戸建て504件。相場はマンションから読む

国土交通省の不動産情報ライブラリで、さいたま市大宮区の実成約を種類ごとに数えました。いちばん多いのは中古マンションで836件です。次が戸建てで504件、いちばん少ないのが土地だけの取引で157件です。

大宮区では、マンションの成約が戸建てを上回っています。この区で「相場」と言うとき、先に見るべきはマンションの数字です。中央値は5,000万円、面積あたりでは78万円/平方メートルです。

戸建ての中央値は5,200万円で、真ん中の半分は4,100万円から6,700万円に収まります。土地だけの単価は32万円/平方メートルです。

この記事では、大宮区のマンションで値段が分かれている条件を先に見ます。築年の段、間取り、改装の有無、直近1年の向きの順です。

戸建てと土地は後半にまとめました。売却の手順そのものは区によって変わらないので、家を売る流れは7ステップに送ります。

大宮区のマンションは、築21〜30年から築31〜45年へ移る一段がいちばん深い

大宮区の中古マンションを築10年以内・築11〜20年・築21〜30年・築31〜45年・築46年以上の五つの帯に分けました。中央値がいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。最後の一段ではなく、真ん中の段が深い区です。

築46年以上まで行くと、中央値は築10年以内の3分の1を切ります。ただ、この帯は大宮区のマンションでいちばん成約が少ない帯です。

比べる事例が少ないと、査定額の根拠も薄くなります。築46年以上の部屋を売る人は、査定会社がどの棟のどの成約を使ったかを聞いてください。

気をつけたいのは築25年前後の部屋です。今は段の手前にいますが、数年で帯が変わります。

区の中央値5,000万円は、築10年以内の高い成約と築31年以上の安い成約を合わせた数字です。自分の帯の成約だけで測った値段と、区の中央値は別物として扱ってください。

マンションに固有の準備は、管理費・修繕積立金・長期修繕計画の三つです。戸建てと違う点は中古マンションを売るにまとめてあります。

大宮区の改装済みマンションは、未改装より中央値が高くない。工事費は売値に乗らない前提で考える

大宮区の実成約で、改装済みと未改装のマンションを分けて中央値を出しました。改装済みのほうが高くありません。この区では「直してから売れば高くなる」という見方が、データでは支えられません。

理由は一つではないと考えています。改装済みとして売りに出る部屋は、築年が進んだものが多い傾向があります。古い部屋ほど手を入れて売るなら、改装済みの中央値は築年の古さに引かれます。

それでも、売る側が知っておくべき結論は変わりません。工事費を上乗せして回収できる保証は、大宮区のデータにはないということです。

売る前に工事をするかどうかは、現況のままの査定額と、工事後の査定額の差で決めます。その差が工事費を下回るなら、やらないほうが手元に残ります。考え方は売る前にリフォームすべきかに分けてあります。

間取りで見ると、大宮区のマンションで成約がいちばん多いのは3LDKで、次が2LDKです。3LDKは比較できる成約が多く、査定額の根拠を取りやすい間取りです。

2LDKは件数が少ないぶん、一件ごとの条件の違いが中央値に出やすくなります。2LDKの部屋を売る人は、同じ棟か近い棟の2LDKの成約を出してもらってください。

直近1年、大宮区のマンションの中央値ははっきり上がった。戸建ては横ばい

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。マンションははっきり上がっています。

戸建てはほぼ横ばいです。同じ区の中で、二つの相場の向きが違います。

マンションを売る人にとって、上がっている相場は査定額を見比べやすい状態です。ただし、中央値が上がった理由は一つではありません。

高い帯の成約が増えれば、一件ごとの値段が変わらなくても中央値は上がります。自分の部屋の値段が上がったかどうかは、同じ帯・同じ間取りの直近成約で確かめてください。

戸建てを売る人は、相場の向きから「待つ理由」も「急ぐ理由」も出ません。決め手は相場の向きではなく、自分の家の条件のほうにあります。次の節からは、その条件を見ていきます。

大宮区の戸建ては、築46年以上でも中央値があまり下がらない。マンションとは逆の動き

大宮区の戸建てを、マンションと同じ五つの帯に分けました。築46年以上の中央値は、築10年以内と比べてあまり下がっていません。マンションが3分の1以下になるのと比べると、動きが逆に見えるほどです。

この動きには理由があります。築40年を超えた木造の家は、建物の評価がほとんど残りません。

それでも値段が落ちないなら、買い手は建物ではなく土地を買っています。大宮区では、古い戸建ての値段を土地の条件が決めている、と読めます。

ただし、築46年以上の帯は戸建ての中で成約がいちばん少ない帯です。幅も広く、上と下で値段が大きく離れています。区の中央値5,200万円を古い家にそのまま当てはめることはできません。

建物を残して売るか、壊して更地で売るかは、土地だけの単価32万円/平方メートルを物差しにして考えます。判断の仕方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにあります。

戸建ての成約は築10年以内の帯に厚く集まっています。新しい家を売る人は、区の中央値に近い位置にいます。それでも、用途地域と道路幅で値段が分かれるので、次の節を読んでから査定に進んでください。

大宮区の戸建ては第2種住居地域の中央値がいちばん高く、第2種中高層住居専用地域がいちばん低い

大宮区の戸建てを用途地域で分けました。成約がいちばん多いのは第1種住居地域です。

成約がまとまっている用途地域の中で比べると、いちばん高いのは第2種住居地域です。いちばん低いのは第2種中高層住居専用地域です。

「住居専用」と名前につく地域のほうが高い、という思い込みは大宮区では当たりません。第2種中高層住居専用地域は、住居専用の名前がついていながら、中央値がいちばん低い地域です。用途地域は建てられる建物の種類と大きさを決める区分で、住みやすさの順位ではありません。

自分の土地の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元になければ、市の都市計画図で調べられます。査定を頼む前に確かめておくと、担当者が比べる成約を用途地域でそろえられます。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上。大宮区の戸建ては三つの区分で中央値が分かれる

大宮区の戸建てを前面道路の幅で分けると、4m未満・4〜6m・6m以上の三つの区分で中央値に差が出ます。成約がいちばん多いのは4〜6mの区分で、6m以上が次です。4m未満は件数が少なく、中央値もいちばん低く出ています。

道路幅が値段を左右するのは、建築基準法の接道義務があるからです。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ることがあります。買い手は建てられる面積が減ることを見込んで値段を考えます。

前面道路の幅は、公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書で確かめられます。4m未満なら、後退済みかどうかも調べておきます。

後から分かると値引きの材料になりやすいので、先に伝えるほうが話が早く進みます。間口の広さも同じように値段に影響するので、道路幅と一緒に書類で確かめておきます。

大宮区で査定を頼む前に決めておくこと。費用と書類は共通の記事へ

大宮区の実成約から言えることを、査定に持ち込む形にまとめます。

マンションなら、築年の帯と間取りを先に確かめます。築21〜30年と築31〜45年のどちらにいるかで、比べる成約が変わります。

改装は工事費が乗らない前提で、現況のままの査定額を先に取ります。直近1年は上がっているので、古い査定書を持っているなら取り直してください。

戸建てなら、用途地域と前面道路の幅の二つを書類で確かめます。築46年以上の家は、建物ではなく土地の値段で測ります。土地だけの単価32万円/平方メートルを手元に置いて、更地で売る場合の値段と比べてください。

査定額は売却額ではありません。複数の会社に頼むときは、金額の大小より、どの成約を比べたかを聞いてください。

大宮区の中央値5,000万円や5,200万円を根拠に出された金額は、自分の帯の成約で出し直してもらいます。仲介手数料や税金などかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧で先に確かめられます。