埼玉県さいたま市緑区の不動産売却｜戸建ての区で、先に動いたのはマンションの値段

さいたま市緑区は戸建て823件、マンション296件。戸建ての区なのに、直近1年で動いたのはマンションの値段

国土交通省の不動産情報ライブラリで、さいたま市緑区の実成約を種類ごとに数えました。いちばん多いのは戸建ての823件です。次が中古マンションの296件で、土地だけの取引は212件といちばん少なくなります。

戸建ての中央値は3,800万円です。真ん中の半分が3,100万円から4,700万円の間に入ります。

マンションの中央値は2,600万円で、面積あたりでは37万円/平方メートルです。土地だけの単価は20万円/平方メートルでした。

緑区でまず押さえたいのは、直近1年の向きが戸建てとマンションで違うことです。戸建ての中央値は前の1年とほぼ変わっていません。

マンションの中央値は、前の1年からはっきり下がりました。成約の数では戸建ての区ですが、値段が先に動いたのはマンションのほうです。

もうひとつ、築年で値段が落ちる「段」の位置も、二つで違います。マンションは築31〜45年に入るところでいちばん深く落ちます。

戸建ては築46年以上に入るところが、いちばん深い段です。緑区のマンションは、戸建てより早い築年で段が来ます。

この記事では、緑区の成約で値段が分かれた条件を順に見ます。マンションの下げと段、間取りと改装、戸建ての築年、用途地域、前面道路、最後に査定の頼み方です。売却の手順や必要書類は区で変わらないので、家を売る流れは7ステップに任せます。

緑区のマンションは、築31〜45年の段と直近1年の下げが重なる。築21〜30年の持ち主は、段の手前にいる

緑区のマンションを築年の帯で分けると、築21〜30年までは帯が進んでも中央値はなだらかに下がるだけです。いちばん深い段は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところにあります。築31〜45年の中央値は、築10年以内の半分を切ります。

この段に、直近1年の下げが重なります。区全体の中央値が前の1年より下がったので、古い帯の物件は二つの下げを同時に受けている可能性があります。

築31年を越えたマンションの持ち主は、数年前の査定額や、同じ棟の昔の成約を物差しにしないでください。直近1年の、同じ帯の成約だけを見ます。

逆に、築21〜30年の持ち主は段の手前にいます。この帯の中央値は、まだ築10年以内からそれほど離れていません。

区の中央値2,600万円は帯を全部混ぜた数字なので、そのまま自分の値段にはなりません。自分の帯と、直近1年の向きの両方を確かめてから、値段を決めます。

緑区のマンションは3LDKが最多で、次が4LDK。改装済みの中央値は未改装より高いが、間取りと築年が先

緑区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのが4LDKでした。2LDK以下より4LDKが多く成約している区です。

買い手の中心が、部屋数の多い住まいを探す人たちだと読めます。売る側から見ると、3LDKと4LDKは比べられる成約が多く、値段の根拠を出しやすい間取りです。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただ、この差を「改装費の分だけ高く売れた」と読むのは早すぎます。

改装済みと未改装では、築年や広さの分布が同じとは限りません。高く成約した理由のうち、工事がどれだけを占めるかは、この数字だけでは分けられません。

だから、売る前の工事は慎重に決めます。まず現況のままで査定を受け、担当者に「工事をしたら査定額がいくら変わるか」を聞きます。その差が工事費を上回らないなら、工事はしません。

考え方の詳しい整理は、売る前にリフォームすべきかにあります。愛知の実成約で見たものですが、読み方は緑区でも同じです。

緑区の戸建ては築45年まで建物の値段が残り、築46年以上で築10年以内の3分の1以下へ落ちる

緑区の戸建てを築年の帯で見ると、築10年以内から築31〜45年まで、帯が進むごとに中央値は下がります。ただ、ここまでの段はどれも浅く、建物の値段が残っている帯です。

いちばん深い段は、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下になります。

つまり緑区の戸建ては、築40年でも区の中央値3,800万円から遠くない帯にいます。ところが築46年を越えると、値段の性格が変わります。建物の値段がほとんど消え、土地の値段で決まる帯に入ります。

ここで物差しになるのが、土地だけの単価20万円/平方メートルです。土地の成約は212件と少ないので、自分の敷地の面積に掛けた数字を、築古の戸建ての底として使います。

建築士の視点

築46年以上という帯は、いまの時点で1980年ごろまでに建った家にあたります。建築基準法の耐震基準は1981年6月に大きく変わり、それより前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準と呼ばれます。築46年以上の帯は、この旧耐震の時期とおおむね重なります。

買い手が旧耐震の家を買うとき、住宅ローンや住宅ローン控除の扱いで確認が増えることがあります。建物に値段がつきにくくなる理由のひとつは、ここにあります。緑区の段が築46年以上で深くなるのは、建物の古さだけでなく、基準の切り替わりをまたぐからだと考えると筋が通ります。

築46年以上の家を売るときは、建物を直すより、土地の条件を整えるほうがものを言います。境界が確定しているか、前面道路の幅が4m以上あるか、接道が2m以上あるか。この三つがそろっていれば、建物が古くても土地として買い手がつきます。

緑区でいちばん静かな用途地域が、戸建ての中央値ではいちばん低い。高いのは第1種住居地域、成約の厚みは第1種中高層住居専用地域

緑区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは第1種住居地域です。いちばん低いのは第1種低層住居専用地域でした。

成約の数がいちばん多いのは、第1種中高層住居専用地域です。高い地域、低い地域、多い地域がそれぞれ別の用途地域に分かれています。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する」地域と定められています。建築基準法第55条で建物の高さに10mまたは12mの限度があり、店や事務所の建築も厳しく制限されます。

住環境としては静かな地域ですが、緑区の戸建ての中央値では、この地域がいちばん低く出ています。

用途地域は、自分で変えられない条件です。自分の家がどの用途地域にあるかは、さいたま市の都市計画図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。

査定の前に調べておくと、担当者が出した値段の根拠を、同じ用途地域の成約で確かめられます。用途地域が値段を左右する仕組みは、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで整理しています。

建築士の視点

低層住居専用地域の家が低く出るのは、この地域の家が悪いからではありません。高さの限度と用途の制限があるため、同じ土地でも建てられる建物の大きさや使い道が狭くなります。買い手の中に、土地を広く使いたい人や、店舗や賃貸を組み合わせたい人が入ってきにくいのです。

一方で、低層住居専用地域を選ぶ買い手は、静かさと日当たりを目的に探しています。この買い手に向けて売るなら、値段より先に、庭の広さ・日当たり・隣家との距離を伝えるほうが届きます。用途地域ごとに買い手の顔が違うので、売り方も変えます。

緑区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上か4〜6mかで中央値が変わる。道路の幅は図面より先に、現地で確かめる

緑区の戸建てを前面道路の幅で分けると、6m以上の家と4〜6mの家で中央値に差が出ています。比べられる区分はこの二つです。同じ築年、同じ広さでも、前の道路が広いほうが値段が上に出る傾向が、緑区の成約にも表れています。

道路の幅が値段を左右する理由は、建築基準法にあります。第43条で、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接することが求められます。

4mを満たしていても、車のすれ違いや駐車のしやすさ、工事車両の入りやすさは、6m以上の道路のほうが有利です。買い手はこれを「買った後の使いやすさ」として値段に織り込みます。

幅の確かめ方は難しくありません。法務局で取れる公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書に道路の種類と幅が書いてあります。

書類が手元になければ、現地でメジャーを当てても分かります。査定を頼む前に自分で把握しておくと、担当者の出した値段が道路の条件を踏まえているかを確かめられます。

緑区で査定を頼むときは、マンションと戸建てで渡すものを分ける。マンションは直近1年の同じ帯の成約、戸建ては築年・用途地域・道路幅

緑区で査定を頼むときは、区の中央値を一度忘れてください。戸建ての3,800万円もマンションの2,600万円も、帯を全部混ぜた数字です。自分の家がどの帯にいるかを先に決め、その帯の成約だけを担当者に出してもらいます。

マンションの持ち主が渡すのは、築年の帯・間取り・改装の有無の三つです。緑区のマンションは直近1年で下がったので、成約の時期も指定します。

前の1年の成約を根拠にした査定額は、今の買い手の値段とずれている可能性があります。「直近1年の、同じ帯の、同じ間取りの成約」と頼み方を具体的にします。

戸建ての持ち主が渡すのは、築年の帯・用途地域・前面道路の幅の三つです。築46年以上なら、土地の単価20万円/平方メートルを底として、自分の敷地面積を掛けた数字も添えます。

直近1年の戸建ては横ばいなので、相場の向きを急ぐ理由にも待つ理由にもしません。売り時は、自分の家がいま段の手前にいるか奥にいるかで決まります。

査定額がどう出てくるかの仕組みは、不動産査定の仕組みにまとめています。仲介手数料や登記費用など、売るときにかかるお金は区で変わらないので、不動産売却でかかる費用の一覧で確かめてください。