埼玉県さいたま市北区の不動産売却｜戸建てとマンションが並ぶ区の、築46年の一段の読み方

さいたま市北区は戸建て697件、マンション675件。二つの成約数がほぼ並ぶので、相場を一つにまとめない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、さいたま市北区の実成約を数えました。戸建てが697件で、中古マンションが675件です。土地だけの取引は193件で、三つの中でいちばん少ない数です。

北区の特徴は、戸建てとマンションの件数に大きな差がないことです。戸建てが多い区なら、区の相場は戸建ての値段とほぼ同じ意味になります。北区はそうなりません。

戸建ての中央値は4,200万円、マンションの中央値は2,700万円です。この二つを足して割った数字に意味はありません。どちらか一方を、自分の物件の物差しに使います。

戸建ての真ん中の半分は、3,500万円から5,100万円の間に入ります。マンションは面積あたりで見ると、39万円/平方メートルが中央値です。土地だけの単価は23万円/平方メートルです。

この記事は、北区の成約で値段が分かれている条件を順に見ます。最初にマンションの築年、次に戸建ての築年・用途地域・道路幅、最後に直近1年の向きです。

査定の申し込みから引き渡しまでの手順は、区で変わりません。家を売る流れは7ステップに分けてあるので、そちらを読んでください。

北区のマンションは築46年以上で築10年以内の3分の1以下。手前の帯まで段が残り、最後の一段が深い

北区の中古マンションを、築10年以内・築11〜20年・築21〜30年・築31〜45年・築46年以上の帯に分けました。築45年までは段がありながらも値段が残り、築46年以上の帯に入った瞬間に深く落ちます。

中央値の落差がいちばん大きいのは、この最後の一段です。築46年以上の中央値を築10年以内と比べると、3分の1に届きません。

築46年以上の帯は、北区のマンションの中で成約数がいちばん少ない帯でもあります。比較事例が少ない帯なので、査定額の根拠が薄くなりがちです。この帯の部屋を売る人は、査定会社がどの成約を比べたかを必ず聞いてください。

築31〜45年の帯は、まだ線の手前です。この帯と築46年以上の帯では、中央値の差が大きく開きます。

築40年前後の部屋は、区の中央値2,700万円ではなく、同じ帯の成約で値段を測ってください。区の中央値には、築10年以内の高い成約と、築46年以上の安い成約が両方混ざっています。

管理費・修繕積立金・長期修繕計画など、マンション固有の準備は中古マンションを売るにまとめてあります。

北区のマンションは3LDKが最多。改装済みの中央値は未改装より高いが、その差を工事費の回収と読まない

北区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。3LDKは比較事例が多いので、査定額の根拠を取りやすい間取りです。

同じ棟や近くの棟の3LDKの成約を、査定会社に出してもらってください。2LDKは件数が3LDKより少なく、一件ごとの値段の違いが結果に出やすくなります。

改装済みの部屋の中央値は、未改装より高く出ています。ただ、これは改装費がそのまま上乗せされた結果とは限りません。

改装済みとして売りに出る部屋は、持ち主が売る前に手を入れた部屋です。もともと条件のよい部屋ほど手を入れて売る傾向があれば、差の一部は改装以外の理由で生まれます。

売る前に工事をするかどうかは、工事費と査定額の差を見て決めます。判断の仕方は売る前にリフォームすべきかに分けてあります。

北区のデータから言えるのは、改装済みの中央値が高いという事実だけです。工事費を上回る上乗せが出るかどうかは、部屋ごとに違います。

北区の戸建ては築10年以内の成約が厚い。築46年以上で半分以下になるが、落ち方はマンションより浅い

北区の戸建ても、同じ五つの帯に分けました。中央値がいちばん大きく落ちる線は、マンションと同じです。築31〜45年から築46年以上へ移るところで落ちます。

築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。マンションの3分の1以下と並べると、戸建ての落ち方のほうが浅く出ています。

理由は、戸建ての値段に土地の分が含まれるからです。木造の住宅は、税法上の耐用年数が22年と定められています。

築46年を超えると建物の評価はほとんど残らず、値段は土地の分に近づきます。土地の分が残るので、戸建てはマンションほど深くは落ちません。

北区の戸建てで目立つのは、成約が築10年以内の帯に厚く集まっていることです。区の中央値4,200万円は、新しい家の成約に引かれた数字と読むのが正確です。

築20年を超えた家をこの数字で測ると、高く見えすぎます。自分の家の帯の成約で比べてください。

築46年以上の家は、建物付きで売るか、壊して土地として売るかの分かれ目に立ちます。土地だけの単価23万円/平方メートルに面積をかけ、解体費を引いた数字を出します。

それを建物付きの査定と並べてから決めます。分かれ目の考え方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめてあります。

北区の戸建ては準工業地域の中央値がいちばん高く、第1種中高層住居専用地域がいちばん低い。住宅向けの地域ほど高いわけではない

北区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは準工業地域です。いちばん低いのは第1種中高層住居専用地域です。成約がいちばん多いのは第1種住居地域で、区の中央値はこの地域の値段に近くなります。

用途地域の名前から受ける印象と、北区の値段の並びは一致しません。準工業地域は、都市計画法で「環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する」ための地域です。

第1種中高層住居専用地域は「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する」ための地域です。住宅向けの地域のほうが高いと考えがちですが、北区の戸建ての両端は逆の並びです。

なぜこの並びになるかは、このデータからは読めません。敷地の広さや建物の大きさが地域で違う可能性はありますが、ここでは断定しません。言えるのは、用途地域の名前だけで自分の家の値段を決め打ちしないことです。

自分の土地の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。査定のときに、その区分の成約で比べてもらってください。

前面道路が4〜6mか6m以上か。北区の戸建ては、この二つの区分で中央値に差が出る

北区の戸建ての集計に出てくる前面道路の区分は、4〜6mと6m以上の二つです。この二つで、中央値に差が出ています。6m以上の道路に面した家のほうが高く出ます。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。北区の集計に出てくる二つの区分は、どちらもこの要件を満たしています。

つまり北区の差は、建て替えができるかどうかの差ではありません。同じように建て替えができる土地の中で、道路が広いほうが高く出ている、という差です。

道路の幅は、買い手が車の出し入れや工事車両の入り方で見る条件です。売る側が後から変えられない条件なので、先に把握して査定に持ち込みます。幅は、購入時の重要事項説明書か、市が管理する道路台帳で確認できます。

直近1年は戸建てもマンションも横ばい。北区では「待つ理由」も「急ぐ理由」も、相場の向きからは出ない

北区の戸建ての直近1年の中央値は、前の1年とほぼ同じです。マンションも同じで、直近1年の中央値は前の1年とほぼ横ばいです。二つの相場が同じ向きで動いたので、北区全体として落ち着いた1年でした。

横ばいという結果は、売る時期の判断を軽くします。上がっているなら待つ理由があり、下がっているなら急ぐ理由があります。

北区はどちらでもありません。売る時期は、相場の向きより自分の事情で決めてよい区です。

ただし、横ばいなのは区全体の中央値です。築46年の線を越える家や部屋は、相場が横ばいでも、自分の帯が変わることで値段が落ちます。築40年台の物件を持つ人は、区の向きではなく、自分の築年の帯を見て時期を決めてください。

北区の査定は、区の中央値を忘れて自分の帯から始める。費用と手順は共通の記事で確かめる

北区は、戸建てとマンションの相場が並んで立っている区です。査定を頼むときは、まず自分の物件がどちらの相場に属するかを決めます。次に、築年の帯を決めます。

築31〜45年の帯と築46年以上の帯の境目が、北区ではいちばん大きな段です。その境目のどちら側にいるかで、比較事例が変わります。

戸建てなら、用途地域と前面道路の幅を足します。マンションなら、間取りと改装の有無を足します。

この条件で比べた成約を、査定会社に出してもらってください。複数の会社に頼んだときは、金額ではなく、どの成約を比べたかで会社を選びます。

仲介手数料・登記費用・譲渡所得税などの費用は、区で変わりません。不動産売却でかかる費用の一覧で先に確かめてください。査定は無料で受けられます。

区の中央値4,200万円や2,700万円は入口の数字です。自分の物件の値段は、査定で確かめます。