埼玉県さいたま市中央区の不動産売却｜マンション556件、上がった相場と築31年の段

さいたま市中央区の実成約はマンション556件、戸建て335件。最初に見るのはマンションの向きと段

国土交通省の不動産情報ライブラリに載っている、さいたま市中央区の実成約を種類ごとに数えました。中古マンションが556件でいちばん多く、戸建てが335件で続きます。土地だけの取引は133件で、三つの中でいちばん少ない数です。

中央区で家を売る人の多くは、マンションを売る人です。だからこの記事は、マンションの数字から始めます。中央値は4,150万円、面積あたりでは59万円/平方メートルです。

戸建ての中央値は5,000万円で、真ん中の半分は4,200万円から6,200万円の間にあります。土地だけの単価は35万円/平方メートルです。

中央区のマンションで目立つことは二つあります。一つは、直近1年の中央値がその前の1年よりはっきり上がったことです。もう一つは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところで中央値がいちばん落ちることです。

上がっている相場と、途中にある深い段をどう組み合わせて読むか。それが中央区の売り方を決めます。

査定の申し込みから引き渡しまでの手順は、どの区でも同じです。ここでは繰り返さず、家を売る流れは7ステップに送ります。

中央区のマンションは直近1年で上がった。上がったのは区全体の数字で、自分の帯は別に確かめる

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年と比べてはっきり上がりました。戸建てはほぼ横ばいです。中央区では、マンションと戸建てで相場の向きが違います。

上がったと聞くと、今が売り時だと感じます。ただ、上がったのは区全体の中央値です。区の中央値は、築の浅い部屋と古い部屋をまとめて並べた真ん中の値です。

築の浅い成約が増えれば、古い部屋の値段が動かなくても中央値は上がります。自分の部屋が上がったかどうかは、同じ築年の帯の成約で確かめるしかありません。

やることは一つです。査定を受けるとき、直近1年の成約のうち自分と同じ帯の事例を何件使ったかを聞いてください。

区の中央値4,150万円を根拠に出た額と、帯の成約で出た額は、別の数字です。両方を並べて受け取ると、提示額の強さが分かります。

戸建てが横ばいである点も、マンションを売る人に関係があります。区内の戸建てへ住み替えるなら、売る側の相場だけが上がっている形です。売りと買いの両方の数字を、同じ時期の成約で見ておいてください。

中央区のマンションが落ちる段は築31年の手前。築46年以上は築10年以内の半分を切る

中央区の中古マンションを、築10年以内・築11〜20年・築21〜30年・築31〜45年・築46年以上の五つに分けました。中央値がいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。そこを過ぎてさらに進むと、築46年以上では築10年以内の半分を切ります。

この区で築30年前後の部屋を持っている人は、段のすぐ手前に立っています。相場が上がっている今の数字で査定を取るか、帯が変わってから取るか。

先の値段は誰にも分かりませんが、比べられる成約が入れ替わることは決まっています。査定は売る約束ではないので、迷っている段階で取って構いません。

築46年以上の部屋は、中央区のマンションで成約が少ない帯です。少ない事例で出た査定額は、幅が広くなります。

査定会社に、どの棟のどの成約を根拠にしたかを聞いてください。管理費・修繕積立金・長期修繕計画など、マンションに固有の準備は中古マンションを売るにまとめています。

中央区で多い間取りは3LDK、次が2LDK。改装済みの中央値は未改装を上回らない

中央区のマンションでいちばん成約が多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。3LDKを売る人は比べる事例を見つけやすい立場です。それ以外の間取りは事例が少ない分、査定の幅が広くなります。

改装の有無で分けると、改装済みの中央値は未改装より高くありません。中央区では、工事費を売値に乗せて取り返す前提が、データから出てきません。

改装済みで出る部屋は築年が古いことが多く、差の理由が改装だけとは限りません。それでも「直せば高く売れる」と言える根拠は、この区の成約にはありません。

水回りを直すかどうか迷っているなら、順番を変えてください。先に現況のままの査定額を取り、工事をした場合にいくら変わるかを担当者に聞きます。

その差と工事費を並べてから決めれば、工事費だけが残る形を避けられます。判断の分かれ目は売る前にリフォームすべきかに実データで書いています。

中央区の戸建ては築46年以上でも中央値が大きく崩れない。落ちるのは最後の一段

ここからは戸建てです。335件をマンションと同じ五つの帯に分けました。

中央区の戸建ては、築46年以上の中央値が築10年以内と比べてあまり下がっていません。マンションが半分を切るのとは、落ち方が違います。

ただし段がないわけではありません。戸建てでいちばん落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

マンションの段が築31年の手前にあるのに対し、戸建ての段は築46年の手前にあります。同じ区でも、段の位置が一つ後ろにずれています。

築46年以上でも崩れにくいのは、買い手が建物ではなく土地を見ているからだと考えられます。古い戸建ては、土地に古い家が付いた状態として値段が付きます。

だから中央区の古い戸建ては、建物の状態より土地の条件を先に整理します。次の二つの節で、その条件を見ます。

第1種住居地域は中央区で成約がいちばん多く、戸建ての中央値もいちばん高い。準工業地域がいちばん低い

戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種住居地域です。中央値がいちばん高いのも第1種住居地域で、いちばん低いのは準工業地域です。中央区では、いちばん売れている地域がいちばん高い地域でもあります。

用途地域は、その土地に建てられる建物の種類と大きさを決める区分です。第1種住居地域は、住居の環境を守るために定められた地域です。

準工業地域は、環境を悪くするおそれのない工業の利便のために定められた地域で、住宅と工場が混じることを前提にしています。買い手は将来の建て替えと周りの環境をこの区分で読むので、同じ広さでも値段が分かれます。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、市役所の都市計画の窓口で確かめられます。

査定の前に調べ、最初に伝えてください。用途地域と土地の形が値段をどう動かすかは、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかに実データで書いています。

中央区の戸建ては前面道路4〜6mと6m以上で中央値が分かれる。土地133件の単価は取り壊しの物差し

前面道路の幅で戸建てを分けると、中央区では4〜6mの家と6m以上の家で中央値に差が出ています。データで比べられる区分は、この二つです。

道路の幅が値段に出るのは、建て替えと使い勝手に関わるからです。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

6m以上の道路に面していれば、車の出し入れや工事車両の進入が楽になります。買い手は、買った後の使いやすさと建て替えのしやすさをこの幅で読みます。

前面道路の幅は、法務局の公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書に書いてあります。査定の前に自分で確かめ、用途地域と一緒に伝えてください。

土地だけの成約は133件で、単価の中央値は35万円/平方メートルです。件数は少ないので、土地の相場そのものとして使うには足りません。使い道は一つです。

古い戸建てを壊して更地にしたとき、いくらで売れそうかを見積もる物差しにします。上で見たとおり、中央区の戸建ては築46年以上でも値段が崩れにくい区です。壊す費用を払ってまで更地にする意味があるかを、この単価と解体費を並べて考えてください。

中央区で査定を頼むとき。マンションは帯と直近1年の向き、戸建ては用途地域と道路幅を先に渡す

中央区でマンションを売る人が査定の前にそろえるのは、築年の帯、間取り、改装の有無の三つです。そのうえで、直近1年の同じ帯の成約を何件使ったかを聞きます。区の中央値4,150万円で出た額は、自分の帯で出た額と分けて受け取ってください。

戸建てを売る人は、用途地域と前面道路の幅を先に調べて渡します。築46年以上なら、建物ではなく土地の条件で値段が決まる前提で話を進めます。土地の単価35万円/平方メートルと並べて、更地にした場合の値段も一緒に聞いておきます。

査定額は、会社によって根拠の取り方が違います。数字の大小より、どの成約を使ったかを答えられる会社を選んでください。仲介手数料や登記の費用など、売るときに出ていくお金は不動産売却でかかる費用の一覧で先に確かめてください。