兵庫県神戸市東灘区の不動産売却｜マンションが主役。築46年の段差と地区の差を実データで読む

東灘区の成約はマンション2,194件、戸建て681件。相場はマンションから組み立てる

神戸市東灘区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。中古マンションが2,194件、戸建てが681件、土地だけの取引が157件です。マンションの成約が戸建ての3倍あり、東灘区の市場はマンションが中心です。

中古マンションの中央値は2,900万円、専有面積あたりの単価は中央値40万円です。戸建ての中央値は4,900万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）は3,400万円〜6,700万円です。土地の㎡単価の中央値は40万円でした。

件数が多いということは、自分の部屋に近い条件の成約を見つけやすいということです。東灘区でマンションを売るなら、区全体の中央値より「同じ地区・同じ築年帯・同じ間取り」の成約を先に探してください。区の中央値は、その成約がどのあたりに位置するかを測る物差しとして使います。

向洋町中・本山南町・深江南町・甲南町・岡本。マンションの成約が多い地区では、同じ棟の事例から探す

東灘区で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に向洋町中・本山南町・深江南町・甲南町・岡本です。この5地区に部屋を持っている人は、同じ棟や近くの棟の成約が見つかる可能性が高いと考えてください。

同じ棟の成約は、いちばん説得力のある査定材料です。階数・向き・専有面積・改装の有無がそろえば、区の中央値よりはるかに精度の高い値段が出ます。査定を頼むときは「同じ棟か、同じ地区で直近に成約した部屋」を根拠として出してもらってください。

一方で、成約が多い地区は売り出しも多い地区です。同じ棟で別の部屋が同時に売りに出ていれば、買い手は値段と間取りを並べて比べます。売り出す前に、いま同じ棟で出ている物件の値段を担当者に調べてもらうことが欠かせません。

3LDKが最多、2LDKが次。比べられる部屋が多い間取りほど、査定の根拠を細かく聞ける

東灘区の中古マンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。この2つの間取りは成約の数が多いため、査定の根拠になる成約も見つけやすくなります。

逆に言うと、3LDKは買い手が比べる部屋も多い間取りです。同じ地区で同じ3LDKが複数出ていれば、築年・階数・管理状態の小さな差で値段が並びます。自分の部屋が同じ間取りの中でどこが違うのかを、先に整理しておいてください。

1LDKやワンルームのような少ない間取りは、比べられる成約が少ないぶん査定額のぶれが出やすくなります。その場合は、㎡単価の中央値40万円を基準に、専有面積をかけた値段と査定額を見比べると、ずれに気づけます。

築31〜45年から築46年以上へ移るところで中央値がいちばん落ちる。築46年以上は築10年以内の3分の1以下

東灘区の中古マンションを築年帯で分けると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年の帯から築46年以上の帯へ移るところです。築年が1年進むごとに少しずつ下がるのではなく、この境目で段差がつきます。

築46年以上というのは、2026年時点でおおむね1980年以前に建った建物です。建築基準法の耐震基準は1981年6月に改正され、それより前の建物は旧耐震基準と呼ばれます。買い手が住宅ローンや税の優遇を受けるときに耐震性が条件になることがあり、この境目が値段に現れていると考えられます。

築40年を過ぎた部屋を持っている人は、築46年以上の帯に入る前か後かで、比べられる成約が入れ替わります。売る時期を決める前に、両方の帯の成約を分けて出してもらってください。あわせて、管理組合の長期修繕計画と大規模修繕の履歴は、この帯の部屋で必ず聞かれる資料です。

改装済みの中央値は未改装より上。ただし工事費がそのまま乗るわけではない

東灘区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装の中央値より高く成約しています。数字だけ見ると「改装してから売ったほうがいい」と読めますが、そう単純ではありません。

改装しても築年の帯は変わらないため、比べられる成約は同じ帯のままです。築46年以上の段差を改装で埋められるわけではありません。改装費を上乗せして売れたのか、もともと条件のいい部屋が改装されていたのかは、この集計では分けられません。

工事をする前に、現況のままの査定と改装した場合の査定を分けて出してもらってください。差額が工事費を下回るなら、直さずに売るほうが手取りは残ります。判断の手順は、売る前にリフォームするかで整理しています。

直近1年はマンションがほぼ横ばい、戸建てがやや上。査定額が「これから上がる分」を先取りしていないか確かめる

直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年に比べてほぼ横ばいです。戸建ての中央値は、前の1年に比べてやや上がっています。東灘区では、マンションと戸建てで動きの向きが少し違います。

マンションを売る人は、横ばいの市場で「高めに出して様子を見る」と、同じ地区の成約より上に取り残されます。査定額が直近の成約の範囲に収まっているかを確認してください。範囲を上に外れた査定額は、売り出し後に値下げで戻すことになりがちです。

戸建てを売る人は、やや上がった市場でも、その上昇が自分の家の条件に当てはまるかを確かめてください。中央値が上がった理由が、地区の構成や敷地の広さの変化によることもあります。直近の成約で、自分の家と地区・敷地・道路条件が近いものだけを抜き出して並べるのが確実です。

戸建ての成約が多いのは御影山手・深江南町・魚崎南町・森北町・住吉宮町。中央値は岡本が高く、深江南町が低い

東灘区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に御影山手・深江南町・魚崎南町・森北町・住吉宮町です。戸建ての中央値がいちばん高い地区は岡本、いちばん低い地区は深江南町で、地区による差は大きく出ています。

つまり東灘区の戸建ては、区の中央値4,900万円を見ても自分の家の位置がつかめません。よくある価格帯が3,400万円〜6,700万円と幅があるのは、地区の違いがそのまま値段の幅になっているためです。まず自分の地区の成約を出してもらい、そのうえで敷地と道路の条件で絞ってください。

深江南町は、戸建ての成約も中古マンションの成約も多い地区です。両方が動いている地区では、古い戸建てを土地として買う人と、住まいとして買う人が買い手になります。査定では、建物つきの値段と土地としての値段を両方出してもらうと判断しやすくなります。

戸建ては築46年以上で築10年以内の半分以下。マンションと同じ境目で段差がつく

東灘区の戸建てを築年帯で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は半分以下です。いちばん大きく下がるのは、マンションと同じく築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

ただし戸建ての下げ幅は、マンションの3分の1以下より浅い半分以下にとどまります。戸建ての値段には土地の値段が含まれているため、建物の評価が落ちても土地の分は残るからです。築46年以上の戸建ては、建物の値段というより敷地の値段で成約しています。

築古の戸建てを売る人は、建物の査定額より、敷地の㎡単価を土地の中央値40万円と並べてみてください。敷地の値段が区の水準に近ければ、建物が古くても値段はつきます。逆に建物の修繕に費用をかけても、この帯では価格に戻りにくいことを知っておいてください。

第1種低層住居専用地域の戸建てが最多で中央値も最高。準工業地域がいちばん低い

東灘区の戸建て成約を用途地域で分けると、いちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。中央値もこの地域がいちばん高くなっています。いちばん低いのは準工業地域です。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で低層住宅の良好な環境を守るために定められた地域です。建物の高さや用途に制限があるぶん、周りに高い建物や工場が建ちにくく、住まいとして買う人に選ばれやすくなります。

準工業地域は、環境を悪化させるおそれのない工業の利便を図る地域で、住宅と工場や倉庫が混ざることがあります。

自分の家の用途地域は、市の都市計画図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。準工業地域の戸建ては、住まいとして買う人だけでなく、事業用に土地を探す人も買い手になります。査定を頼むときは、用途地域を先に伝えて、同じ地域の成約と比べてもらってください。

前面道路は4m未満・4〜6m・6m以上で中央値が変わる。4m未満なら道路の種類を先に確かめる

東灘区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。集計の区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3つです。道路の幅は後から変えられない条件なので、査定では建物の状態より先に見られます。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2m後退するセットバックが必要になることがあります。買い手は将来の建て替えを考えるため、この条件が値段に反映されます。

前面道路が4m未満の家を売る人は、その道路が建築基準法上の道路かどうかを、市の建築指導の窓口で確認しておいてください。セットバック済みかどうかも、あわせて調べておくと値引き交渉の材料にされにくくなります。道路と間口が値段に与える影響は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。

土地だけの成約は157件。㎡単価は岡本が高く、御影山手が低い

東灘区で土地だけの取引は157件で、3つの種別の中でいちばん少ない数です。㎡単価の中央値は40万円で、いちばん高い地区は岡本、いちばん低い地区は御影山手です。

岡本は戸建ての中央値もいちばん高い地区なので、土地の値段がそのまま戸建ての値段に表れていると読めます。一方、御影山手は戸建ての成約がいちばん多い地区でありながら、㎡単価は低い側です。

㎡単価が低いことは、1区画の値段が低いという意味ではありません。敷地が広ければ、㎡単価が低くても総額は上がります。

土地の成約が少ない区では、更地の値段を読むときに古い戸建ての成約を土地の値段として補う方法が使えます。建物の評価がほとんど残らない築46年以上の戸建ては、実質的に土地の取引です。土地を売る人は、同じ地区の築古戸建ての成約も、査定の根拠として出してもらってください。

東灘区で売る順番と、かかるお金の全体像。手順の詳しい説明は別の記事に送る

売る順番は、まず自分の物件と同じ地区・築年帯・種別の成約を出してもらい、区の中央値と並べて位置をつかむことからです。そのうえで複数の会社に無料査定を頼み、査定額の根拠となった成約がどれかを聞き比べてください。根拠の成約が自分の物件と条件が近いほど、その査定額は信頼できます。

マンションは、管理費・修繕積立金の月額、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、管理規約を先にそろえておくと話が早く進みます。戸建ては、公図・地積測量図・重要事項説明書で前面道路の幅と間口を確認し、用途地域とあわせて査定時に伝えてください。マンション特有の準備は、中古マンションを売るで整理しています。

かかるお金は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登記費用が主なものです。売った利益が出た場合の譲渡所得税は、住んでいた家なら居住用財産の3,000万円特別控除が使えることがあります。費用の一覧は不動産売却でかかる費用の一覧に、査定から引き渡しまでの手順は家を売る流れにまとめました。