神戸市中央区の不動産売却｜マンション2,775件・中央値2,800万円

中央区の売却はまずマンション。成約2,775件で戸建ての9倍近く

兵庫県神戸市中央区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションで2,775件、次が戸建てです。土地は52件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

マンションの中央値は2,800万円です。面積あたりの単価は68万円/平方メートルです。戸建ては309件で、中央値は5,000万円です。

中央区では、戸建ての相場を先に調べても、自分の物件と比べられる例はそれほど多くありません。売る物件がマンションなら、この先の築年帯・間取り・地区の話から読んでください。戸建てと土地は後半にまとめています。

マンションの値段は築21〜30年から築31〜45年へ移るところで大きく落ちる

中央区の中古マンションを築年帯で分けると、下がり方は一様ではありません。段差がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。築30年前後の部屋なら、この境目の手前か先かで、比べる相手が変わります。

築46年以上になると、中央値は築10年以内の半分以下です。ここまで下がると、部屋の広さより管理状態と耐震性で値段が決まる場面が増えます。

建築士の視点

築30年を過ぎた頃に値段が段差をつくるのは、建物の設備が一斉に更新時期を迎えるからです。給排水管・エレベーター・機械式駐車場は、どれも部屋の持ち主ひとりでは直せません。

買い手はここで、修繕積立金の残高と値上げの予定を見ます。足りていなければ一時金や値上げの議論が出ている可能性があり、そのぶん値引きを求められます。

築46年以上は、1981年6月に改正された建築基準法の耐震基準より前の設計である可能性が高い築年帯です。耐震診断や改修の記録があれば、同じ築年帯の中で上に行ける材料になります。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を先にそろえて、査定のときに渡してください。

3LDKの次に多いのは1K。売る相手が家族と単身で分かれる

中央区のマンションで最も多い間取りは3LDKで、次が1Kです。家族向けと単身向けの両方が、同じ区の中で取引されています。

1Kは自分で住む買い手だけでなく、貸して収入を得る目的の買い手も見ています。売り出すときは、管理費・修繕積立金の月額と、貸している場合は今の賃料を先に出せるようにしてください。3LDKは自分で住む買い手が中心で、同じ棟や近くの棟の直近成約と見比べられることが多い間取りです。

改装済みは中央値が高い。ただし上乗せ分は査定で確かめる

中央区の改装済みマンションは、未改装より中央値が高く出ています。ただ、改装にかけたお金がそのまま価格に乗るわけではありません。

先に現況のままの査定額を取り、直した場合の見込み額と並べてください。差が費用を下回るなら、手を入れずに売るほうが手元に残ります。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

直近1年はやや下がった。前の年の成約を物差しにしない

中央区の中古マンションの中央値は、直近1年が前の1年よりやや下がっています。知り合いが去年売った値段や、前の年に見た広告の価格をそのまま当てにしないでください。

査定を受けるときは、比べている成約がいつのものかを聞いてください。時期のずれた事例で高めに出た査定額は、売り出してから下げることになります。

成約が多いのは港島中町・下山手通・中山手通・元町通・海岸通

マンションの成約が多い地区は、多い順に港島中町・下山手通・中山手通・元町通・海岸通です。この五つの地区なら、同じ築年帯・近い広さの成約が見つかりやすく、値付けの根拠を示しやすくなります。

それ以外の地区では、比べられる事例が少ないこともあります。その場合は、築年帯と面積が近い成約を地区をまたいで集め、地区の違いをどう見たかを担当者に説明してもらってください。

戸建ては309件。商業地域がいちばん高く、第2種住居地域に取引が集まる

中央区の戸建ては309件で、中央値は5,000万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は2,500万円〜8,000万円です。上と下の幅が広い市場です。

用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは商業地域、いちばん低いのは第2種住居地域です。ところが、取引の件数がいちばん多いのも第2種住居地域です。件数の多い地域の中央値が低いので、区全体の中央値は商業地域の家には低すぎ、第2種住居地域の家には高すぎる目安になります。

自分の家の用途地域は、市の都市計画情報か購入時の重要事項説明書で確認できます。商業地域の家は建物の使い道が広く、店舗や事務所を考える買い手も比べる相手に入ります。

築46年以上で3割ほど下がる。段差は築31〜45年を過ぎたところ

中央区の戸建ては、築10年以内と比べて築46年以上の中央値が3割ほど下がります。同じ区のマンションが半分以下まで落ちるのに対して、戸建ての下がり方は小さく見えます。

下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。建物の評価がほぼ残らなくなり、そこから先は土地の値段で決まります。中央区の戸建ては土地の値段が支えているので、築年数だけで売れないと決めないでください。

前面道路の幅で中央値が分かれる。4m未満なら先に確かめること

中央区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上・4〜6m・4m未満のどれかで中央値に差が出ています。道路の幅は後から変えられないので、査定の前に自分で把握しておく条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満なら、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ることがあり、買い手はその分を値段で見ます。道路と間口が値段に影響する仕組みは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で説明しています。

戸建ての直近1年は上がっている。マンションとは逆の動き

中央区の戸建ての中央値は、直近1年が前の1年よりはっきり上がっています。同じ区の中でマンションはやや下がっているので、物件の種類で向きが逆です。

戸建てを売るなら、古い成約を基準にした査定額は低めに出ている可能性があります。直近1年の成約で比べているかを、担当者に確かめてください。

成約が多いのは中山手通・熊内町・下山手通・山本通・楠町。中央値は吾妻通と東雲通で大差

戸建ての成約が多い地区は、多い順に中山手通・熊内町・下山手通・山本通・楠町です。中山手通と下山手通はマンションの成約も多く、戸建てとマンションの両方が取引されている地区です。

中央値がいちばん高い地区は吾妻通、いちばん低い地区は東雲通で、その差は大きく開いています。区全体の中央値5,000万円より、同じ地区の成約を探すほうが値付けには役に立ちます。

土地は52件。単価43万円/平方メートルは古い戸建ての土台にもなる

中央区の土地の成約は52件で、三つの種類の中ではいちばん少ない取引です。面積あたりの中央値は43万円/平方メートルです。

件数が少ないので、この単価は土地を売る人だけの数字ではありません。築46年以上の戸建ては建物の評価がほぼ残らないため、この単価に敷地の面積をかけた額が値段の土台になります。古い家を更地にするか、古家付きのまま売るかは、解体費と買い手の層を並べてから決めてください。

中央区で売るときに、先に決めることと先にそろえるもの

中央区で売る人の大半はマンションの持ち主です。先に決めるのは、いまの築年帯で売るか、次の段差をまたいでから売るかです。築21〜30年の部屋なら、この判断で比べられる成約の水準が変わります。

そろえるものは、管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の総会議事録です。戸建てなら、前面道路の幅と用途地域がわかる書類を加えてください。マンション特有の準備は 中古マンションを売る で整理しています。

査定は複数社に頼み、どの時期のどの地区の成約と比べたかを聞き比べてください。金額の大小より、根拠の時期と地区が合っているかで選びます。

売り出しから引き渡しまでの手順は 家を売る流れ にまとめています。仲介手数料や登記など、売るときに出ていくお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確認できます。