兵庫県神戸市長田区の不動産売却｜戸建て643件の実成約で読む相場と売り方

長田区は戸建ての成約がいちばん多い区

神戸市長田区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建てで643件、次が中古マンションの420件です。土地だけの取引は104件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は1,500万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）は500万円から3,300万円です。中古マンションの中央値は1,900万円、面積あたりでは32万円/平方メートルです。土地の単価は中央値8.2万円/平方メートルでした。

戸建てが主役の区ですが、マンションの件数も少なくありません。この記事では両方を扱い、長田区のデータで目立つ点から順に書きます。

戸建ては築46年以上で中央値が3分の1以下になる

長田区の戸建てを築年帯で分けると、下がり方は一様ではありません。築10年以内の中央値に対して、築46年以上は3分の1以下まで下がります。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移る境目です。

築46年以上の家は、建物の評価がほとんど残っていません。木造住宅の税務上の耐用年数は22年で、それを倍以上超えているためです。値段を支えているのは、ほぼ土地の分だと考えてください。

築31〜45年の帯にいる家は、次の帯へ移る前に売るかどうかを考える価値があります。ただし、この境目は建築年で機械的に切ったものです。実際の査定では、建物の状態と土地の条件を一つずつ見ます。

直近1年は戸建てがはっきり下がった

長田区の戸建ての中央値は、直近1年で前の1年よりはっきり下がっています。一方、中古マンションの中央値はほぼ横ばいでした。同じ区の中でも、戸建てとマンションで動きが分かれています。

下がった理由は、このデータだけでは特定できません。成約した家の築年帯や地区の構成が変わっただけでも、中央値は動きます。査定書に載っている成約事例が、いつの、どの築年帯のものかを確かめてください。

用途地域と前面道路で、戸建ての値段が変わる

長田区で戸建ての成約がいちばん多い用途地域は、第1種中高層住居専用地域です。一方で中央値がいちばん高いのは工業地域で、いちばん低いのは第1種低層住居専用地域でした。住宅向けの地域より工業地域のほうが高い、という並びは意外に見えます。

工業地域は、都市計画法で住宅を建てることも認められている地域です。なぜ長田区で工業地域の中央値が高いのかは、成約データだけでは分かりません。用途地域ごとに件数も敷地の広さも違うため、地域名だけで高い安いは決められません。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市が公開している都市計画図で確かめられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。査定の前に調べておくと、担当者との話が具体的になります。

前面道路の幅は、4m未満・4〜6m・6m以上で差が出る

長田区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4m未満、4〜6m、6m以上の三つです。道路の幅は、後から自分では変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替え時に敷地を道路の中心から2m後退させる必要が出ることがあります。買い手はこの分を、将来の建て替えで使えない面積として見ます。

前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、法務局の公図で確かめられます。査定のときに先に伝えると、根拠のある金額が返ってきやすくなります。道路と間口が価格に影響する理由は、間口と接道が売却価格に与える影響で詳しく書いています。

戸建ての成約が多い地区と、地区による中央値の差

長田区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に片山町・西山町・大谷町・五位ノ池町・長田天神町です。この五つの地区は比べられる事例が多いため、査定の根拠を集めやすい場所です。同じ地区の直近の成約を見れば、自分の家の位置が分かります。

中央値がいちばん高い地区は松野通で、いちばん低いのは長田天神町です。同じ区の中でも、地区でここまで差が出ています。長田天神町は成約が多い地区の一つでもあるので、件数の多さと値段の高さは別の話だと分かります。

地区の中央値は、その地区で成約した家の築年帯や土地の広さに左右されます。低い地区だから売れない、という意味ではありません。査定では、同じ地区の似た条件の事例を出してもらってください。

中古マンションは築21〜30年から築31〜45年で大きく下がる

長田区の中古マンションは、築10年以内に比べて築31〜45年の中央値が3分の1以下になります。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。戸建てより一つ手前の帯に、段差があります。

築31〜45年の帯には、1981年6月の耐震基準の改正をまたぐ建物が混ざります。買い手が住宅ローン控除を使えるかどうかも、1982年以降に建てられたかで条件が変わります。制度の切れ目がこの帯にあることは、押さえておく価値があります。

直近1年のマンションの中央値は、前の1年とほぼ横ばいです。時期より築年帯のほうが、値段に影響している区だと読めます。自分の部屋がどの帯にいるかを、先に確かめてください。

間取りは3LDKが最多、次が2LDK

長田区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。この二つの間取りは、比べられる成約が多くあります。同じ棟や近くの棟で、同じ間取りの直近成約を探してください。

同じ間取りでも、階数・向き・管理状態で値段は変わります。管理費と修繕積立金の月額、大規模修繕の履歴は、査定の前にそろえておきます。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。

改装済みの中央値は高いが、費用が戻るとは限らない

長田区では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高くなっています。ただし、これは改装した費用がそのまま値段に乗る、という意味ではありません。改装済みの部屋は、築年帯や広さの構成が未改装と違う可能性があります。

売る前に直すかどうかは、査定で二つの金額を聞いてから決めてください。直した場合の見込み額と、現況のままの見込み額です。差額が工事費を下回るなら、直さないほうが手元に残ります。

改装のある部屋とない部屋の違いは、同じ築年帯の成約で比べると見えてきます。判断の基準は売る前にリフォームすべきかで整理しています。

マンションの成約が多い地区

長田区で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に大橋町・久保町・若松町・二葉町・御屋敷通です。戸建ての多い地区とは顔ぶれが違います。戸建てとマンションで、取引の中心になる地区が分かれている区です。

この五つの地区にある部屋なら、同じ地区の成約が多く見つかります。査定書に載る事例が別の地区のものなら、なぜその事例を選んだかを担当者に聞いてください。地区が違えば、築年帯も間取りの構成も変わります。

長田区で売るときの進め方とかかるお金

長田区の物件を売る流れは、大きく三つの段階に分かれます。まず実データで自分の物件の築年帯と地区を確かめ、次に複数社の無料査定で金額を比べます。そのうえで媒介契約を結び、売り出します。

査定の前に、次の三つを手元にそろえてください。建築年が分かる書類、前面道路の幅と用途地域、マンションなら管理費と修繕積立金の額です。これがあると、査定額の根拠が具体的になります。

売却にかかるお金は、仲介手数料と印紙税、登記にかかる費用が中心です。仲介手数料は法律で上限が決まっています。内訳は売却費用の一覧に、全体の流れは売却の流れにまとめています。

相談先を選ぶときは、長田区の地区ごとの成約を根拠に出せるかを見てください。戸建てなら築年帯と前面道路、マンションなら築年帯と間取りの近い事例です。金額の大小より根拠の出し方で担当者を比べるほうが、あとで困りません。