神戸市須磨区の不動産売却｜マンション1,022件・戸建て762件

須磨区の実成約は、中古マンション1,022件、戸建て762件です。どちらか一方に偏らず、両方の取引が厚い区です。土地だけの取引は127件で、3つの中ではいちばん少なくなっています。

件数が近いぶん、須磨区では「マンションの話」と「戸建ての話」を分けて読む必要があります。このページでは両方に共通する事実を先に置き、そのあとで物件の種類ごとに分けます。

マンションも戸建ても、直近1年はやや下がった

須磨区の中古マンションの中央値は1,400万円、面積あたりでは19万円/㎡です。戸建ての中央値は2,800万円で、よくある価格帯は1,400万円〜4,000万円に収まります。

直近1年の中央値は、マンションも戸建ても前の1年に比べてやや下がりました。下げ幅は小さく、値付けを大きく変えるほどの動きではありません。

ただ、2つの種類で向きが同じという点は覚えておいてください。1年以上前の成約を根拠にした査定は、今の水準より少し高めに出ることがあります。査定書の事例の日付を見て、古ければ直近の成約で出し直してもらうのが確実です。

値段の段差は、マンションも戸建ても築46年以上の手前にある

須磨区では、築年による段差がマンションと戸建てで同じ形をしています。どちらも築10年以内に比べて、築46年以上の中央値は3分の1以下です。そして下げ幅がいちばん大きいのは、どちらも築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

築46年以上の建物は、1981年6月より前に建築確認を受けたものが多く含まれます。この月に建築基準法の耐震基準が改められました。買い手の住宅ローン審査や税の軽減措置で、ここに線が引かれることがあります。

築31〜45年の物件を持つ人は、段差の手前にいます。今売るか持ち続けるかを、同じ築年帯の成約を見て決めてください。築46年以上なら、耐震診断の結果や修繕の記録を先にそろえると、買い手の不安を減らせます。

マンションは3LDKが最多で、次が2LDK

須磨区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。家族で住む広さの部屋が、成約の中心になっています。

この2つの間取りが多いぶん、区の中央値は家族向けの部屋の水準に近いと読めます。3LDKや2LDKを売る人は、区の中央値を出発点にしやすいです。逆に小さな部屋を売る人は、区の中央値より同じ間取りの成約を見てください。

成約が多いのは横尾・竜が台・高倉台・道正台・大池町

マンションの成約が多い地区は、多い順に横尾・竜が台・高倉台・道正台・大池町です。査定書の事例がこの中のどの地区のものかで、水準は変わります。自分の棟と同じ地区の成約が入っているかを見てください。

高倉台は、戸建ての成約でも上位に入る地区です。マンションと戸建ての両方で事例がそろうので、査定の根拠を確かめやすい地区といえます。

改装済みの中央値は、未改装より高い

須磨区のデータでは、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。ただし、改装にかけた費用がそのまま上乗せされるとは限りません。

売る前に手を入れるかどうかは、直した場合と現況のままの査定額を並べて決めてください。判断の手順は売る前にリフォームするかにまとめています。

戸建ては地区で中央値が大きく違う。高いのは友が丘、低いのは妙法寺

戸建ての成約が多い地区は、多い順に白川台・高倉台・妙法寺・友が丘・北落合です。中央値がいちばん高いのは友が丘で、いちばん低いのは妙法寺です。この2つの差は大きく、区全体の中央値ひとつで語れる状態ではありません。

妙法寺は成約数で3番目に多いので、区全体の中央値にはこの地区の取引が相当数含まれています。友が丘の家を区の中央値で見積もると、低く出ます。逆に妙法寺の家を区の中央値で見積もると、高すぎる値付けになります。

戸建ての査定は「須磨区の相場」ではなく「その地区の成約」で見てください。査定書に自分の地区の事例がなければ、入れ直してもらうのが先です。

取引が多いのは第1種低層。中央値が高いのは第1種中高層

戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。いっぽう中央値がいちばん高いのは第1種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは近隣商業地域です。取引の多さと価格の高さが、別の用途地域に分かれています。

第1種低層住居専用地域は、低い住宅が中心で、建物の高さや用途の制限がいちばん厳しい地域です。第1種中高層住居専用地域は、中高層の住宅も建てられる地域です。須磨区では、建てられる建物の違いが中央値の差に出ていると読めます。

近隣商業地域は店舗や事務所も建てやすい地域ですが、須磨区の戸建てではここが中央値の最下位でした。用途が広いほど高い、とは限らないということです。自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書で確認できます。

前面道路の幅で、6m以上・4〜6m・4m未満に分かれる

須磨区の戸建てでは、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の家は、建て替えのときにセットバックが必要になることがあります。買い手はその分を将来の負担として見るため、価格に差が出ます。

道路の幅は、公図や購入時の重要事項説明書に載っています。査定を頼むときに先に伝えると、根拠のある価格が出やすくなります。詳しい仕組みは間口・接道と売却価格で説明しました。

築古の戸建ては、土地の条件で値段が決まる

戸建ての築46年以上で中央値が大きく下がるのは、前に書いたとおりです。木造の建物は税法上の耐用年数が22年なので、築30年を超えると建物の評価はほぼ残りません。このため築古の家の値段は、地区・用途地域・前面道路という土地の条件で決まる部分が大きくなります。

築古の家を売る人ほど、区の中央値ではなく地区の成約で見る意味が大きくなります。建物より先に確かめることは戸建てを売るにまとめています。

土地だけの売却は、事例が127件と少ない

須磨区で土地だけの取引は127件で、面積あたりの中央値は15万円/㎡です。件数が少ないので、近い条件の事例を探しにくい市場です。

古家を解体して更地にするか、古家付きのまま売るかで、かかる費用と売れ方が変わります。両方の価格を出してもらってから決めてください。

須磨区で売る前に、自分の物件の位置を3つ確かめる

須磨区で売るなら、最初に確かめるのは3つです。築年が築46年以上の線のどちら側か、マンションなら間取りと地区、戸建てなら地区・用途地域・前面道路の幅です。この3つがわかれば、査定書の事例が妥当かどうかを自分で判断できます。

そのうえで複数の会社に無料査定を頼み、金額より根拠を比べてください。直近1年がやや下がっている区なので、事例の日付が古い査定書は出し直しを頼むのが安全です。

売却の手順と期間は家を売る流れ、かかるお金は費用の一覧にあります。どの地域でも共通の話なので、このページでは省きました。