神戸市兵庫区の不動産売却｜マンション986件・中央値1,900万円

神戸市兵庫区の実成約データで最初に目に入るのは、中古マンションの件数です。986件あり、戸建ての476件の2倍にあたります。土地だけの取引はいちばん少なく、77件です。

このページでは、兵庫区で目立つ事実をマンションから順に並べます。どの地域でも変わらない手順や費用の話は、それぞれの解説ページに任せます。

兵庫区はマンションが主役。中央値は1,900万円

兵庫区の中古マンションの中央値は1,900万円です。面積あたりでは49万円/㎡が真ん中の値になります。件数が多いぶん、自分の部屋に近い条件の成約を探しやすい市場です。

成約が多い地区は、多い順に新開地・湊町・駅南通・大開通・下沢通です。同じ兵庫区でも地区で成約の水準は違います。査定書に載っている事例が、自分の地区のものかどうかを見てください。

いちばん多い間取りは1K。次が3LDK

兵庫区のマンションで最も多い間取りは1Kで、次が3LDKです。ひとり暮らし向けの小さな部屋の売買が、件数を押し上げています。

ここで注意したいのは、区全体の中央値の読み方です。1Kの成約が多いと、中央値は小さな部屋の価格に引っ張られます。3LDKを売る人は、区の中央値より同じ間取りの成約を物差しにしてください。

逆に1Kを売る人は、買い手が住む人とは限りません。貸して家賃を得る目的の買い手もいるため、今の家賃や管理費の額が価格に影響します。

直近1年は、やや上がっている

兵庫区のマンションの中央値は、直近1年が前の1年よりやや上がりました。大きな上げではないので、強気の値付けの根拠にはなりません。

ただ、1年以上前の成約だけで出した査定は、今の水準より低めに出ることがあります。査定書の事例の日付を見て、古ければ直近の成約で引き直してもらってください。

築46年以上で、中央値が3分の1以下になる

築年別に見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下に下がります。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築31〜45年までは、段差がそこまで急ではありません。

築46年以上の棟は、1981年6月より前に建築確認を受けたものが多くなります。この月に建築基準法の耐震基準が改められたため、買い手の住宅ローンや税の軽減で線が引かれることがあります。

この段差を前にした売り方は2つに分かれます。築31〜45年の棟なら、段差の手前にいるうちに売るか持ち続けるかを、事例を見て決めることです。築46年以上なら、耐震診断の有無と大規模修繕の履歴を先にそろえることです。

改装済みは高い。ただし費用がそのまま乗るわけではない

兵庫区では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。ただし、改装にかけた費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。

改装済みの物件は、買い手がすぐ住める状態として評価されています。売る前に直すかどうかは、直した場合と現況のままの査定額を並べてから決めてください。手順は売る前にリフォームするかにあります。

管理費や修繕積立金など、マンションだけで聞かれる項目があります。そちらは中古マンションを売るで整理しました。

戸建ては476件。中央値は2,750万円で、直近1年ははっきり下がった

兵庫区の戸建ての中央値は2,750万円です。よくある価格帯は1,000万円〜4,300万円で、真ん中の半分でも開きがあります。直近1年の中央値は、前の1年に比べてはっきり下がりました。

マンションがやや上がったのと、向きが逆です。ただし戸建ては件数がマンションの半分なので、少数の取引で中央値が動きやすい点は割り引いて読んでください。下がったから急ぐ、と決める前に、自分の家の条件で価格を確かめるのが先です。

成約が多いのは湊川町。中央値が高いのは金平町

戸建ての成約が多い地区は、多い順に湊川町・荒田町・熊野町・吉田町・菊水町です。いっぽう中央値がいちばん高い地区は金平町で、いちばん低いのは湊川町です。

成約がいちばん多い地区と、中央値がいちばん低い地区が同じ湊川町です。区全体の中央値には、湊川町の取引が多く含まれています。金平町の家を売る人が区の中央値を基準にすると、低く見積もることになります。

地区でこれだけ差があるので、戸建ての査定は「兵庫区の相場」ではなく「この町の成約」で見る必要があります。査定書に自分の町の事例が入っていなければ、入れ直してもらってください。

築46年以上は、築10年以内の3分の1以下

兵庫区の戸建ても、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下です。ただし、いちばん大きく下がるのはマンションより早く、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

木造の建物は、税法上の耐用年数が22年です。築30年を超えると建物の評価はほとんど残らず、価格は土地の条件で決まる部分が大きくなります。築古の家の値段が地区でばらつくのは、そのためです。

用途地域と前面道路の幅で、中央値が分かれる

兵庫区の戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第1種中高層住居専用地域です。ところが中央値で見ると、この用途地域がいちばん低くなっています。中央値がいちばん高いのは第2種住居地域です。

第1種中高層住居専用地域は住宅が中心で、店舗や事務所の用途が制限されます。第2種住居地域は、住宅に加えて店舗や事務所も建てやすい地域です。買い手の使い道が広いほど、土地として評価されやすいと読めます。

前面道路の幅でも、中央値に差が出ています。兵庫区のデータでは、6m以上・4〜6m・4m未満の3つの区分で水準が分かれました。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替えのときにセットバックで敷地を後退させることがあり、建てられる面積が減ります。買い手はここを将来の費用として見ます。

道路の幅と接道の状況は、公図や購入時の重要事項説明書で確認できます。査定を頼むときに先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

道路と間口が価格にどう影響するかは、別のページで詳しく書きました。間口・接道と売却価格を見てください。

土地だけの取引は少ない。単価は22万円/㎡

兵庫区で土地だけの取引は77件と、3つの中でいちばん少ないです。面積あたりの中央値は22万円/㎡です。

件数が少ないぶん、土地の査定は近い条件の事例を見つけにくくなります。古家を解体して更地で売るか、古家付きのまま売るかは、両方の価格を出してもらってから決めてください。

兵庫区で売るときの進め方

兵庫区で売るなら、まず自分の物件がこのページのどの条件に当てはまるかを確かめてください。マンションなら間取りと築年帯、戸建てなら地区・用途地域・前面道路の幅です。この3つを先に押さえると、査定書の事例が適切かどうかを自分で判断できます。

そのうえで、複数の会社に無料査定を頼みます。比べるのは金額の大小より、根拠に使った成約の日付と地区です。1年以上前の事例や、別の地区の事例ばかりなら、引き直してもらってください。

手順と期間は家を売る流れにまとめました。費用は費用の一覧を見てください。どの地域でも同じ話なので、このページでは繰り返しません。