兵庫県神戸市垂水区の不動産売却｜戸建てとマンションの実成約で読む相場と売り方

戸建てもマンションも、直近1年で中央値が上がった区

神戸市垂水区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。戸建てが1,315件、中古マンションが1,057件です。土地だけの取引は211件で、三つの中ではいちばん少ない区分でした。

戸建ての中央値は2,700万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,100万円から3,800万円に収まります。

中古マンションの中央値は1,300万円です。面積あたりでは18万円/平方メートルでした。

垂水区で目を引くのは、直近1年の動きです。戸建ても中古マンションも、前の1年に比べて中央値がはっきり上がりました。どちらか一方だけが動いた区ではなく、両方が同じ向きに動いた区です。

ただし中央値は、成約した物件の顔ぶれが変わるだけでも動きます。築浅や広い家が多く売れた年は、同じ家の値段が変わらなくても中央値は上がります。自分の家が上がったかどうかは、条件の近い直近成約で確かめる必要があります。

築46年以上で3分の1以下になる境目は、戸建てとマンションで同じ

垂水区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。それより手前の帯では、落ち方はこれほど急ではありません。

中古マンションも、同じ形をしています。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

いちばん大きく落ちるのも、築31〜45年から築46年以上への移り目です。戸建てとマンションで境目がそろっているのが、垂水区のデータの特徴です。

建築士の視点

この集計期間に成約した築46年以上の建物は、いずれも1981年6月の新耐震基準より前の建築です。買い手が住宅ローン控除を使うには、1982年1月1日以後の建築か耐震基準への適合証明が要ります。この線を越えるかどうかが、買い手の予算を左右します。

垂水区で戸建てとマンションの境目がそろっているのは、建物の種類より「耐震基準の前か後か」が影響していると読めます。築46年以上の家を売るなら、耐震診断の有無や補強の記録を先に確かめてください。それがあるだけで、査定の根拠がはっきりします。

築46年以上の家の値段を支えているのは、ほぼ土地です。木造住宅の法定耐用年数は22年なので、建物の評価はその先でほとんど残りません。そのぶん、土地の条件が値段を決めます。

塩屋町・西舞子・神陵台は、戸建てとマンションの両方で成約が多い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に塩屋町・西舞子・高丸・桃山台・神陵台です。中古マンションは青山台・西舞子・神陵台・狩口台・塩屋町の順でした。塩屋町・西舞子・神陵台の三つは、両方の上位に入っています。

この三つの地区では、戸建てとマンションの成約が同時に積み上がっています。比べる事例を探しやすい地区だと言えます。一方で青山台と狩口台はマンションの上位にだけ、高丸と桃山台は戸建ての上位にだけ入ります。

戸建ての中央値は、地区で大きく違います。いちばん高いのは高丸、いちばん低いのは塩屋町です。成約件数がいちばん多い塩屋町が、中央値ではいちばん低い地区でもあります。

土地の単価も地区で分かれます。平方メートルあたりの単価が高いのは五色山、低いのは本多聞でした。区全体の中央値13万円/平方メートルは、この幅の真ん中にある一つの値にすぎません。

塩屋町で売るなら、塩屋町の成約と比べるのが筋です。区の中央値と自分の家の差を見ても、それが地区の差なのか家の差なのかは分かりません。査定のときは、同じ地区の直近成約を根拠に出してもらってください。

成約は第1種低層住居専用地域に集まり、中央値は第2種住居地域が高い

垂水区の戸建てで取引がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。低層の住宅のための環境を守る地域として、都市計画法で定められています。垂水区の戸建ての成約の多くが、ここに集まっています。

ところが中央値がいちばん高いのは、第2種住居地域でした。住居の環境を守りながら、店舗なども建てられる地域です。いちばん低いのは第1種住居地域で、「住居」と名のつく地域どうしでも中央値の位置はかなり違います。

用途地域は都市計画で決まっていて、売り手が変えることはできません。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口か、購入時の重要事項説明書で確認できます。査定の前に分かっていると、比べる事例を絞り込めます。

前面道路が6m以上か4m未満かで、戸建ての中央値が分かれる

垂水区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の三つです。同じ地区の家でも、この区分が違えば比べる相手を変える必要があります。

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てられません。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ます。買い手は将来の建て替えまで考えるので、この差が値段に出ます。

道路の幅は、間口と並んで後から直せない条件です。どれだけ値段に差が出るかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで整理しています。垂水区の家でも、査定の最初に伝えておきたい項目です。

3LDKが最多のマンションで、改装の費用をどう見るか

垂水区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。売り出すときの競合も、この二つの間取りに集まります。同じ地区・同じ間取りの直近成約が、いちばん近い比較相手になります。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高く出ています。ただし、これは改装費をそのまま上乗せできるという意味ではありません。改装済みの物件は、もともとの築年帯や広さが未改装と違う可能性があります。

売る前に直すかどうかは、査定で二つの金額を聞いてから決めるのが安全です。「現況のまま」と「直した場合」の差が工事費を下回るなら、直さないほうが得です。この判断の材料は、売る前にリフォームすべきかにまとめています。

垂水区で売り出す前に決める順番

垂水区では、戸建てもマンションも直近1年で中央値が上がりました。だからこそ、売り出し価格の根拠を「区の中央値」にしないことが大事です。地区・築年帯・用途地域・前面道路の四つを先にそろえてから、査定を受けてください。

築46年以上の家なら、耐震の記録と土地の条件を先に整理します。建物の評価がほとんど残らない帯では、仲介で買い手を待つ方法と買取を並べて比べる価値があります。どちらが向くかは、両方の金額を見てから決められます。

査定から引き渡しまでの段取りは、家を売る流れは7ステップに分けて書いています。そろえる書類は、不動産売却の必要書類で確認できます。仲介手数料や印紙税など売るときに出ていくお金は、不動産売却でかかる費用の一覧を見てください。

複数の会社に査定を頼むときは、金額の高さだけで選ばないでください。垂水区の同じ地区で、直近の成約を根拠に出せるかを見ます。その根拠が地区と道路条件まで下りていれば、信頼できる担当者です。