神戸市灘区の不動産売却｜マンション中央値2,900万円・成約1,060件

神戸市灘区で売られている家の多くは、マンションです。国交省の成約データを種類別に数えると、中古マンションが戸建ての2倍近くあります。

このページは、その灘区のデータから読み取れることを、売る人の目線で並べました。どの地域でも同じになる手順や費用の話は、別のページに送っています。

灘区はマンション中心の市場。件数は戸建ての2倍近く

種類別の件数は、中古マンション1,060件、戸建て565件、土地103件です（国土交通省・不動産情報ライブラリ）。マンションがいちばん多く、土地がいちばん少ない構成になっています。

中古マンションの中央値は2,900万円、面積あたりでは43万円/平方メートルです。戸建ての中央値は4,400万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）は2,600万円〜6,000万円でした。

マンションの件数が多いことは、売る側には材料が多いことを意味します。同じ棟や近い棟の成約が見つかれば、査定額の根拠をそこに置けます。

裏返すと、同じ時期に売りに出る部屋も多くなります。売り出す前に、同じ棟でいま出ている部屋の価格を見ておくと、値付けで迷いにくくなります。

マンションは築46年以上で中央値が3分の1以下になる

灘区の中古マンションを築年帯で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下です。下がり方は一様ではなく、築31〜45年から築46年以上へ移るところで段差がいちばん大きく出ています。

築46年以上の棟は、おおむね1980年以前に建てられたものです。建築基準法の耐震基準は1981年6月に改められたので、この築年帯には改正前の基準で建てられた棟が多く含まれます。

買い手が住宅ローンを組むときや、将来の修繕を見込むとき、この線は判断に使われます。築46年以上の部屋を売るなら、耐震診断や改修の有無を管理組合の記録で確かめ、先に伝えるのが順当です。

築31〜45年の部屋は、築46年以上とは違う水準の成約と比べられます。査定で出てきた比較事例の築年帯が、自分の部屋と同じかどうかを見てください。

間取りは3LDKが最多。改装済みは高いが、費用の回収は別の話

灘区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。この二つは買い手の層が厚く、比べられる事例も多い間取りです。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただし、改装にかけた費用がそのまま価格に乗るとは限りません。

手を入れるかどうかは、現況のままの査定と直した場合の見込みを並べてから決めます。判断の軸は 売る前にリフォームすべきか にあります。

直近1年はやや上がった。比較事例の時期を確かめる

灘区の中古マンションの中央値は、直近1年が前の1年よりやや上がっています。上がり幅は大きくないので、強気の値付けの根拠にはしにくい動きです。

気をつけたいのは、査定の根拠にされた成約がいつのものかです。1年以上前の事例だけで出された価格なら、直近の成約で引き直してもらってください。

マンションの成約が多い地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に鶴甲、備後町、大石東町、篠原伯母野山町、桜口町です。これらの地区では、同じ条件の事例を見つけやすくなります。

マンションに固有の査定項目は、中古マンションを売る に分けました。管理費・修繕積立金・長期修繕計画の確かめ方も、そちらにあります。

戸建ては用途地域と前面道路の幅で中央値が分かれる

灘区の戸建ては565件の成約があり、中央値は4,400万円です。築年だけでなく、土地の条件で中央値がはっきり分かれているのが特徴です。

築46年以上で中央値が半分以下に

戸建てを築年帯で見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は半分以下です。段差がいちばん大きいのは、マンションと同じく築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。

マンションより下がり方がゆるいのは、戸建ての価格の大部分が土地だからです。建物の評価が薄くなっても、土地の価値は残ります。

築46年以上の戸建てを売るときは、建物の評価に期待しすぎない値付けが現実的です。古家付きのまま売るか、更地にするかは、両方の価格を出してもらってから決めてください。

第一種住居地域がいちばん高く、準工業地域がいちばん低い

用途地域で分けると、戸建ての中央値がいちばん高いのは第一種住居地域で、いちばん低いのは準工業地域です。取引の件数も、第一種住居地域がいちばん多くなっています。

用途地域は都市計画法で定められた区分です。第一種住居地域は住まいの環境を守るための地域で、準工業地域は工場と住宅が混在することを前提にした地域です。

同じ灘区の戸建てでも、どちらの用途地域にあるかで比べるべき事例が変わります。自分の土地の用途地域は、購入時の重要事項説明書か、市役所の都市計画の窓口で確かめられます。

前面道路の幅で差がつく

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の三つです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替え時に敷地を後退させる（セットバック）ことがあり、建てられる面積が減ります。

買い手は、この先にかかる費用や制約を見て価格を考えます。仕組みと対策は 間口と前面道路の影響 で説明しています。

直近1年ははっきり上がった

戸建ての中央値は、直近1年が前の1年よりはっきり上がっています。マンションより動きが大きい分、古い事例で出した査定額は実勢とずれやすい状況です。

査定を受けるときは、比較事例の成約時期を確かめてください。直近1年の成約を根拠にした価格かどうかで、信頼度が変わります。

地区で中央値が大きく違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に上野通、篠原中町、新在家南町、高羽町、篠原南町です。中央値がいちばん高い地区は篠原北町で、いちばん低い地区は青谷町でした。

地区による差は大きく、区全体の中央値だけで自分の家の値段は見積もれません。同じ地区、できれば同じ通りの成約で比べるのが基本です。

土地は件数が少ない。単価は40万円/平方メートル

灘区の土地の成約は103件で、三つの種類の中でいちばん少ない件数です。面積あたりの中央値は40万円/平方メートルでした。

件数が少ない分、比べられる事例も限られます。土地を売るときは、近い地区の戸建ての成約から土地分を読み解く見方も必要になります。

灘区で売るときの進め方と、かかるお金

進め方は、どの地域でも大きく変わりません。実データで自分の物件の位置をつかみ、複数社の無料査定を比べ、媒介契約を結んで売り出します。全体の手順は 家を売る流れ にあります。

灘区で査定を頼むとき、確かめたいのは次の三つです。

• 比較事例の築年帯が、自分の物件と同じか
• 成約の時期が、直近1年に入っているか
• マンションなら、同じ棟か近い棟の事例を持っているか

かかるお金は、仲介手数料・印紙税・登記費用などが中心です。内訳は 売却費用の一覧 にまとめています。